77次
好评
126491分
爱心积分
7321人
帮助人数

首席律师

靳双权律师

  靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长,说房网特邀讲师.. [详情]

靳双权的律师团队网站

所在地区: 北京 北京

联系方式: 13426037149

办公电话: 13426037149

联系地址: 北京 东城区 朝阳门北大街8号富华大厦D3B

在线提问

办案心得

没有书面合同可否从当事人陈述的房款支付进行判定

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2020年01月12日

一审原告诉称

2014年10月,郭一关一分诉至原审法院称:我们是郭二之父母。2005年郭一从单位提前退休,一次性领取56个月工资225274.68元,夫妇二人商量买一套适合退休后居住的房子。2006年8月,保利(x'x)房地产开发有限公司在x'x文区培新街开发的楼盘销售,我们觉得该楼盘距离公园、医院很近,距离儿子住所地新景家园也不远,决定在此购买一套自己所有的房子,用于安度晚年。2006年8月5日,关一分与开发商签订《保利蔷薇苑认购书》,认购x'x市东城区培新街9号院保利蔷薇苑2号楼5单元××号房,交付定金2万元。之后,开发商在审批时发现我们均已退休,不能够按揭贷款。我们遂与郭二协商并达成口头协议:我们借郭二名义购买房屋,并办理抵押贷款,全部费用首付款、偿还贷款等由我们支付。房屋登记在郭二名下,我们实际享有房屋所有权。待房屋贷款结清后,郭二协助我们把所购房屋所有权转移登记至我们名下,郭二同意并愿意配合。

同年8月8日,我们以郭二名义与开发商签订《x'x市商品房预售合同》,房屋总价款为1171826元。开发商在《签约审批表》上标注“此客户郭二为原认购人关一分之子”,销售顾问庄一、销售经理郭一、开发公司现场负责人刘颖在确认栏签字。合同签订当日,我们通过银行卡直接转入保利公司中信银行账户首付款57万元(其中通过关一分账户转账24.50万元,通过郭一账户转账32.50万元),加之关一分之前已交付的定金2万元,保利公司出具首付款59万元的购房发票。我们以郭二的名义办理了剩余购房款581826元的银行抵押贷款。

2007年至2009年,关一分通过自己的银行账号先后分5笔汇入郭二银行账号37万元,用于偿还房屋贷款。2007年10月,涉诉房屋交付使用,由我们接收,并以郭二的名义与保利公司结算,支付了房屋面积差价款8784元。2014年,我们以郭二名义申请提前还款,并通过我们账户转入郭二账户39.80万元用于还房贷。2014年6月16日,我们用上述款项以郭二名义与浦发银行结清房贷本金及利息共计397885.32元,浦发银行出具了《还款明细清单》、《结清证明》、《解除抵押权协议》,办理了解除涉诉房屋的抵押手续。2009年7月17日,我们取得涉诉房屋的所有权证,登记在郭二名下。

涉诉房屋自2007年交付之日起,一直由我们居住使用。关一分以自己的名义办理有线电视等物业手续,并交纳相关费用。郭二有自己的住房,从未在涉诉房屋中居住过。我们用自己的退休金及大半生的积蓄,购买安度晚年的养老房,因退休年纪大,无法办理购房贷款,遂与郭二达成口头协议,约定借用郭二名义购房。借名购房是双方真实意思表示,我们是涉诉房屋的实际购房人、出资人、接收人、居住人,实际享有该房屋的所有权。现涉诉房屋的贷款已经结清,我们依据双方约定要求郭二协助将所购房屋产权转移登记在我们名下,郭二未予配合,我们无奈诉至法院,请求依法判令:郭二协助我们将x'x市东城区培新街9号院2楼11层5单元××号房产所有权转移登记至我们名下。案件受理费由郭二承担。


一审被告辩称

郭二辩称:郭一关一分所述属实。当时是口头协议借我名义买房,房款都是郭一关一分所出。涉诉房屋实为郭一关一分所有,只是登记在我名下。但因为过户税费比较高,且我是郭一关一分唯一的儿子,即使登记在我名下,也不影响他们使用,我认为没有必要过户至郭一关一分名下,故不同意其诉讼请求。


