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靳双权律师

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办案心得

卖方违约,买方可以要求卖方承担因购房支出的中介服务费吗?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2019年07月12日

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告余某诉称;

2011年11月8日,原告与被告签订了商铺经营权转让合同,约定被告将位于北京市东城区某商铺的经营权转让给原告,总价款为人民币36.2万元。

2013年4月22日,双方又签订了租赁协议,约定原告将上述商铺租赁给被告,租金为每年2.8万元。

2014年12月3日,原、被告签订房屋买卖合同及补充协议,约定原告购买被告位于北京市东城区某商铺,房屋总价款为人民币50 万元,被告应于2015年3月4日前将房屋交付原告。

上述协议签订后,原告依约履行了全部付款义务,并为此向中介公司支付了中介费人民币2 万元,但被告未依约履行交房义务,虽经原告多次催告均未果。

后原告得知上述房屋已被司法查封,被告无法协助办理产权过户手续。

原告认为,被告的行为已严重损害原告的合法权益,依据协议约定,原告有权要求退房,并要求被告支付违约金。故原告诉至法院,请求判令:解除原告与被告某公司于2014年12月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》;被告返还原告购房款人民币50 万元;被告向原告支付违约金人民币2.5万元;被告赔偿原告损失人民币2 万元;5、被告支付原告房屋租金1.67万元。

2、被告某公司辩称:

双方签订了房屋买卖合同后,原告仅向被告支付购房款46万元,故在原告未付清全部购房款的情形下,被告有权行使抗辩权,要求继续履行合同。

虽然某商铺确被司法查封,导致被告无法协助原告办理过户手续,但被告对此不存在主观过错,不应承担违约责任,故不同意退还购房款,违约金亦申请酌减。

原告系向中介公司交纳中介费,未向被告交纳,故其应向适格主体主张。

综上,被告不同意原告的诉讼请求。

二、法院查明

2011年11月8日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《商铺经营权转让合约》。该合约约定,乙方购买甲方所有的位于北京市东城区某商铺的经营权,期限20年,20年经营权到期后,甲方承诺按本合同条件续约10年;甲方应于2012年5月前将商铺按约定条件交付给乙方,将甲乙双方交验签字盖章后视为交付完成;转让经营权价款为24.1万元,乙方需同时支付20年期满后续约10年的租金12.1万元,总价款为36.2万元;甲方将乙方自2012年5月起一年的租金共计1.2万元于签约当日一次性返还给乙方。上述协议签订后,原告依约向被告支付30年经营权转让费35万元,2011年12月13日被告向原告开具发票。2012年4月30日,原告取得该商城经营权证。

2013年4月22日,原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁协议》,约定甲方将上述商铺出租给乙方,租赁期限为三年;第一年的租金,已于双方签订《商铺经营权转让合约》当日,由乙方支付给甲方,甲方确认已收到该款;第二年起,每年租金为2.8万元,租金支付方式为半年付(第一年除外);本协议签署后即视为租赁标的物已交付乙方。

2014年9月17日,原告(认购人)与被告(出卖人)签订《北京市商品房认购书》。该认购书约定,认购人所认购的房屋为商品房,该房屋为现房销售并已取得房屋所有权证,房屋用途为商业,房屋总金额为50 万元,认购人应在签订认购书当日向出卖人支付定金2 万元。但该认购书未约定原告认购房屋的地址。

2014年12月3日,原告(买受人)与被告(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定,出卖人所售房屋坐落为北京市东城区(简称涉诉房屋)。房屋规划设计用途为商业。该房屋性质为商品房,出卖人已将该房屋出租,承租人已经放弃优先购买权。涉诉房屋成交价格为28 万元。该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的,具体约定见附件一。买受人将购房款直接支付给出卖人,房屋总款于2014年12月5日前付清。

出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷,因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担相应责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属情况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系,附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让该买受人,买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解,自愿买受该房屋。出卖人应当在2015年3月4日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时,出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收,记录水、电、气表的读数,并交接该所列物品。除不可抗力外,出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的,逾期超过15日后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。当事人双方同意,在交房期前,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证的,如因出卖人的责任,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款。买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证之日起7日内向买受人支付。合同自双方签字之日起生效,双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除,应当采用书面形式。

同日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《装修款补充协议》(附件一)。协议约定,甲方出售给乙方的标的房屋合同价款为28 万元,标的房屋的配套设施折价款为22 万元,因此,甲方出售该房屋的交易总价款为50 万元。同日,原告向被告交纳涉诉房屋购房款11 万元。

