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靳双权律师

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办案心得

当双方存在借名买房法律关系却无证据解除怎么办

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2020年01月12日

一审原告诉称

刘一在原审法院起诉称:张一刘一婆婆的弟弟,由于张一原住房屋拆迁,须要租赁刘一的房屋居住,故双方于2013年3月6日签订了一份《x'x市房屋租赁合同》,合同约定租赁期自2013年3月6日至2014年3月6日,共计1年,租金为每年36000元,并约定了其它相关条款,张一按约定一次性支付了租金36000元,2014年3月4日合同快到期时,刘一通知张一是否续租,如不租请于2014年3月6日前搬出此房屋,但是张一却不予理睬,也不谈续租之事又不返还房屋,张一的行为已严重违反合同第三条第(二)款的约定,刘一也曾多次与张一协商无果,故起诉至法院,请求:1、依法判决张一立即将昌平区403号房屋腾空交付给刘一,并移交该房门钥匙及电卡;2、判令张一支付自2014年3月7日至腾退房屋时止的租金(每月3000元);3、张一承担本案诉讼费。


一审被告辩称

张一在原审法院答辩称:不同意刘一的诉讼请求,该房屋非刘一所有,该房屋是2003年8月张一张二钱二约定以钱二名义购买了涉案房屋,张一给付钱二张二五万三千元,同时约定十年后为张一办理房屋过户手续,后张一给付房屋剩余款项。我们认为刘一在本案中不是代替钱二张二张一曾经签订一份租赁合同,但其非诉争房屋的合法权利主体,且张一在以钱二名义购买涉案房屋后对房屋进行了装修购买家电缴纳水电费和相关费用,以实际产权人居住,在刘一张一房屋租赁合同纠纷后,张一得知该房屋在x'x市昌平区人民法院2012年10月16日由刘一钱二张二以调解书的形式将本案的涉案房屋给予刘一,在该调解书中多处陈述的事实与张一对房屋的实际支出相互有矛盾支出,刘一是作为钱二张二的儿媳,在诉讼主体中也应当由钱二张二的儿子钱明一同作为诉讼主体,不能用调解书的形式损害了张一的合法权益,希望法庭查明事实,保护张一的合法权益。


一审法院查明

原审法院经审理查明:2013年3月6日,出租人刘一(甲方)与承租人张一(乙方)签订《x'x市房屋租赁合同》,约定出租人刘一将位于x'x市昌平区403号房屋出租给承租人张一,租期自2013年3月6日至2014年3月6日,租金标准为3.6万元每年。张一按照约定,向刘一支付了3.6万租金。现在张一仍在控制使用涉案房屋,涉案房屋的钥匙和电卡亦由张一控制使用。张一辩称,其与案外人张二钱二约定,其以钱二名义购买涉案房屋,当时并没有签订租赁合同,后,刘一与案外人钱二张二达成调解意见,经法院调解确认涉案房屋归刘一所有,张一为了缓和刘一及其配偶的婚姻关系,才签订《x'x市房屋租赁合同》。


原审法院认定上述事实,有《x'x市房屋租赁合同》以及当事人当庭陈述在案佐证。


一审法院认为

原审法院判决认为:依法成立的合同对当事人具有约束力,当事人应当按照合同约定履行义务。租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中,刘一张一签订的《x'x市房屋租赁合同》合法有效,对双方均有约束力。合同约定租期自2013年3月6日至2014年3月6日,张一按照合同约定支付了房租一年租金。合同到期后,张一仍继续使用租赁物,出租人当时并没有提出异议,故双方之间的租赁合同仍继续有效,租期变为不定期。现刘一要求张一腾退房屋、交还房屋、钥匙及电卡,在双方租赁合同解除的前提下,理由正当,但应当给予张一一定的期限。张一在合同到期后一直在涉案房屋内居住,刘一要求按照原租赁合同标准,支付自合同到期后开始至实际腾退房屋止的租金,理由正当,予以支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条之规定,判决:一、被告张一于本判决生效后二十日内将位于x'x市昌平区403房屋腾空交付给原告,并于上述期间内,移交该房门钥匙以及电卡;二、被告张一支付自二○一四年三月七日至实际腾退房屋时止的租金,按照每月三千元标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


上诉人诉称

张一不服原判,上诉至本院。要求二审法院撤销原判,依法将本案发回重审。上诉理由为:1、原审法院仅凭简单案由审理本案不当,本案应为借名买房法律关系,原审法院未对借名买房事实进行审查,仅凭形式要件认为双方存在租赁关系不当。2、原审审理中,我方提供张二刘一的对话,证明借名买房的事实,原审法院对此证据未进行合理答复。3、直到对方诉我方腾房时,我方才知道刘一钱二张二达成调解的事实,我方已经通过信访反映此问题。现该信访正在处理中。4、原审法院未能依职权调取调解书,存在违法。请求二审法院依法维护上诉人的合法权益。


刘一同意原判,不同意上诉人张一的上诉请求。


本院查明

本院经审理查明:原审法院查明的事实属实,本院予以确认。


上述事实,有双方当事人陈述等证据在案佐证。


本院认为

本院认为:依法成立的合同受法律保护。刘一张一签订的《x'x市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。双方订立租赁合同是在刘一与他人在法院调解约定将涉诉房屋办理至刘一名下后与张一签订,合同约定了房屋租赁期限,租金数额,张一支付了租金。从该合同签订的时间、约定的内容以及双方履行合同的情况可知,张一应当知道刘一与他人达成调解的情况,双方之间形成了租赁关系。上诉人所述,双方之间存在借名买房的法律关系,就此未能提供充足有效证据又不能对双方因何订立租赁合同作出合理解释,本院对其所述不予采信。原审法院按照双方之间存在租赁关系处理本案并无不妥。


租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原审法院依照上述法律规定,判令张一腾房并无不妥。


综上所述,上诉人张一的上诉理由不能成立,上诉请求本院不予支持。原判正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:


二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

 
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