一、基本案情

1、原告诉称

原告钟某诉称：2017年4月16日，经A公司居间，原告与被告孙某签订《房屋买卖(居间)合同》一份，约定被告孙某代向原告出售房屋及车库。因案涉房屋属于被告孙某的儿子栾某及其儿媳，被告孙某承诺几天内让儿子儿媳签字。合同签订当日，原告支付房屋定金20000元。后被告栾某通过微信与原告进行沟通，表示同意其母代为出售，但在2015年4月29日又不同意出售，两被告的行为实属违约。根据《房屋买卖(居间)合同》的约定，违约方应当按照房屋成交价的20%向守约方支付违约金，实际损失超过违约金的，违约方应据实赔偿。现原告为维护自身合法权益，不得已诉至法院，法院依法判令：1、两被告返还定金2万元;3、两被告支付原告违约金34.76万元;3、两被告支付逾期付款利息(以36.76万元为基数，从2017年5月4日计算至实际给付之日止，按银行同期同档贷款利率计算);4、诉讼费由两被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求为请求解除原告与被告孙某签订的《房屋买卖(居间)合同》。

2、被告辩称

被告孙某辩称：被告孙某与原告签合同的时候就向原告表明案涉房屋是属于儿子儿媳的，被告孙某的签字行为是没有法律效力的，要等被告栾某签字才生效的。原告当时认可了这一点，被告孙某才签字并收取定金。

被告栾某辩称：被告孙某与原告签订《房屋买卖(居间)合同》时并未得到被告栾某的授权，属于无权代理，事后也未得到被告栾某的追认，故《房屋买卖(居间)合同》是无效合同。根据相关法律规定，无效合同自始无效，被告孙某除了应返还定金外，相关损失应由原告和被告孙某共同来承担相关的损失。

二、法院查明

北京市丰台区法院查明：2017年4月16日，孙某作为出卖方(甲方)，钟某作为买受方(乙方)，A公司作为居间方(丙方)签订《房屋买卖(居间)合同》一份，主要约定出卖方将房屋及车库出售给买受方，该房屋产权登记面积170.38平方米，车库24.66平方米，房屋成交价格为1738000元;买受方于2017年4月16日支付定金20000元，于2017年6月16日前去房管交易中心办理资金托管手续。本合同自三方签字盖章后生效，任何一方解除合同或拒绝履行合同，违约方向另一方支付房屋成交价格百分之二十作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。孙某在落款处甲方签名并注明“代”，钟某在落款处乙方签名，A公司在落款处丙方盖章。同日，孙某收取了钟某支付的购房定金20000元。

房屋所有权证共有人为栾某、耿某。

2017年4月29日，栾某、耿某作为出售方与案外人高某作为购买方，签订《房屋买卖(居间)合同》，约定出售方将房屋及车库以成交价1793000元出售给购买方，于2017年6月1日前办理托管手续;网签、房产均登记在高某儿子高小某名下。2017年5月18日，栾某、耿某与高小某签订《房屋买卖补充协议》，主要约定案涉房屋价格为1793000元，高小某支付定金23000元;房屋托管价格为190万元、车库托管价格为14万元，总计托管资金为204万元，高于双方协商成交价1793000元，售房人领款时退还购房人270000元。后经网签资金托管手续后，高小某于2017年6月19日取得案涉房屋不动产权证。2017年6月23日，房产交易中心分别向栾某转账140148.62元及1900321.42元，收到该两笔款项后，栾某即向高某转账2700000元。

被告方于2017年6月29日就房屋及车库自2017年4月16日的上涨或下跌情况申请鉴定。确定估价对象于价值时间点2017年4月16日-2017年6月29日无房屋差价。

三、法院判决

北京市丰台区法院判决：

1、原告钟某与被告孙某签订的《房屋买卖(居间)合同》解除。

2、被告孙某给付原告钟某定金20000元、违约金40000元，合计60000元。

3、驳回原告钟某其他诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为，本案中被告孙某与原告签订《房屋买卖(居间)合同》时签名时注明“代”，表明其并非以自己的名义处分案涉房产，而是以案涉房屋所有权人名义处分案涉房屋，其目的在于为原告与案涉房屋所有权人即其儿子栾某与儿媳耿某之间设立民事权利义务，因此被告孙某与原告签订《房屋买卖(居间)合同》的行为系民事代理行为。但被告孙某在与原告签订《房屋买卖(居间)合同》合同时，并未取得案涉房屋所有权人的授权，其代理行为属于无权代理。事后，被告栾某虽通过微信聊天方式向原告作出再签订合同的意思表示，但最终并未与原告签订，故被告孙某与原告签订《房屋买卖(居间)合同》并未得到权利人的追认，该《房屋买卖(居间)合同》成为事实上无法履行的合同，原告有权要求与被告孙某解除合同、退还定金并承担相应违约责任。由于原告当庭提出解除《房屋买卖(居间)合同》，故原告与被告孙某签订的《房屋买卖(居间)合同》于2017年6月27日解除。原告在与被告孙某签订《房屋买卖(居间)合同》时明知被告孙某并非案涉房屋所有权人，也明知孙某并未取得被代理人的授权，现合同无法继续履行，原告自身亦存在重大过错。根据房地产评估测绘咨询有限公司出具的回函，案涉房屋没有差价损失，但结合权利人栾某已通过另行出售的方式获取了房屋差价利益的情节，并参考双方的过错程度，法院酌情对《房屋买卖(居间)合同》约定的违约金予以调整，确定由被告孙某赔偿原告违约金40000元。至于原告主张的逾期利息，法院在确定违约金时已将逾期利息一并考虑，故对于原告该项请求，法院不再另行计算。被告栾某未在《房屋买卖(居间)合同》中签名，事后也未予以追认，原告要求被告栾某承担相应责任，法院不予支持。