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靳双权律师

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办案心得

房产交易合同纠纷——未按照违约履行合同,能否解除合同?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2020年04月04日

一.基本案情

原告诉称

原告马某一诉称2016年9月14日,马某一及周某二在某某家公司处签署了《房产交易合同》,约定马某一购买周某二坐落于天津市某某区某某南路房屋,建筑面积为131.36平方米的房屋,合同约定价款为2350000元,马某一当日支付给被告定金200000元,合同约定2016年10月31日周某二将涉诉房屋剩余银行贷款380000元还清。马某一多次找到某某家公司询问继续履行合同的事宜,但某某家公司迟迟未给马某一任何书面答复,现请求法院解除原、被告签订的《房产交易合同》。


被告辩称

被告周某二辩称:马某一给付定金是各方签订的《房产交易合同》生效的前提条件,依据该合同第八条约定,应在15日内履行合同的主要义务,如不履行,合同可以解除。马某一并未按此项约定将定金在15日内给付周某二,因此也具备本合同解除的条件,合同法第45条规定,附合同解除条件的合同自条件成就时失效,因此双方订立的房屋买卖合同现已失效,周某二未与某某家公司签订过《速销出售定金收付书》,也未向某某家公司出具过收条,亦未授权任何人签署过上述文书,故该定金收付书对周某二不产生约束力,周某二与王某三已经于2014年8月14日离婚,诉争房屋归被告周某二所有。马某一在购买涉诉房屋时其名下已经有四套房屋,天津市政府于2017年4月对房屋进行限购调控禁止炒房行为,马某一已丧失购房资格。


某某家公司述称:2016年8月28日王某三携带周某二身份证原件及诉争房屋房产证与某某家公司签订《速销出售定金收付书》,并且在购房过程中一直自称是周某二妻子,某某家公司有理由相信王某三有代理权限,其次2016年9月14日周某二本人与马某一以及某某家签订《房产交易合同》,应视为对王某三的行为的认可。某某家公司已按照合同约定履行了居间服务义务,合同无法继续履行,是周某二单方违约造成,与某某家公司无关。三方签订的合同第八条第八款约定了由违约方承担居间服务费,因此某某家公司不承担返还中介费责任。故,某某家公司同意解除合同并返还马某一定金200000元,但不同意马某一的其他诉讼请求。


二.法院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据及当事人陈述,本院认定事实如下:2016年9月14日,周某二与马某一以及某某家公司签订《房产交易合同》,约定马某一向周某二购买坐落于天津市某某区某某南路房屋,合同约定价款为2350000元;定金200000元。周某二2016年10月31日之前清偿涉诉房屋剩余贷款,马某一、周某二2016年10月31日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》,合同约定马某一向某某家公司支付居间服务费47000元。合同签订后,马某一依约向某某家公司支付居间服务费47000元。另,双方在当日签订的交易方留存信息表中,周某二以及马某一所填写电话均为123××6。后周某二未在合同约定日期偿还涉诉房屋剩余贷款。

王某三与周某二原是夫妻关系,2014年8月14日,二人在某某区民政局婚姻登记处协议离婚,离婚协议书中约定涉诉房屋归周某二所有。

马某一以及某某家公司陈述马某一2016年9月14日向某某家公司通过银行刷卡方式支付定金200000元以及居间服务费47000元,对此周某二不认可,但马某一提供了刷卡的银联小票以及某某家公司出具的收据,故对马某一2016年9月14日向某某家公司支付47000元居间服务费以及200000元定金的事实本院予以确认;

某某家公司向本院提交《速销出售定金收付书》以及涉诉房屋速销保证金2000元的收条一份,收付书中约定,由周某二委托某某家公司独家代理出售涉诉房屋,同时约定,某某家公司可代为收取购房定金,某某家公司收取定金后视为周某二已实际收取,由此产生的权利义务均由周某二享有并承担。某某家公司表示,王某三以周某二妻子自称,且其向某某家公司出具了周某二身份证以及涉诉房屋产权证后,其在上述收付书以及收条上签字,虽签署名称为“周某二”,但实际为王某三所签。对此,周某二不予认可,其表示该收付书以及收条并不能确认系王某三签署,即使确系王某三签署,其与王某三早已协议离婚,且并未委托王某三办理涉诉房屋出售事宜,对王某三行为不知情,因王某三拒不到庭应诉,虽无法与王某三核实亦无法进行鉴定,但按照常理推断,某某家公司并无伪造该收付书以及收条必要,故对王某三以周某二名义签订《速销出售定金收付书》以及收条的事实予以认可;

某某家公司提交王某三2016年9月14日出具的《共有人同意出售声明》一份,主要内容为王某三认可与周某二未夫妻关系,其对于周某二与马某一签订的房产交易合同知晓并认可。某某家公司与马某一均表示系签订合同当日,王某三所签署,周某二对此不予认可,表示其不知情,但结合某某家公司与马某一双方陈述,本院确认王某三2016年9月14日出具该声明的事实;

2016年9月26日,某某家公司经办人员与王某三录音中王某三明确表示不愿再继续履行合同,且在签订合同第二天即已经提出要求解除合同,并表示其爱人跟其是一样的说法,其爱人回来后只能解除合同。周某二对录音的真实性以及与本案关联性不予认可,认为无法确认录音中人员为王某三,因王某三拒不到庭应诉,虽无法直接与其本人核实或进行相关鉴定,但本院结合录音时间以及全部内容,对王某三与经办人员电话联系涉诉房屋出售事宜,明确表示不再继续履行合同的事实予以确认;


三.法院判决

一、解除原告马某一与被告周某二、被告天津某某家宝业房地产经纪有限公司签订的关于坐落于天津市某某区某某南路351号新海大厦601-606房屋的《房产交易合同》;


四.律师点评

本案存在的纠纷是对于房产交易合同的履行纠纷。根据马某一与周某二以及某某家公司签订《房产交易合同》为各方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。各方均应依照合同履行义务。

依据《房产交易合同》约定,周某二应于2016年10月31日之前清偿涉诉房屋剩余贷款,但其未按期履行该义务,致使在合同约定的期限内涉诉房屋不具备交易条件,经马某一催告后,周某二仍拒绝履行义务,构成根本违约,现马某一主张解除合同,予以准许。被告某某家表示愿意将其所收取的定金200000元返还给马某一,本院照准。

对周某二提出《速销出售定金收付书》非其委托王某三签订,不认可其效力,马某一未按合同约定期限交付定金,其有权解除合同一节,《速销出售定金收付书》是否有效并不影响本案《房产交易合同》的效力及该合同的履行,交付定金也不是《房产交易合同》的生效要件;就定金未领取责任的原因,周某二与某某家公司各执一词,但依据合同约定,如周某二未按期收到定金,其应向马某一及某某家公司催告,超过合理期限后才能行使解除合同的权利,现结合周某二提交的证据,无法证明其履行了相应的催告义务及具备解除合同的形式要件,其拒绝履行合同的行为缺乏法律依据,应认定为根本违约。故周某二的抗辩理由,缺乏事实及法律依据,不予采信。王某三不是本案《房产交易合同》的合同相对方,马某一向其主张权利,缺乏事实和法律依据。本案合同不能履行的原因是周某二根本违约,马某一要求某某家公司承担违约责任,缺乏事实和法律依据。周某二自愿撤回其反诉请求,是自行处分权利,予以准许。

 
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