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靳双权律师

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办案心得

当事人将房屋出售给他人是不是代表着将房屋所有权进行回收

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2020年01月12日

上诉人诉称

王一上诉请求:撤销一审判决,发回重审或改判支持王一全部诉讼请求。事实和理由:本案基本情况是王二住曾经购买过一处房产,后来王二住的妻子胡二去世之后,在没有对房产进行分割的情况下王二住与王四(曾用名:王三)订立了涉诉的房屋买卖合同,以非常低的15万元卖给了王四(曾用名:王三),但涉诉房屋是王二住、王一王五共有财产。王五与其爱人对王二住并未尽到孝道,其是在欺瞒的情况下将房屋过户了。王五在第一次出庭时对于本案提到的各方当事人对涉案房屋的共同共有的关系以及低价转让都不持异议,但提出新的主张说涉案的房产存在代持,也即借名买房,实际的出资人是王五

实际上,王五所有的包括买卖涉案房屋的资金以及王五平时的生活支出都是由王二住来承担的。一审法院也认为,借名买房的关系不存在,房屋外观上的所有权人是王二住,但是一审法院认为,此种情况不构成合同无效,王一认为一审的该认定没有任何法律依据,本案当中,王峰作为案外人没有解除的权利,只能主张合同无效,一审仅对借名买房这个情况进行审理,对王峰对涉案房屋的共同共有的问题,对于房产的低价转让的问题没有审查。

另外,对于无权处分,所有权人是有追回权的,善意取得除外,法律上规定的追回权利实际上是以合同无效为前提的,认定涉案房屋买卖合同无效的,王一作为共有权人之一,依法有权予以追回。本案中,王二住未经共同共有人同意擅自处分共同共有财产,其非善意取得,因房子在购买时是24万,经过5年到2009年的时候,却以15万的价格转让,x'x区的房价在2009年的时候升值已经非常快了,房子当时的市值应该在200万左右,这显然损害了王峰的利益,从外观来看,也存在恶意串通的可能,因为系两个共有人未经其他共有人同意而在其之间进行转让。另外,王五主张他是房屋的实际所有权人,是没有任何依据的。


王四(曾用名:王三)辩称:不同意王一的上诉请求,同意一审判决。


被上诉人辩称

王二住未发表答辩意见。


王一向一审法院起诉请求:1.确认王三王二住订立的《存量房屋买卖合同》无效;2.本案诉讼费由王三王二住承担。


一审法院认定事实:1.王一王二住系父子关系,王四(曾用名:王三)的法定代理人王五亦为王二住之子。


2.2004年9月30日,王二住与x'xx福房地产开发有限公司(以下简称x福房地产公司)签订《商品房买卖合同》,约定王二住自x福房地产公司处购买案涉房屋,房屋总价为246309元,王二住采取一次性付款的方式支付。2006年9月11日,王二住与x福房地产公司签订《补充协议》,约定因案涉房屋实测面积超过上述合同约定面积,故案涉房屋总房款变更为247846元。为此,王二住又向x福房地产公司支付了房款1537元,并支付了专项维修资金4957元。双方均认可,上述合同及与房屋有关的手续中王二住的签字均由王五代签,即王二住并未实际到京参与上述手续的办理。


3.上述合同履行完毕后,案涉房屋登记在王二住名下。2009年8月12日,王二住与王四(曾用名:王三)签订《存量房屋买卖合同》,约定王二住将案涉房屋出售给王四(曾用名:王三),该合同为格式合同,大部分内容为空白未填写状态,其中第四条约定房屋成交价格为156594元。2009年8月18日,案涉房屋过户登记至王四(曾用名:王三)名下。


4.2006年,案涉房屋实际交付使用,最初由王二住及其妻子胡二居住。2009年1月,胡二因病去世后,王二住将案涉房屋钥匙交给王五,并由王五收取该房屋对外出租的租金。


本院查明

对于双方存有争议的事实,法院查明如下:


1.王一王二住主张案涉房屋实际为王二住出资购买,为此王二住提供了其记录的王五向其借款的明细,主张王五2009年10月1日前,向其借款24万元,于2009年10月1日后,向其借款9万元,对此王五不予认可。王二住提供了中国工商银行汇款底单的照片两张,显示其于2004年9月28日分两笔向王五汇款10万元,用于购买案涉房屋,该两张照片虽无原件,但内容与王四(曾用名:王三)提供的证据中银行明细记录内容相互印证。庭审中,王五认可其确实向王二住借过款项,但款项数额并非33万,具体数额记不清,且已经偿还完毕。


2.王五主张其与王二住之间系借名买房关系。王五主张其与其妻子在2004年左右感情出现问题,故其为了避免在离婚时其财产被分割,故其使用其父亲王二住的名义购买案涉房屋。为此其提供了其于2003年9月向法院起诉其妻子离婚诉讼案件的起诉状佐证。王二住对此不予认可。同时,王五提供了相关证人证言证明买卖案涉房屋时的情况,但并未提供其他证据予以佐证。对于王五主张的其与王二住之间存在借名买房合同关系,法院无法确认。


