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靳双权律师

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办案心得

一房多卖房屋买卖合同效力如何认定?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年06月12日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

范某诉称:我与钱某曾于2006年4月21日签订《房屋交易居间合同》一份,约定钱某将位于石景山区301号房屋以42万元转让给我,待产权证下发后依法过户至我名下。我已依约支付部分购房款,并居住至今。2011年12月13日,朱某以排除妨害为由将我诉至石景山区人民法院,得知钱某于2011年3月29日和朱某签订了《存量房屋买卖合同》并办理了过户手续。我认为,钱某与朱某所为系明显恶意串通损害我的利益,故诉至法院。诉讼请求:1、判令确认钱某、朱某签订的《存量房屋买卖合同》无效;2、本案诉讼费用由二人承担。

2、被告辩称

钱某辩称:我与朱某不存在恶意串通,我们二人是依据法院已生效的民事调解书签订房屋买卖合同,双方基于债权债务办理了房产过户转移登记,我二人没有签过任何买卖合同,不存在房屋买卖合同关系,请求法院驳回原告诉讼请求。

二、法院查明

2010年5月31日,钱某取得房屋产权证。

2010年7月28日,钱某、黄某(双方系夫妻关系)与朱某达成借款协议,约定钱某、黄某向朱某借款100万元用于经营。借款期限为15年,利率为10%,钱某以其所有的房产提供担保,并共同办理抵押登记手续。并约定逾期未支付本金及利息,则以每日千分之一的比例计算违约金,逾期两次支付利息,应归还全部本金及应付利息。

2010年8月2日,钱某、黄某向朱某出具100万元收据。2010年8月26日,钱某和朱某在登记机关办理了房屋抵押登记。2011年3月29日钱某注销了房屋抵押登记。2011年3月9日,朱某以钱某、黄某未履行约定的借款义务为由诉至法院,要求判令返还借款100万元。2011年3月18日,钱某、黄某与朱某达成调解协议,钱某同意2011年3月19日前偿还100万元。当日,法院调解协议内容予以确认。

2011年3月29日,钱某与朱某签订存量房屋买卖合同,约定钱某将房屋出售给朱某,房屋抵押情况为:已设定抵押,抵押权人为朱某,抵押登记日期2010年8月26日(抵押已于2011年3月29日注销)。房屋租赁情况为:出卖人未将该房屋出租。存量房屋买卖合同对房屋及购房款交付日期、过户登记日期及违约责任等事项均未作约定。2011年3月30日,朱某取得房屋产权登记。

2011年12月26日,朱某基于对房屋享有所有权向法院提起诉讼,要求范某腾退房屋。范某遂提起本案诉讼。

本案诉讼过程中,范某陈述,钱某、朱某以明显低于正常市场交易价格签订存量房屋买卖合同,且朱某购房时未查看房屋使用状况,买卖合同中付款方式、期限均为空白,朱某取得房屋产权证后直接起诉范某腾房。上述事实足以说明二人存在恶意串通嫌疑,侵害了范某在先购买房屋的合法权益。钱某承认,在明知房屋已出售并交付给范某使用的情况下,与朱某签订了以房抵债买卖合同。另外,钱某、朱某共同陈述,二人不存在真实房屋买卖关系,而是基于债权债务关系,为逃避交税,以房屋买卖合同形式将房屋产权过户至朱某名下,但是双方均不清楚交付房屋时间。对此,范某认为,钱某、朱某恶意串通通过虚假诉讼达成调解协议,钱某基于房屋买卖合同将房屋产权转移至朱某名下,钱某与朱某未能提供充分证据证实以房抵债与房屋买卖合同之间存在直接因果关系。朱某承认签订房屋买卖合同时未实际查看房屋,不知道房屋实际居住使用情况,直到2011年7、8月时,通过物业得知范某在房屋内居住,2011年12月13日直接对范某提起腾房诉讼。

本案诉讼过程中,经法院充分释明,钱某、朱某拒绝到庭接受询问。

另,本案庭审中,钱某、朱某共同陈述,钱某将房屋以抵债方式过户给朱某时,双方均不知道房屋市场交易价格,又称当时房屋价格在115万元到120万元之间,钱某将高出债务部分款项充当利息支付给了朱某。钱某承认朱某仅对其享有100万元债权,不包括利息,双方亦承认在钱某明知不具备偿还能力条件下,达成第二天还债调解协议。范某认为,屋房当时价格在160万元左右,二人以房抵债主张不可信。

