一、基本案情

1、原告诉称

原告沈某、丁某诉称，两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。2014年，被告欲出售已去世的父母留给的房屋，原告得知后决定购买该房屋，被告也同意，双方遂订立《房屋买卖定金协议》。协议约定，房屋总价款为25.8万元，甲方不得再卖他人，乙方不得悔约，甲方应当在签订合同后一个月内将房产证等证件交付原告，乙方应结清房屋余款。协议还约定，原告支付被告定金5.8万元，如原告违约定金不予返还，如被告违约双倍返还定金。协议签订之日，原告给付被告定金5.8万元。但之后被告以各种理由拖延交付房产证等证件，拒不履行协议。故原告诉至法院，请求：1、要求被告赔偿原告损失25.8万元;2、本案诉讼费等由二被告承担。

2、被告辩称

被告沈某某、阮某辩称，原被告之间签订的是房屋买卖协议，不是定金协议，因为从协议的内容看，已经具备房屋买卖的必要条款，所以应认为是房屋买卖协议;该买卖协议是无效的协议，因为协议的内容侵犯了其他家庭成员的财产权益，根据法律规定，应当认为协议是无效协议。从遗产配额协议中可以看出其他的家庭成员是主张权利的，原、被告双方都陈述吴石军当时是不同意卖房子的;原告主张的25.8万元的损失没有事实依据。因为根据协议约定结清余款后交付房屋证件，从约定的时间看，可以推定是有履行先后的顺序，被告当时是预留一个月的时间给原告准备款项，被告才交付证件。根据证人证明，原告没有按约履行交付剩余购房款的义务，构成违约，不享有任何赔偿的权利，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。

二、法院查明

北京市丰台区法院查明：2014年11月20日，原、被告签订《房屋买卖订金协议》。协议约定：被告将房屋卖与被告，房屋总价款为25.8万元。协议第三条中约定“经甲乙双方决定甲方不得再卖他人，乙方不得悔约，订立此合同，甲方应在签订合同后一个月之内交付给乙方房证或发票等证件，同时乙方将向甲方结清余款”。协议还约定，原告支付被告定金5.8万元，如原告违约定金不予返还，如被告违约双倍返还定金。协议签订之日，原告给付被告定金5.8万元。协议签订后，原告未付清购房余款，被告未将涉案房屋的产权证交付原告。

因涉案房屋将被拆迁，2016年11月24日原告沈某、被告沈某某及其兄弟姊妹8人签订《遗产配款协议》，协议约定：房屋的50%由母亲宋某遗嘱分配给沈某某，剩余50%由母亲宋某及兄弟姊妹共9人参与分配，房屋后增加的部分拆迁补偿款由沈某某领取。补偿费用总计826786元。涉案房屋拆迁补偿款领取后，除去被告沈某某应得的部分，原告及其他兄弟姊妹每人分得40000元。

三、法院判决

北京市丰台区法院判决：

1、被告沈某某、阮某性返还原告沈某、丁某58000元。

2、驳回原告沈某、丁某的其他诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为，涉案房屋原系沈某江、宋某夫妻共同财产，沈某江、宋某去世后属遗产，由其子女按份继承，其中50%属于母亲宋某的部分由被告沈某某遗嘱继承，剩余的50%由原、被告兄弟姊妹8人按份继承(属于宋某应继承的份额由被告沈某某享有)，故涉案房屋属原、被告按份共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。根据证人吴某证实，2014年11月20日原、被告订立《房屋买卖订金协议》时，其他兄弟姊妹均同意被告沈某某将涉案房屋卖与原告，只是吴石军对房屋出卖后应给他的补偿款提出要求，故原、被告之间签订的房屋买卖定金协议是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效;原、被告签订的协议名为房屋买卖定金协议，但具备了房屋买卖合同的主要条款，实为房屋买卖协议。协议签订后，原告只给付了被告定金58000元，余款一直未付，被告也未将房屋产权证书交付原告。2016年11月24日原告沈某、被告沈某某及其兄弟姊妹8人签订了《遗产配款协议》，对涉案房屋的拆迁补偿款作了分配，且原告已领取了属于自己的份额40000元，视为原、被告事实上已协商一致解除了2014年11月20日原、被告签订的房屋买卖协议。被告在庭审中表示愿意将其收取的58000元退还原告，法院予以照准。原告要求被告赔偿原损失25.8万元的诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。