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靳双权律师

  靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长,说房网特邀讲师.. [详情]

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办案心得

房产交易合同——未经过共有人同意签订的合同,能否构成效力?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2020年05月21日

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。


(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们蒋予以撤销。)


一.基本案情

原告诉称

原告诉称:2015年12月6日原、被告在某某房地产经纪有限公司居间介绍下签署了《房产交易合同》,合同约定原告购买被告所有的某某市某某区某某路XX1号房屋,房屋总价款为85.5万元整。签约当天,原告向被告支付人民币12万元整。根据买卖合同约定,被告应于2015年12月26日前配合原告到房地产所辖区房管局签署《某某市房产买卖协议》。自12月7日起被告以种种理由不同意出卖此房屋,拒绝继续履行《房产交易合同》。使原告未能实现合同目的,使原告合法权益受到侵害,现请求法院解除原、被告签订的《房产交易合同》。


被告辩称

被告张某二辩称:本案合同是无效合同,合同上没有被告配偶的签字,该房屋是被告及其妻子共同财产,办理过户手续时需要被告配偶同意出售,因此本案合同是无效合同,故不同意原告的诉讼请求。我方电话通知原告拒绝出售房屋,现在也不同意出售该房屋,合同上确实是被告本人签字,对于是否得到被告配偶的同意,代理人不知情。


二.法院查明

本院依据当事人的陈述和采信的证据,认定如下事实:原告张某一、被告张某二通过某某房地产经纪有限公司居间介绍相识,原、被告和居间方天津某某房地产经纪有限公司于2015年12月6日签订《房产交易合同》,约定:出售方张某二,买受方张某一,居间方某某房地产经纪有限公司;房地产坐落:某某市某某区某某路XX1号,建筑面积57.23平方米;成交价为855000元,乙方于签订本合同之时向甲方支付定金120000元,该笔定金在甲、乙方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分;甲乙双方须于2015年12月26日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《某某市房产买卖协议》,并依约定办理买卖手续;

因甲乙双方或其中一方原因,导致合同日后不能实际履行的,丙方仍有权按照约定收取居间服务费,如已收取居间服务费则丙方不予退还。守约方支付居间服务费的,由违约方向守约方赔偿该笔费用;乙方交付定金后未按照本合同约定履行的,无权要求甲方返还定金;甲方收取定金后未按照本合同约定履行的,必须将定金双倍返还给乙方。合同签订后,原告给付被告现金120000元作为定金。同日,原告张某一与居间方天津某某房地产经纪有限公司签订了《搜房综合保障服务协议》。次日,被告电话告知原告拒绝出售诉争房屋,故原告诉至法院。


三.法院判决

解除原告张某一与被告张某二签订的《房产交易合同》;


四.律师点评

原告与被告之间是房屋买卖合同关系,双方签订的《房产交易合同》是双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效。关于被告认为诉争房屋是被告及其配偶共同财产,合同上无被告配偶签字,故诉争合同是无效合同的答辩意见,于法无据,不予采信。

合同签订后,原告张某一按照合同约定将20000元定金给付被告张某二,被告应依约配合原告至房管局签署《某某市房产买卖协议》、办理买卖手续,但被告明确表示不再出售诉争房屋,其行为构成违约,故原告依法有权解除诉争合同;被告须按合同约定承担相应的违约责任,即双倍返还定金给原告、赔偿原告给付给居间方的居间服务费。

综上,原告要求解除原、被告签订的《房产交易合同》,被告双倍返还原告定金,被告赔偿原告居间服务费的诉讼请求依法应予以支持。根据《合同法》第九十七条之规定,合同解除后,原告依法有权要求被告赔偿损失,原告因欲购买诉争房屋还向居间方支付了保障服务费,被告违约导致原告该笔费用的损失,因此原告要求被告赔偿原告综合保障服务费损失的诉讼请求依法应予以支持。

 
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