一审法院认为,根据我国民事诉讼法的规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,本案王二住经法院合法传唤,无正当理由拒不到庭,视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同,自成立时生效。当事人主张合同无效的,应举证证明该合同存在法定的无效情形。本案中,双方实际的争议焦点应为2009年8月12日王二住与王四(曾用名:王三)签订的《存量房屋买卖合同》的效力问题。


王一主张该合同无效的理论逻辑有二。其一,案涉房屋原登记所有人为王二住,且该房屋购置于胡二去世之前,故该房屋应为王二住与胡二夫妻共同财产,在胡二去世之后,胡二遗产中案涉房屋的部分权利并未进行分割,故案涉房屋为王二住、王一王五共同共有。王二住在未经王一同意的情况下将案涉房屋出售给王四(曾用名:王三),属于无权处分,且由于双方约定的房屋成交价较低,王四(曾用名:王三)的法定代理人王五亦明知房屋共有情况,故王四(曾用名:王三)并非善意取得,双方签订的《存量房屋买卖合同》应属无效;其二,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(四)项规定了共有房地产未经其他共有人书面同意的,不得转让。该规范系强制性规范,故王二住与王四(曾用名:王三)之间的合同因违反了该强制性规定而归于无效。


首先,确认合同是否无效,应当以《中华人民共和国合同法》第五十二条为依据。王一主张的“无权处分”并非法定的合同无效的情形。王一所引用的《中华人民共和国物权法》第一百零六条系关于善意取得的规定,与房屋买卖合同效力无关。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定了无权处分的问题,但该条所规定的“处分”与“合同”,仅指处分行为,即物之物权转移变更,而不包括负担行为及债权合同在内;其次,根据《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三条亦明确规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持;再次,王一所引用的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(四)项所规定的“不得转让”,是指不得“处分”,即不得通过法律行为对房屋物权进行变动,该条款并不影响债权行为的效力。故对于王一王二住无权处分为由要求法院确认王二住与王四(曾用名:王三)之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求,于法无据,法院不予支持。


王四(曾用名:王三)反驳王一的主张,认为该合同有效的理论逻辑为案涉房屋实际购买人为王五,其与王二住之间系借名买房关系,故王二住将案涉房屋出售给王四(曾用名:王三),实际为其对案涉房屋所有权的回归。王四(曾用名:王三)未能提供充分的证据证明王五王二住之间存在借名买房合同关系,对其主张法院不予采信。


王二住在与法院谈话时对其与王四(曾用名:王三)之间的房屋买卖合同认可,但表示不知道为什么就签了该合同,其表述与常理不符,且其将钥匙交付给王五的行为也证明其履行了上述合同。故对于王二住的意见,法院不予采纳。


关于案涉房屋所有权、王二住与王五之间的债权债务等问题与本案所涉合同效力问题无关,法院不再进一步查证,双方可另行解决。


一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决:驳回王一的全部诉讼请求。


本院二审期间,各方当事人均未提交新证据。


经本院查明,《存量房屋买卖合同》中的王三,其现登记名字为王四王三王四的曾用名。


本院对一审法院查明的其他事实予以确认。


本院认为

本院认为,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,本案被上诉人王二住经法院合法传唤,无正当理由拒不到庭,视为其放弃了答辩和质证的权利。本案争议焦点为2009年8月12日王二住与王四(曾用名:王三)签订的《存量房屋买卖合同》的效力问题。依法成立的合同,自成立时生效。有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。


涉案房屋原登记所有人为王二住,且该房屋购置于胡二去世之前,故该房屋应为王二住与胡二夫妻共同财产,在胡二去世之后,胡二遗产中案涉房屋的部分权利并未进行分割,故涉案房屋应为王二住、王一王五共同共有。王一主张王二住在未经王一同意的情况下将案涉房屋出售给王四(曾用名:王三),属于无权处分,王二住、王四(曾用名:王三)擅自低价处分共有房屋,构成恶意串通行为,综合上述行为,应当认定《存量房屋买卖合同》无效。本院认为,王二住与王四(曾用名:王三)在明知涉案房屋为王二住、王一王五三人共有财产的情况下,擅自以低于涉案房屋购买价的价格交易涉案房屋,且并未实际支付合同约定购房款,侵害了王一的财产利益,《存量房屋买卖合同》应属无效合同。王四(曾用名:王三)主张涉案房屋实际购买人为王五,其与王二住之间系借名买房关系,故王二住将案涉房屋出售给王四(曾用名:王三),实际为其对案涉房屋所有权的回归。王四(曾用名:王三)未能提供充分的证据证明王五王二住之间存在借名买房合同关系,对其主张本院不予采信。


综上所述,王一的上诉请求成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第一百四十四条之规定,判决如下:


二审裁判结果

一、撤销x'xx'x区人民法院(2018)京0112民初3352号民事判决;


二、确认王四(曾用名:王三)与王二住签订的《存量房屋买卖合同》无效。

 
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