三、法院判决

1、一审判决

确认钱某与朱某于2011年3月29日签订存量房屋买卖合同无效。

2、二审判决

驳回上诉,维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

本案争议的焦点:一是钱某、朱某共同主张的以房抵债行为是否成立问题;二是朱某取得房屋所有权登记行为是否出于善意问题;三是朱某对房屋取得的权利是否应优先保护问题。

关于钱某处分房屋行为的效力问题

首先,范某与钱某签订的房屋交易居间合同系双方真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效,双方均应按约定履行各自的义务。尽管钱某出售房屋时尚未取得产权证,但钱某将房屋出售并交付给范某占有使用,在办理完毕房屋产权证后,钱某依约负有协助范某办理产权转移登记的义务,范某对房屋享有取得所有权登记的履行利益。其次,钱某明知房屋已出售并交付给范某,仍在该房屋上设立债务负担并予以处分,存在明显恶意,侵害了范某在先的合法权益。因此,当朱某对房屋取得的权利与范某在先利益发生冲突时,只有在善意前提下,朱某对房屋取得的权利才能获得优先保护。

(二)关于朱某基于债权取得房屋所有权转移登记的权利优先保护问题

出卖人就同一房屋签订多份买卖合同即存在一房多卖行为,买受人均对该房屋主张权利的,在合同均有效前提下,应优先保护已经办理房屋所有权转移登记买受人的权利;均未办理房屋所有权转移登记的,优先保护已经实际合法占有房屋买受人的权利。但是,对于恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中,根据钱某、朱某共同陈述,双方不存在真实房屋交易关系,而是双方基于债权债务关系采取以房抵债形式,由朱某取得房屋所有权登记。对此,范某作为已合法占有该房屋买受人,并不予以认可。虽钱某、朱某之间的债权债务经生效调解书确认,但二人未能提供双方之间以房抵债行为与房屋买卖行为之间存在直接必然因果关系的直接证据。因此,只有朱某在符合善意买受人同等注意义务标准条件下,其基于债权取得房屋所有权转移登记权利的主张,才能够获得优先保护。

(三)关于朱某取得房屋所有权登记是否出于善意问题

根据物权法相关规定,受让人出于善意并支付合理对价取得不动产所有权登记的,取得该不动产所有权。这里的善意即不知情,不包括重大过失在内。善意与恶意相对而称,指行为人不知且不应当知道存在足以影响法律效力的事实而进行行为的一种心理状态。根据交易行为时的客观情形,行为人只要尽到一般普通人起码注意义务就可以知晓出让人传递虚假信息,若行为人未能尽到一般普通人起码谨慎注意义务而与相对人完成交易,则应认定其主观上存在重大过失,该重大过失妨碍其善意的成立。本案中,朱某不论基于房屋买卖行为还是采取以房抵债行为取得涉案房屋所有权登记,其对双方房屋交付、办理产权过户等重大事项均未有约定,作为受让人不实地查看房屋,朱某的行为过于草率;对房屋交付等重大事项,既未明确约定,朱某亦不要求交付期限,双方权利义务明显不对等;合同约定钱某未将房屋出租,但与范某已长期占有使用房屋的事实明显不符;取得涉案房屋所有权登记后,朱某不要求钱某交付房屋,直接向范某主张权利,与社会常理及正常市场交易习惯不符。综上,朱某主张基于债权取得房屋产权登记,鉴于其未能尽到一个普通人起码的谨慎注意义务,其取得房屋所有权登记的行为存在重大过失,且该重大过失足以妨害其善意的成立。根据诚实信用原则、公平原则及利益衡量原则,朱某取得房屋所有权登记的权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人范某的权利。

鉴于钱某与朱某基于签订的房屋买卖合同将房屋所有权转移登记至朱某名下,其行为因侵害范某的合法权益应属无效。因此,关于范某要求确认钱某、朱某所签的存量房屋买卖合同无效的主张,于法有据,法院应予以支持。合同无效后,朱某基于房屋买卖合同取得的涉案房屋产权应恢复登记至钱某名下。鉴于范某未提出请求主张,并表示另行主张权利,本案中不再予以处理。

最后需要指出的是,钱某与朱某之间债权债务清偿问题,双方可另行解决。

 
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