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靳双权律师

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办案心得

出卖人逾期交房,买受人如何维权?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年06月12日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

2014年9月,高某、丁某诉称:高某、丁某二人系夫妻关系。2014年4月4日,二人购买了张某1位于北京市西城区203号房屋,并于当日签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《居间服务合同》和《补充协议》,以415万元的价格购买该房屋。2014年4月27日,与张某1签订《补充协议》,约定应取得房屋所有权证之日止起三个工作日内,将交易房屋交付给我们。2014年8月20日,我们与张某1到房屋管理部门办理了产权登记过户手续,产权登记在我二人名下。

我们班里完剩余贷款后,张某1将银行卡挂失,导致银行无法将贷款打入到该账户中。为此,我二人特提起诉讼,提出如下诉讼请求:1、判令张某1支付迟延交付房屋的违约金合计79900元;2、诉讼费由张某1承担。

2、被告辩称

张某1辩称:我与高某、丁某签署了房屋买卖合同后,已经履行了合同约定的义务。我也已经办理房产过户手续。该房的房产证虽然是我的名字,但一直由张某2即我儿子在使用。张某2参与了我与高某、丁某签署房屋买卖合同的全过程,却故意于2014年6月将房屋出租给案外人,很显然带有恶意性。因此不同意承担违约责任,因为我对此并无过错。应由张某2承担该项责任。

第三人述称:

张某2述称:房屋系以我父亲张某1的名义购买,张某1只是房屋的名义产权人,实际产权人应该是我。按照补充协议,张某1应将房屋的售房款转给我。但张某1却反悔了。所以我未将房屋腾空。现我已将该房腾空,但不同意给付违约金,应该由张某1给付。

二、法院查明

2009年7月10日,张某1给张某2出具了《租房协议》,内容如下:张某1租用张某2房屋,月租金叁仟元整,租期暂定二十年,租金二年一议。落款处有张某1的签名。

2014年4月4日,出卖人张某1与买受人丁某、高某签署了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。当日,甲方张某1(出卖人)、乙方(买受人)高某、丁某、丙方(居间方)北京链家房地产经纪有限公司(下称链家公司)、张某2参与签署了《居间服务合同》和《补充协议》(下称补充协议一),其中补充协议一约定:一、甲方单方声明:甲方系北京市西城区203号房屋的名义产权人,该房实际归张某2所有。甲方承诺在本次交易过程中所需各项手续和工作,甲方积极予以协助,并承诺在收到乙方支付的购房款后三日内将购房款全部转入张某2指定账户内。乙方、丙方知晓甲方的上述声明内容。协议各方各持一份,张某2、侯海明各持一份。”该补充协议一落款处有甲方张某1的签名及手印、乙方高某的签名及手印、以及丙方经办人的签名和加盖链家公司的公章。

当日,张某1为张某2写下书面承诺,内容如下:“卖房款转到张某1工商行卡以后,立即全款转给张某2。立此为据。张某1,2014年4月4日。”

张某1同时为第三人写下如下内容:“分批次转来均如上承诺,立即转出。张某1,2014年4月4日。”

张某2承诺全款入账当日,转张某150万元赠予。

2014年6月4日,张某1与张某2就房屋进行交接,并制作了《房屋交接表》。

2014年6月26日,张某1(甲方)、高某(买受人)、丙方(房屋实际所有人)张某2签署了《补充协议》(下称补充协议二),该补充协议二落款处有张某1、高某、张某2的签名。

2014年8月20日,高某、丁某取得了房屋的产权证。

2014年10月8日,张某2将房屋腾空交还给高某、丁某。此时,高某、丁某已向张某1支付了购房款340万元。另有75万元,因张某1将指定的划款账户挂失未能如期划转。

另查,张某2另案以张某1拒不履行高某、丁某及张某2签署的《补充协议》在内的合同为由,要求张某1履行合同给付义务并支付违约金,此案正在审理中。

法院审理中,张某1主张其系房屋的实际产权人,签署《租房协议》是为了张某2办理出国手续增加个人财产,张某2对此不予认可。

三、法院判决

1、一审判决

张某1支付高某、丁某迟延交付房屋的违约金七万三千一百元。

2、二审判决

1)撤销一审民事判决;

2)张某1支付高某、丁某逾期交付房屋的违约金七万三千一百元;

3)驳回高某、丁某的其他诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

依法成立的合同受法律保护,双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。高某、丁某与张某1签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、双方与链家公司签订的《居间服务合同》及补充协议一,均系各方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应属合法有效,各方均应依约履行。

张某1与高某在补充协议一中明确约定在高某取得房屋所有权证之日起三个工作日内,张某1将房屋交给高某,并协助高某办理交接手续;且该补充协议中亦约定协议任何一方违反协议约定内容,违约方按照本次房屋买卖过程中已经签署的各项协议中约定的违约方应该承担的违约责任承担违约责任或赔偿责任。根据查明的事实,高某、丁某于2014年8月20日取得了房屋的所有权证。依照双方在补充协议一中的约定,张某1应在高某、丁某取得房屋所有权证之日起三个工作日内,即2014年8月25日内,将房屋交付给高某、丁某。房屋直至2014年10月8日才交付给高某、丁某,张某1现主张系由于张某2将房屋出租给案外人造成无法按时向高某、丁某交付房屋,不应由其承担违约责任,但张某1作为房屋买卖合同的相对方、双方协议约定的交房义务人及房屋的原产权人,应依据双方合同的约定承担逾期交房的违约责任。张某1如认为因张某2的原因造成其损失,可与张某2另行解决。综上,高某、丁某要求张某1支付逾期交房违约金的诉讼请求,有事实及法律依据,法院予以支持。

 
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