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靳双权律师

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办案心得

关于买卖房产遇到欺诈解决的办法

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2020年01月16日


原告诉称




上诉人赵一不服原审判决上诉称,一、原审法院认定事实不清,对本案的关键证据定性错误。理由如下:第一,郑一与赵一共生育四个子女,长子郑二、次子郑三、长女郑四、次女郑五。赡养父母是作为子女的法定义务,每个子女都有赡养老人的义务,不以老人将来是否有遗产而发生变化。然而,在2000年、2011年郑一与郑二先后签订的《赡养老人及房产继承协议书》、《赡养协议书》将法定赡养父母的义务与继承父母财产的权利合并在一起,由此看出该协议系郑一与郑二之间就儿子赡养父亲,父亲将房屋低价卖与儿子的意思表示达成的一致。买卖协议是一个形式、赡养协议是对买卖协议的补充,系对其附加了一个特定义务,即,接受低价房屋的买受人应当承担保证出卖人在百年之前使用房子的义务。本案中的买卖协议虽未明确约定这个特定义务,但是双方在随后签订的《赡养协议书》中就出卖人低价出卖房屋的原因作出了明确说明。由此本案中的买卖行为不同于等价有偿的普通民事法律行为,而是买卖房屋与承担保障父母健在时有房使用的一种有机结合,出卖人放弃合理市场价值是为了获得郑二的赡养和在自己有生之年对房屋的使用权利。依据法律规定和协议约定郑二应当谨守约定、全面履行自己的义务。但郑二在2000年签订第一份协议后,在赵一与郑一去上海看望女儿时擅自将原本宽敞明亮的房屋,任意装修成其盛放粉皮的仓库,并堆满了粉皮以致无法居住。赵一和郑一看到自己的房屋被改成仓库失声痛哭,无家可归,不得不在另外三个子女家轮流居住直到现在。郑二强占赵一的房子,未尽到一点点赡养义务,即使在其父亲郑一癌症病重期间也未曾看望照顾过亲生父亲,使父亲郑一含恨九泉。郑二在郑一去世以后也未到墓地尽到作为儿子应尽的义务。郑二严重不孝、辜负了郑一对其的期望,郑二也因为自己的行为丧失了拥有父亲房屋的权利!郑二违反了与郑一签订的《xx市存量房买卖协议》、《赡养协议书》中第一条保障其房屋使用的权利,使两位老人居无定所,构成了对上述协议的根本违约。郑二没有履行协议约定的特殊义务、导致买卖协议应当解除。第二、郑一与郑二签订的《赡养老人及房产继承协议书》、《赡养协议书》、《xx市存量房买卖协议》中涉及的xXX号房屋,是郑一与赵一的夫妻共同财产。郑一无权处分赵一所有的部分,依据法律规定郑一只能处分自己合法财产,不能处分其他人的财产,处分他人财产即为无效。上述三份协议均是郑一与郑二两人协商制定、签订协议时赵一未在现场、协议书上的签名和手印亦非其本人所为。郑一无权处分赵一的财产份额,该处分行为无效。第三,在本案中《赡养老人及房产继承协议书》、《赡养协议书》的见证人员王某某在一审庭审时承认,签订两份协议时只有郑一和郑二在场,赵一及其他亲属均未到场。赵一根本不知情,协议的内容亦非赵一的真实意思表示。此外,加盖在两份协议上的公章村委会也表示否认其真实性,并且在办理房产过户手续时赵一不知情、未到现场、过户手续中均未有赵一的签名和手印,更加印证了赵一对郑一处分房产毫不知情的事实。由此可知,一审法院对《赡养老人及房产继承协议书》、《赡养协议书》、《xx市存量房买卖协议》的理解片面,三份协议虽独立存在,但实为一体;是郑一处分自己财产的完整、真实的意思表示;是郑一低价出卖房屋给郑二附赡养义存的意思表示。二、原审法院适用法律错误。由于原审法院事实认定的错误,导致本案在法律适用上出现严重错误。根据《合同法》第60条、第94条等相关法律规定,合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的,可以解除合同。从本案中看,郑二未保证郑一对房屋使用的权利、未赡养父母亲。已经使双方签订的合同目的无法实现、因此双方签订的《xx市存量房买卖协议》应当解除。其次在三份协议中郑一无权处分的部分依法应为无效。另,一审法院在诉讼过程中发现当事人主张的法律关系性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致时,未告知当事人可以变更诉讼请求,一审法院没有履行自己的义务,属于失职行为。综上,一审法院的认定事实及法律适用均存在严重错误,望二审法院查清事实,撤销原判,依法改判解除或撤销郑二与郑一签订的《xx市存量房买卖协议》;依法判决《xx市存量房买卖协议》中涉及赵一共有部分的处分行为无效;一、二审案件受理费由郑二承担。