第三人宋岩述称:郭一关一分与郭二之间没有书面的借名买房合同,不存在借名买房的法律关系。郭一关一分的诉讼请求无事实依据,应当予以驳回。诉争房屋不是郭一关一分出资购买。郭一关一分支付诉争房屋的首付款59万元是对郭二与我的赠与。郭一关一分汇入郭二账户的37万元款项被提现,并未用于偿还诉争房屋贷款,所还贷款系郭二与我的夫妻共同财产。郭一关一分提供的结清证明,还清贷款的时间是2014年6月16日,而郭二与我离婚的时间是2014年4月4日,贷款是郭二与我离婚后还清的,也不能证明是郭一关一分还贷。

自购房后,至离婚之日,都是由郭二、宋岩以夫妻共同财产进行还贷。我与郭二2006年3月1日登记结婚,郭二2006年8月8日签订《x'x市商品房预售合同》,诉争房屋在郭二与我婚姻关系存续期间购买。郭一关一分规避事实和法律,进行恶意诉讼,侵害我的合法权益。综上,应当驳回郭一关一分的诉讼请求。


一审法院认为

原审法院经审理认为:当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案郭一关一分认为其与郭二之间存在口头借名买房协议。对此,郭二予以认可。根据查明事实,诉争房屋的购房款均为郭一关一分实际支付,此事实可佐证郭一关一分、郭二之间共同认可的口头借名买房协议存在。现郭一关一分已经付清诉争房屋的购房款,诉争房屋上存在的抵押登记已解除,符合过户条件,故郭一关一分要求郭二配合其将诉争房屋过户至郭一关一分名下的诉请,理由充分,法院予以支持。郭二不同意过户的理由不成立。

金钱是一般等价物,并非特定物,郭一关一分将购房款支付给郭二,由郭二按揭还款,并无不当。故宋岩所称郭二用其个人工资即夫妻共同财产按揭还贷的意见,法院不予采信。关于宋岩认为59万元首付款是郭一关一分对郭二和宋岩赠与的意见,由于郭一关一分和郭二均不认可,宋岩亦无其他证据佐证,故法院对该意见不予采信。现仅有宋岩在住房担保借款合同中共有权人处签字的证据,没有其他证据佐证的情况下,不能得出诉争房屋是郭二和宋岩的夫妻共同财产的结论。据此,原审法院于2015年3月判决:郭二于本判决生效后十日内配合郭一关一分将x'x市东城区培新街九号院二楼十一层五单元××号房屋的房屋所有权过户至郭一关一分名下。


上诉人诉称

判决后,宋岩不服原判决上诉于本院,其主要上诉理由为:一、原判决认定事实不清。在《保利蔷薇苑认购书》上,关一分的名字已被划掉,原审以此作为判决依据,存在明显错误;原审中,我提交了郭二的银行账户明细,该证据证明了关一分汇入郭二账户37万元后,郭二提取了现金,并未用于还贷;原判决认定郭二关一分、郭一之间存在口头借名买房协议错误;原审法院调取的《上海浦东发展银行职工个人住房担保借款合同》,明确写明了抵押共有人是我,该合同生效后,自2006年11月起至2014年4月间,房屋贷款以郭二的工资收入,即夫妻共同财产支付的。二、原判决适用法律错误。

根据x'x市高级人民法院的指导意见,借名买房应当明确约定。关一分、郭一没有证据证明他们与郭二之间有借名买房的约定。综上,原判决认定事实不清、适用法律错误,要求撤销原判、依法改判驳回关一分与郭一的诉讼请求,或将案件发回重审。郭二未提起上诉,认可关一分、郭一所述,但认为没有必要办理房屋产权过户登记手续。关一分、郭一同意原判决。


本院查明

经审理查明:关一分与郭一系夫妻关系,该二人之子为郭二郭二与宋岩原系夫妻关系,于2006年3月1日登记结婚,2014年4月4日经法院判决离婚。


2006年8月5日,郭二与案外人保利(x'x)房地产开发有限公司(以下简称保利房产公司)签订《保利蔷薇苑认购书》,该协议由关一分签署,认购位于x'x市东城区培新街9号院保利蔷薇苑4号楼4单元××号房屋,定金2万元,认购价1171826.37元。该协议首部买受人处原为关一分,划掉后换成郭二。协议尾部买受人处签署的名字为关一分。

同年8月8日,在《保利·蔷薇签约审批单》中,备注一栏载明:“此客户郭二为原认购人关一分之子”。当日郭二与保利房产公司签订《x'x市商品房预售合同》,由郭二购买保利房产公司开发的位于x'x市东城区安化南里保利蔷薇4号住宅楼12层4单元××号房屋(预售房号),房价款为1171826元整。当日,郭一向保利房产公司转账支付32.50万元,关一分转账支付24.50万元,加上签订认购书时支付的2万元定金,保利房产公司以郭二名义开具59万元首付款发票。


