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靳双权律师

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办案心得

农村房屋买卖合同纠纷,法院如何处理?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年06月12日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

2013年7月,朱某诉称:1990年8月13日,我与范某签订了《买卖房屋协议书》,约定我将位于北京市朝阳区某房屋卖给范某。该房屋属农村房屋,与之关联的宅基地属于农村集体所有。范某系城镇户籍。2013年,我得知私卖农村房屋及农村宅基地给非农业人口是法律法规明确禁止的,也严重损害了农村集体的合法权益,该《买卖房屋协议书》应属无效协议。我主动与范某多次协商此事,均未果,故诉请法院判决确认我与范某于1990年8月13日签订的《买卖房屋协议书》无效。

2、被告辩称

范某辩称:朱某签订《买卖房屋协议书》时清楚所出卖的物品性质,对相关的法律是知情的。根据《民法通则》第137条的规定,侵犯权利超过20年法律不予保护,故请求法院驳回朱某的诉请。我与朱某均为非农业户口,不存在买卖农业户口,也不存在土地买卖,协议买卖的只是居住权和使用权,集体土地使用权按照法律是可以转让的,范某也从未与我协商过。

二、法院查明

朱某(协议甲方)与范某(协议乙方)于1990年8月13日签订一份《买卖房屋协议书》,主要内容为:"某村居民户线国财家中房产,自愿卖给本村居民户范某。说明:(1)房基地(指土皮)归国家所有,不准买卖。(3)房产价值:共计壹万柒仟元正(分二次还清)。(4)自签字起房产所有权归乙方所有。"协议签订后,范某在上述房屋内居住至今。朱某称范某实际支付了15000元的购房款,范某对此不予认可。

庭审中,双方均认可《买卖房屋协议书》中房屋地址为北京市朝阳区某乡某号,房屋所在土地的集体土地建设用地使用权人现登记为朱某,双方均系城镇户籍人员。双方均表示对合同无效的法律后果不要求在本案中处理。

朱某主张双方的签订的《买卖房屋协议书》应属无效;范某则主张朱某的起诉已超过诉讼时效,且双方均系非农业户籍人员,双方签订的《买卖房屋协议书》应属有效。

三、法院判决

1、一审判决

朱某与范某签订的《买卖房屋协议书》无效。

2、二审判决

驳回上诉,维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

宅基地属于农民集体所有。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系。范某并非北京市朝阳区某乡某集体经济组织成员,其与朱某之间的房屋买卖行为,在处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,违反了法律法规的相关规定,因此双方签订的《买卖房屋协议书》无效。

范某认为买卖标的物为地上物、未对土地进行处分,与房地一体的原则相悖,法院不予采纳。

范某认为在此地连续居住超过20年,但目前其仍然不是本村集体经济组织成员,仍无权占有使用宅基地,故范某该部分主张,于法无据,法院不予采纳。

有关范某认为朱某的诉讼请求已超过20年的最长诉讼时效,首先,从诉讼时效的适用范围看,诉讼时效的客体一般为请求权,而确认合同无效属于形成权,不适用诉讼时效制度;第二,从法律后果而言,无效合同是因其违反了法律、行政法规的强制性规定,其本身引起的法律后果是合同自签订之日起不具有法律约束力,不能产生当事人预期的法律效果,无效合同不能通过任何补救而成为有效合同。因此,当事人提起确认合同无效之诉,不应受诉讼时效的限制;最后,从立法目的和价值追求而言,诉讼时效是向人民法院请求保护民事权利的期间规定,设立的目的是促使当事人及时行使权利,稳定法律秩序及社会经济秩序。

而合同无效是法律所代表的公共权力对合同成立过程进行干预的结果,确认合同无效的价值主要是为了保护国家利益和社会公共利益,如果合同无效因诉讼时效的原因而产生有效的法律后果,将会给国家及社会公共利益带来危害。故范某有关诉讼时效的主张,无法律依据,法院不予采纳。

 
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