被告辩称




被上诉人郑二答辩称,赵一并非真正的“原告”,其上诉理由与事实严重不符,于法无据。一审法院认定事实清楚,判决正确。理由如下:第一,关于涉案房屋过户问题,201123月份郑二父母突然要求郑二再拿出20万元来过户,其理由是郑二得到了房产,应当给两个妹妹20万元。当时郑二不同意,称已经拿出3万元。但郑二父母说3万元太少,现在房产升值了,如果郑二不拿出20万元来,就把之前的协议废除。无奈之下郑二拿出了20万元,之后办理了过户手续。涉案赡养协议亦写明“以买卖形式过户给郑二”。关于胡某某在房屋所有权转移登记申请书上签字问题,当时根据房管局的要求,需要前邻居签字,胡某某是郑二邻居,郑二持房屋所有权转移登记申请书到胡某某家签的字。第二,郑二是合理合法得到的涉案房产,依照法律规定办理的过户手续。农村集体土地的房屋不同于房改房,涉案xx市存量房协议应属有效。第三,赵一于201368日起诉,已经超过2年的诉讼时效。综上,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。




本院查明




经审理本院认定,原审认定的事实属实,本院予以确认。




另,二审中赵一提交视频资料(郑一、赵一与郑五三人的对话)一份,证明:郑一把涉案房屋卖给郑二之后,无家可归,十分后悔;赵一不知道卖房子的事情;郑二三四年没有去看望过父母,郑一要通过诉讼把涉案房产要回来。经质证,郑二认为视频资料录制时间不对,对光盘中的人物没有异议,但认为系经过精心策划所录制。赵一提交8张照片,证明:赵一与郑一的房屋被郑二改成仓库,无法居住;郑一去世后郑二没有尽孝,在郑一的墓碑上没有郑二的名字;自郑一有病至去世,郑二均没有参与到场照料老人。经质证,郑二对照片真实性无异议,但对证明内容有异议,称2011年签的赡养协议中,老人住东三间,郑二用西两间,照片显示是郑二的西两间,东三间父母没住,由他们对外出租着。




二审中赵一提交xx槐荫区民政局证明一份,以证明郑一是无军籍退休职工,并非村民;提交x村民委员会证明一份,以证明赵一为x村村民;提交槐荫区村集体经济组织证明信复印件一份,以证明赵一现无宅基地;提交胡某某的证言一份,以证明在房屋所有权转移登记申请书上胡某某的名字不是其本人所签,手印亦非其本人所捺,胡某某对于过户的事情不知情。上述四份证据共同证明一审法院认定郑一与郑二的买卖行为是内部转让行为错误;郑一与郑二办理涉案房屋过户手续时,郑二办理过户手续时存在隐瞒和欺骗的情节,编造了郑一为本村村民的事实,以达到相关人员不用到现场办理过户的目的;郑二和郑一之间办理的房屋买卖显失公平;郑二在一审法院审理时,提交的2011412x村委会出具的证明上面的公章与二审提交的x村委会出具的证明上的公章明显不一致,并且x村委会负责公章的工作人员也明确否认此事。经质证,郑二不认可上述证据证明内容,主张胡某某的书面证言不知是否系胡某某本人签名,对此不认可;赵一否认x村委会出具的证明公章真实性,应提交证据证明。




