北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

一、基本案情

1、原告诉称

原告胡某诉称，其于2016年4月19日与被告张某签订《房屋买卖协议》一份，约定二被告将房屋出售给其。合同签订后，其向被告张某支付了购房定金30万元。但被告张某则以被告兰某未书面授权，不同意卖房以及房价上涨需上调房款等理由拒绝履行合同。因此，其与2017年1月5日向法院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋买卖协议》;二被告返还购房定金300000元，支付违约金467500元(1870000*25%)。

2、被告辩称

被告张某、兰某辩称，其二人对于合同解除没有异议，但因原告存在未按约支付第二期的定金等违约情形，故其二人不同意返还定金，支付违约金。

二、法院查明

北京市朝阳区法院查明：2016年4月19日，原告(乙方)与张某、兰某(甲方;该二人原系夫妻，于2017年3月28日离婚，合同上兰某的签名系张某代签)签订《房屋买卖协议》，主要内容为：乙方以187万元的价格购买甲方所有的房屋;乙方于2016年4月19日交付定金30万元，余下7万元于下周二之前支付;双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生约定的违约现象，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的25%作为违约金。同时，双方还在该合同中约定：1、经双方协商，乙方承诺给甲方还银行贷款(贷款金额70万元)，代还贷款后在总房款中扣除;2、经双方协商，乙方承诺在6月1日之前把买卖合同变更至乙方名下，如变更不了，乙方承诺把其余款项一次性付给甲方;3、代乙方付款方为温某;……5、甲方承诺2016年10月1日前房子交付给乙方;6、经双方协商，乙方愿以代付款方温某名下的房产及现在购买的房产在变更前作为抵押给甲方余款80万元。同日，温某向张某转账30万元。审理中，原、被告一致确认，该房屋直接在开发商处更名未成。

2016年11月10日，张某、兰某向温某邮寄了《解除房屋买卖协议通知》，主要内容为：原告承诺于2016年4月26日前支付剩余的7万元定金，但未予支付;原告承诺为其偿还银行贷款70万元，之后从房款中扣除，并承诺于2016年6月1日前将买卖合同变更至原告名下，如变更不了，原告承诺将余款一次性付给其等;但原告未按前述约定履行合同义务，经多次催促未果，原告的行为已构成根本性违约，故特通知原告，自即日起解除双方签订的上述《房屋买卖协议》，原告所交付的30万元定金依法也不予退还。该解除通知于2016年11月11日由他人代收。审理中，张某称，房屋买卖及合同签订的事宜都是其与温某谈的，原告只是在合同上签了个字，故其只能将解除通知邮寄给温某。原告表示其在整个房屋买卖的过程中未与被告进行协商;该解除通知也是在2016年12月听温某说的。

2017年1月5日，原告向法院提起诉讼，要求确认上述《房屋买卖协议》无效，张某、兰某返还购房定金30万元。在该案审理中，兰某对张某代为签订的《房屋买卖协议》予以认可。2017年2月21日，法院作出民事判决书，判决驳回了原告请求确认《房屋买卖协议》无效并据此要求返还定金的诉讼请求。

三、法院判决

北京市朝阳区法院判决：

1、原告胡某与被告张某、兰某之间的《房屋买卖协议》解除。

2、驳回原告胡某其他诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为，原告与张某、兰某签订的《房屋买卖协议》合法有效，理应由各方遵照履行。但实际上前述合同在签订后始终未能得到完全的履行。其中，张某、兰某更是以原告未按约定支付剩余定金以及在更名不成后未按正常流程及约定履行合同为由于2016年11月10日发出了《解除房屋买卖协议通知》。原告也因张某、兰某又将本案房屋再次抵押借款而变更诉讼请求为要求解除合同。可见，本案合同现已无法继续，应予解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告主张张某、兰某系以兰某未签字，不同意卖房以及房价上涨需增加房款为由不肯履行本案合同的，故其要求二被告在合同解除后返还给其购房定金并支付违约金。对此，二被告未予认可且原告也未提供证据加以证明，故法院对此不予采信。

与此同时，二被告则主张系原告违约，即未按约定支付剩余定金以及在更名不成后未按正常流程及约定履行，故其二人在解除合同后不应返还购房定金并支付违约金。对此，原告虽亦未予认可，但根据《房屋买卖协议》的相关约定，原告应于2016年4月19日后的下周二支付定金余款7万元，并在关于2016年6月1日前将买卖合同直接更名至其名下的承诺未能实现的情况下即将其余房款一次性支付张某、兰某。但原告在本案合同的履行过程中既未按约支付定金余款，也未在直接更名不成的情况下按约支付剩余房款给张某、兰某。因此，二被告主张原告违约并据此解除合同，事实清楚、证据充分，应予采信。对此，代表原告参与本案房屋买卖事宜全程的温某在与张某协商时提出的关于扣除5万元，合同解除的协商方案也可予以印证。

至于本案协议的解除时间，因代表原告参与本案房屋买卖事宜全程的温某于2016年12月26日向张某确认收到了《解除房屋买卖协议通知》，且原告亦确认温某已向其告知，故应确定为2016年12月26日。