2006年9月30日,郭二与案外人上海浦东发展银行股份有限公司x'x分行(以下简称上海浦东银行x'x分行)签订《上海浦东发展银行职工个人住房担保借款合同》,郭二以诉争房屋作抵押向上海浦东银行x'x分行贷款581826元,用于购买诉争房屋,贷款期限为2006年9月30日起至2036年。该合同第5.11条约定抵押物共有人完全同意本合同项下抵押物用于抵押,当借款人发生违约行为而导致处分抵押物时,愿意接受司法机关的强制执行措施,并以处分抵押物所得价款偿还贷款本息、罚息及相关费用。该条抵押共有人处有宋岩签字。


2006年10月12日,案外人上海浦东银行x'x分行将郭二申请的上述购房贷款支付至保利房产公司,保利房产公司向郭二开具购房款581826元的发票。郭二按月偿还购房贷款。


2007年10月25日,郭二与保利房产公司签订《结算协议》,由于存在面积差,须补面积差价款8784元。关一分通过自己账户向保利房产公司支付上述面积补差款8784元,保利房产公司将诉争房屋交付使用。诉争房屋自交付之日起,即由关一分与郭一居住至今。2009年7月17日,郭二取得诉争房屋的产权证,地址为x'x市东城区培新街9号院2楼11层5单元××号。


关一分于2007年9月24日向郭二转账7.60万元、2007年11月8日转账9.40万元、2007年12月24日转账6万元、2008年12月23日转账5万元、2009年2月23日支付9万元,以上共计37万元。


2014年6月13日,郭一郭二转账30.09万元,关一分向郭二转账9.71万元,以上共计39.80万元。同日,郭二申请提前还贷。2014年6月16日,郭二提前结清贷款本金及利息共计397885.32元,上海浦东银行x'x分行出具结清证明,办理了解除抵押登记手续。


庭审中,宋认可首付款59万元是关一分、郭一直接汇入了保利房产公司,购房尾款39.80万元是关一分、郭一郭二账户转账,用于提前还款。但对于关一分、郭一陆续向郭二转账的37万元,宋岩认为该款被郭二提取未用于还贷,而实际还贷使用了郭二的工资,系夫妻共同财产。


另查:宋岩在x'x市东城区人民法院提起诉讼,要求确认诉争房屋为夫妻共同财产,现此案已中止审理。


上述事实,有双方当事人的陈述、《保利蔷薇苑认购书》及审批单、户口薄、《x'x市商品房预售合同》、发票、关一分及郭一汇款明细、郭二的银行账户历史明细、《上海浦东发展银行职工个人住房担保借款合同》、《结算协议》、《结清证明》、歌华有线电视交费发票、《居住证明》、X京房权证崇字第023368号房屋所有权证等证据在案佐证。


本院认为

本院认为:本案争议焦点是关一分、郭一郭二之间是否存在借名买房关系。从关一分、郭一陈述的买房过程、房款的支付以及房屋交付后房屋的使用情况看,虽缺少书面合同证明借名买房存在,但考虑到家人之间常常因亲情以及信任关系而忽略签署书面合同,此情况乃非常常见。故本院综合全部案件事实情况,对关一分、郭一郭二陈述的借名买房的事实予以采信。


宋不认可借名买房的事实,并认为房屋部分贷款系用夫妻共同财产偿还。其主要上诉理由为:关一分、郭一转入郭二账户的37万元并非用于归还贷款,而是提现它用,实际还贷使用的工资为夫妻共同财产。对此,原审认为,金钱是一般等价物,并非特定物,郭一关一分将购房款支付给郭二,由郭二按揭还款,并无不当。本院认同原审意见。故宋岩所称郭二用其个人工资即夫妻共同财产按揭还贷的意见,本院不予采信。关于宋岩提出其在担保借款合同中抵押共有人处签字,据此证明诉争房屋为夫妻共同财产。据郭二陈述,当时双方在婚姻关系存续期间,此系银行办理贷款手续之需要。因此,宋岩仅据此主张房屋实体权利,依据不足,本院不予支持。


综上,原判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,本院判决如下:


二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

 
律师在线
马上咨询