二审中郑三提供《x村委会致全体村民的一封信》和《2008年前村民拆迁换房面积增补协议书》,证明:郑二想用20万元买得房屋,以获得拆迁中200万元的利益。经质证,郑二认为上述证据上面没有公章和签字,且时间是2008年,与本案无关。




再,涉案房屋所有权转移登记申请书中“附记”一栏,有“郑二、郑一、胡某某”签名;“原产权人签字”处有郑一签名;“申请人签字”处有郑二签名。原审庭审时,郑二陈述胡某某系其邻居。




本院认为




本院认为,本案原审原告赵一、郑三、郑四及郑五的诉讼请求系撤销2011426日郑一与郑二签订的《xx市存量房买卖协议》,对此,本院认为,《中华人民共和国合同法》第五十四条规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。赵一、郑三、郑四及郑五主张郑二在涉案房屋买卖过程中存有欺诈情形,涉案《xx市存量房买卖协议》系郑一受欺骗情形下所签订,二审中上诉人赵一提供了xx槐荫区民政局证明、x村民委员会证明、槐荫区村集体经济组织证明信复印件及胡某某的证言各一份,对此,本院认为,涉案房屋系在x村集体土地上所建,赵一作为原产权共有人,其系x村村民,郑二亦系x村村民,故,上诉人赵一单纯以郑一系无军籍退休职工为由否认涉案房屋系x村内部转让的上诉理由不能成立。上诉人赵一对郑二提交的x村民委员会出具的证明上公章有异议,但未提供相反证据,亦未申请鉴定,本院对郑二提交的x村民委员会出具的证明予以采信。另,胡某某作为当事人邻居,在涉案房屋所有权转移登记申请书“附记”中出现其签名,与本案不具关联性,并不能否认郑一作为产权人签字的真实性。从郑一签字确认的涉案两份赡养协议内容看,郑一将涉案房屋转移给郑二的意思表示明确,结合《xx市存量房买卖协议》的签订及产权过户手续均由郑一经办的事实,上诉人赵一关于涉案《xx市存量房买卖协议》系郑一受欺骗情形下所签订的主张依法不能成立,本院不予采信。




同时,《中华人民共和国合同法》第五十五条规定,有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。原审法院在对郑一调查时,其陈述在房屋过户后不长时间即已告知赵一,由此可知,赵一至少在房屋过户后不长时间便知道了涉案房屋买卖事实,但时隔两年对此并未提出异议,其现主张撤销已超过1年除斥期间。故赵一、郑三、郑四及郑五主张撤销2011426日郑一与郑二签订的《xx市存量房买卖协议》的理由不能成立。




关于涉案房产价格是否显失公平问题,本院认为,本案中郑一、赵一与郑二系父母子女关系,从原审赵一与郑一陈述的“定20万元是基于补偿两个女儿各10万元的考虑”的内容看,本案不同于一般意义上的商品房买卖,结合涉案赡养协议内容,房款定为20万元是综合考虑亲情关系等相关因素,不属于显失公平情形,因此,原审法院认定本案并不属显失公平导致合同可撤销的情形并无不当。关于上诉人赵一主张的郑二对其父母未尽到赡养义务问题,应属赡养纠纷范畴,不属本案审理范围,可由权利人另行主张。




关于涉案《xx市存量房买卖协议》的效力问题,本院认为,《最高人民法院关于审理买买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。第四十六条规定,本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定,与本解释抵触的,自本解释施行之日起不再适用。本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件,适用本解释。根据上述规定,退一步讲,即使郑一就涉案房屋的买卖构成无权处分,亦不影响涉案《xx市存量房买卖协议》的效力,故上诉人赵一以无权处分为由主张涉案《xx市存量房买卖协议》无效或部分无效的上诉理由不能成立。




再,上诉人赵一以郑二构成根本违约为由,二审主张解除涉案《xx市存量房买卖协议》,应属变更诉讼请求,对此,本院不予处理。




综上,上诉人赵一之上诉理由不能成立,原审判决正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:




驳回上诉,维持原判。




二审案件受理费100元,由上诉人赵一负担。




本判决为终审判决。



 
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