另查,原告于2014年9月17日向北京某房地产经纪有限公司支付服务费2 万元。

庭审中,原告称要求解除其与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》的依据为被告至今未交房,逾期交付房屋超过15日,且现在涉诉房屋被人民法院查封,无法办理产权过户手续。

对此,被告称因其向原告支付了第一年的租金,故应视为已实际交付;被告认可因涉诉房屋被司法查封,故至今未为原告办理所有权证。原告要求被告返还购房款人民币50 万元,称签订房屋买卖合同时,中介机构与原告达成口头协议,约定原告放弃某商铺的经营权,转为购买涉诉房屋的所有权,同时将购买某商铺所支付的转让费35万元转作涉诉房屋的购房款,将被告欠付原告的某商铺的租金折抵购房款,并将原告向中介机构工作人员转账的1 万元抵作购房款。

对此,被告认可购买某商铺所支付的转让费35万元已转作涉诉房屋的购房款,但不认可某商铺的租金折抵购房款,亦不认可原告向中介机构工作人员转账的1 万元抵作购房款。

原告要求被告支付违约金人民币2.5万元,称依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第6条之约定,按照已付购房款百分之五的标准计算。

对此,被告认为过高,希望法院酌情调整。

原告要求被告赔偿损失人民币2 万元,称北京某房地产经纪有限公司系受被告委托出售涉诉房屋,且该公司称向其支付服务费即可享受总房款九折优惠,实际上涉诉房屋购房款50 万元为折后价款,故原告要求被告赔偿损失,并提交结算确认书及收据为证。被告认为上述两份证据上均未加盖被告公章,故均不予认可。

原告要求被告支付欠付的某商铺租金1.67万元,并称按照租赁协议约定,每年租金为2.8万元,但被告实际支付了1.4万元,2013年至2015年间的租金共计3万元抵作涉诉房屋购房款。因原告购买涉诉房屋系放弃某商铺的经营权,故中介机构口头承诺某商铺的租期计算至2015年2月底,故被告仍欠付租金1.67万元。

对此,被告表示原告已放弃某商铺的经营权,无权再收取租金。

经询,被告称涉诉房屋被查封是因为被告与银行的借款合同纠纷,现被告正协商解封事宜,解决完解封问题后可以为原告办理过户手续。现解封时间还无法确定。

三、法院判决

北京市东城区人民法院经审理判决:

1、解除原告余某与被告北京某公司于2014年12月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》;

2、被告北京某公司返还原告余某购房款人民币46万元;

3、被告北京某公司赔偿原告余某损失人民币2万元;

4、驳回原告余某的其他诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

合同当事人协商一致或者存在法律规定解除合同的情形,当事人可以解除合同。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

本案中,根据法院查明的事实,原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》为双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效协议,双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。虽然原、被告双方在签订上述协议之前,就某商铺签订了经营权转让协议及租赁协议,约定原告在取得某商铺的经营权之后,又将该商铺出租给被告,第一年租金折抵转让费,被告又另行支付租金1.4万元,但因涉诉合同的标的物并非某商铺,原、被告未就涉诉房屋再行签订租赁协议,故被告所持已交付一年租金应视为已实际交房的抗辩事由,不能成立。

在被告未提交其他证据佐证的情形下,应认定被告未按时履行交房义务。此外,被告未按合同约定的期限为原告办理涉诉房屋权属转移登记手续,现涉诉房屋已经被人民法院查封,不具备办理过户手续的条件,故原告要求解除其与被告之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》,理由正当。

合同解除后,被告应当将实际收取原告的购房款退还。依据现有证据可以认定,原告向被告实际交纳了购房款46万元。原告主张其与中介机构口头协商约定剩余购房款以某商铺的租金进行折抵,同时原告向中介机构工作人员转账1 万元视为购房款,对此被告不予认可,原告亦未提交相关证据证明,原告承担不利结果,故应认定原告已向被告交纳购房款共计46万元,现被告应向原告返还。

关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定,“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”;第一百二十条规定,“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任”。所以虽然被告未按期履行交付房屋的义务,但原告亦未按期付清全部购房款,双方均存在违约行为,故对原告该项诉讼请求,可以不予支持。

关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求,因原告为订立本案合同而向案外人支付服务费,现合同解除系被告原因,故原告有权主张被告承担该费用。

关于原告要求被告支付欠付某商铺的租金1.67万元的诉讼请求,与本案不属同一法律关系。

综上,法院的判决是有依据的。

 
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