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靳双权律师

  靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长,说房网特邀讲师.. [详情]

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办案心得

农村房屋买卖合同无效后的法律后果是什么?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年06月12日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

朱某诉称:2002年7月,朱某以17万元的价格将自有的坐落于北京市平谷区×号的房屋卖给李某。2011年11月,朱某将李某诉至法院,要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。后北京市平谷区人民法院判决确认朱某与李某签订的房屋买卖合同无效。李某不服该判决,上诉至北京市第二中级人民法院,该院作出驳回上诉,维持原判的终审判决。为解决房屋返还问题,现诉至法院,要求李某返还×号房屋。诉讼费用由李某负担。

2、被告辩称并反诉

李某辩称:朱某在出售×号房屋时,明知房屋及宅基地属于法律禁止流转的范围,出售后又以违法出售为由主张房屋买卖合同无效,其行为违反了合同法规定的诚实信用原则,理应对合同无效后导致的信赖利益损失进行赔偿。平谷区同等面积的房屋价格已由2002年的17万元上涨至如今的300余万元。现我同意返还房屋,但请求法院按照接近于市场价格的标准确定×号房屋的价值。

李某反诉称:2002年7月,朱某与我签订房屋买卖合同,约定朱某以17万元的价格将×号房屋出卖给我。鉴于×号房屋现已升值,朱某在利益的驱使下,不顾该房屋已被胡某占有使用的合法的客观事实,以买卖合同无效为由达到其非法占有房屋的目的。我据此提出反诉,要求朱某返还购房款170000元,并赔偿原房屋及添附部分的折价款268069元、信赖利益损失2357531元(其中包括土地价值1631383元、缔约损失726148元)、古建彩绘97900元、电视背景墙35000元、百宝阁18000元、钛合金板30000元,供暖建设费10500元、管网建设费13000元,共计3000000元。反诉费由朱某负担。

二、法院查明

李某小、胡某系夫妻,李某与赵某系李某小父母。李某并非北京市平谷区平谷镇胜利街村集体经济组织成员。2002年9月18日,朱某以17万元的价格将自有的×号房屋出卖给李某。次日,李某向朱某全额支付购房款,朱某将×号房屋交付李某。入住后,李某对×号房屋进行修缮。2007年7月28日,李某将×号房屋赠与李某小及胡某,该房屋由李某、赵某、李某小及胡某居住使用至今。

2011年11月3日,朱某将李某诉法院,要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。同年12月20日,原审法院判决朱某与李某签订的房屋买卖合同无效。李某不服判决,上诉于北京市第二中级人民法院,该院于2012年4月17日判决驳回上诉,维持原判。

2012年4月19日,朱某再次诉至原审法院,要求李某返还×号房屋。案件审理过程中,原审法院依职权追加李某小、胡某作为第三人参加诉讼。同年9月7日,李某提出反诉,要求朱某返还购房款并赔偿经济损失共计300万元。同年11月16日,原审法院判决:一、朱某返还李某购房款17万元;二、朱某赔偿李某损失1308157元;三、李某、李某小、胡某于朱某履行前二项确定之义务后将×号房屋予以腾退,并将该宅院及宅院内的全部房屋、附属物一并交付朱某;四、驳回朱某和李某其他诉讼请求。朱某不服判决,上诉于北京市第二中级人民法院,该院于2013年6月19日裁定撤销原判决,发回重审。

审理过程中,李某要求对×号房屋、土地价值、装修、供电设施增容、供暖设施(包括接口费、管线施工费)、自来水上下水管线等财产价值进行评估。经北京市高级人民法院随机确定,房地产估价公司对前述财产进行评估,后于2012年8月8日出具房地产估价报告书。

为证明四项个性化装修的费用,李某提供一份由家居装饰公司出具的证明。

原审中,朱某认为评估报告中提供的个性化装修市场参考价高于实际市场价格,据此认为民事判决中酌定的个性化装修价值10万元数额过高,但不要求对个性化装修部分进行重新鉴定。此外,朱某与李某均同意按照0.566亩计算宅基地面积,亦均承认朱某在出售×号房屋时不包括评估报告中的院地(西房院外)72.8平方米,当事人均主张就此另行解决。对于供暖建设费,朱某与李某均同意按照13000元的价格对李某进行补偿。

三、法院判决

1、一审判决

1)朱某返还李某购房款十七万元;

2)朱某赔偿李某经济损失共计一百六十七万六千四百九十二元;

3)李某、李某小和胡某于朱某履行判决第一、二项确定之义务后的六十日内,将位于北京市平谷区×号的房屋予以腾退,并将该宅院及宅院内的全部房屋、附属物一并交付朱某;

4)驳回朱某和李某的其他诉讼请求。

二、二审判决

驳回上诉,维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

无效合同自始没有法律约束力。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

本案中,朱某与李某签订的房屋买卖合同已经生效判决确认为无效,故朱某与李某均应将因合同取得的财产返还对方。考虑到李某在签订合同后自行出资对×号房屋及院落进行了新建和整修,其所作添附已附着于朱某所有的原物上,难以识别与分离,即便能够分离,分离后添附部分的使用价值亦极大贬损。因此,在李某向朱某返还原物的同时,朱某应就添附价值向李某进行补偿。

同时,朱某作为出卖人,在出卖时应当明知其所出卖的房屋及宅基地属法律法规禁止流转的范围,出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,该行为不仅有悖诚信并存在缔约过失,故应对合同无效承担主要责任,其应当对李某因买卖合同无效导致的经济损失进行赔偿。李某作为买受人,其购置禁止流转的农村房屋及院落的行为亦有不当,故亦应就合同无效的法律后果承担相应的责任。

本案诉争的×号房屋位于平谷县城区域内,该房屋占用的宅基地虽仍属农村集体经济组织所有,但其区位、交通、商业、文化、教育、医疗等方面与城区外其他农村房屋有较大差异,房屋所包含的价值及价格与其他农村房屋相比存在明显差别。双方在签订买卖合同时按当时的市场价格进行房屋交易,在确认合同无效后双方互相返还价款和房屋时,房屋的周边环境因城市化建设的推进而发生了较大变化,房屋价格相比交易价格已发生巨大变化,即等同甚至高于县城范围内商品房的价格;如按房屋的原值互相返还,双方的利益将会重大失衡。据此,法院根据公平原则、双方过错程度、买卖合同的约定、房屋交易价格及同类房屋市场价格,并结合商品房市场价格以及双方既得利益等因素,酌情确定李某的实际损失数额。

鉴于房地产估价公司未就李某购买房屋后进行的屋檐仿古装饰绘画、电视背景墙、木雕压花实木百宝阁、钛合金装饰外包柱四项个性化极强的装饰、装修项目作出评估,而李某所做添附确是事实。因此,李某无法提供相关票据,且双方当事人对此亦不能协商一致,但法院根据现场勘查、财产现状、市场价格等因素及综合李某提供的证明等,依法酌情确定朱某应就上述四项个性装饰、装修向李某进行补偿的数额为10万元。庭审中,朱某与李某对供暖建设费及宅基地面积达成一致意见,法院对此予以确认。因朱某与李某签订的房屋买卖合同无效,故李某无权处分×号房屋,李某小及胡某应配合李某将×号房屋返还朱某。此外,本案当事人均承认朱某出售×号房屋时不包括评估报告中的院地(西房院外)72.8平方米,并主张就此另行解决,法院允许。

 
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