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靳双权律师

  靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长,说房网特邀讲师.. [详情]

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办案心得

房产交易合同——因个人问题不能贷款,能否算不履行合同?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2020年05月21日

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。


(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们蒋予以撤销。)


一.基本案情

原告诉称

原告张某一诉称:原告与被告是某某市某某小区XX1号房屋的买卖合同关系。原告于2016年6月4日与被告在某某市某某公司签订了《房产交易合同》,并于2016年6月23日在某某市房产交易中心签订了《某某市房产买卖协议》。合同和协议中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。被告由于在签订合同时隐瞒了自己的信用记录,个人的资信度太差而导致银行贷款未被批准。按协议规定,被告贷款未被批准,应支付购房全款,可是被告至今没有向房地产交易资金管理中心存款即未支付任何购房款,导致双方的商品房买卖协议无法履行。被告需承担全部违约责任,需立即无条件与原告解除签订的购房协议及合同。现请求法院请求判令解除二原告与被告于2016年6月23日签订的《某某市房产买卖协议》和2016年6月4日签订的《房产交易合同》;


被告辩称

被告王某三辩称:被告认为双方2016年6月23日签订的房屋买卖协议是有效协议,而被告按照协议约定履行了合同的义务,双方发生争执的原因是贷款没有获批才引起的争执,但贷款未批准并非是被告的过错,而是因为银行政策变化;按照合同的约定,贷款未获批准,被告应付清全部房款,双方在交涉过程中,被告要求原告给一个必要的准备时间,当时被告请求三个月,原告不同意,原告讲三天,6月23日双方签订第二份合同,才知道不能贷款,大概在7月9日至10日因银行政策原因贷款未能批准,这个时间加上20日就到了7月底,进入8月份之后原告就起诉被告了,导致合同未履行到现在。现在被告要求继续履行合同,而且被告有能力给付房款。


二.法院查明

本院经审理认定事实如下:2016年6月4日,二原告与被告签订《房产交易合同》,约定被告购买二原告名下坐落于某某市某某小区XX1号房屋,房产成交价格1235000元,并约定合同签订之日被告给付原告定金145000元,除定金外的剩余房款1190000元以银行按揭贷款方式支付,卖方同意买方采用银行贷款方式支付房款,根据买方申请贷款的条件,由银行进行审批,买方贷款年限与金额以银行实际批复为准。买方须在2016年6月16日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款作为首付款,买卖双方须在2016年6月17日前亲自签署《某某市房产买卖协议》递件至房管部门,并将首付款存入某某市房管局指定的资金监管机构,办理银行贷款所发生的费用概由买方自理,买方须在2016年6月17日前办理贷款申请手续。

合同第三条第5款约定,买方以贷款方式支付房款的,则买方必须提供真实、有效、完整的相关资料,如因买方所提供之相关资料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的,买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款,买方未按照约定付款的,每逾期一日,应向卖方支付该房产成交价的1‰作为违约金,逾期三十日卖方有权视为买方拒绝履行合同,即日起卖方有权将该房产另行转让。第三条第6款约定,如买方未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成,本合同终止或解除的,则已付之定金卖方不予退还。

合同签订当日,原告收取被告定金45000元。2016年6月23日,二原告与被告就诉争房屋签订《某某市房产买卖协议》,该协议约定,甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价款,由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管,房价款1190000元,乙方首付款238000元,申请银行贷款952000元,监管房价款总计1190000元。乙方应自订立本协议之日起5个工作日内,将监管的全部房价款或首付款合计238000元,一次性存入房地产交易资金监管中心在某某市建设银行设立的专用账户。贷款银行核定的贷款额度降低时,乙方应调增首付款数额,并一次性补齐,房价款总额不变,乙方订立价款合同时,应委托贷款银行将贷款资金全部划入房地产交易资金监管中心在某某市建设银行设立的专用账户。

当银行贷款未被批准时,乙方应一次性补足全部房价款,房价款总额不变。协议签订后,被告未将购房首付款存入房地产交易资金监管中心在某某市建设银行设立的专用账户,被告到银行办理贷款未获批准,被告要求原告给三个月的时间一次性付款,双方未能达成一致,二原告于2016年8月12日起诉至某某市河北区人民法院要求解除合同,因无法联系到被告,本院于2016年8月30日依法向被告公告送达起诉状副本和开庭传票,2016年11月18日被告到本院应诉,2017年3月7日二原告申请撤诉,于2017年3月7日二原告再次诉至本院。


三.法院判决

解除原告张某一、张某二与被告王某三2016年6月4日签订的《房产交易合同》和2016年6月23日签订的《某某市房产买卖协议》;


四.律师点评

原、被告签订的《房产交易合同》和《某某市房产买卖协议》是各方当事人真实意思表示,合同权利义务明确,且内容不违反法律规定,确认其合法有效。双方均应当本着诚实信用的原则按照约定全面履行自己的义务。原、被告约定被告以银行贷款方式支付房款,但被告的贷款申请未获银行批准。根据《房产交易合同》的约定,被告须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款,买方未按照约定付款的,逾期三十日卖方将该房产另行转让即解除合同,被告主张,双方签订《某某市房产买卖协议》后,大概在2016年7月9日或10日才知道因银行政策原因贷款未获批准,被告与原告协商要求延期给付全部房款,但双方未能达成一致意见,按照《房产交易合同》,被告应于2016年7月30日前向原告交付全部房款,但被告未付款。

二原告于2016年8月12日向本院提起诉讼要求解除双方签订的合同,但因联系不到被告,本院于2016年8月30日依法向被告公告送达起诉状副本和开庭传票,自公告之日起经过60日即视为送达。即至2016年10月29日才将原告要求解除合同的诉状副本送达被告。至2016年11月18日被告来院应诉之日止,被告未向原告交付全部房款,被告未按约定付款逾期已超过30日。根据双方签订的《房产交易合同》第三条第5款的约定,对于二原告要求解除二原告与被告于2016年6月4日签订的《房产交易合同》和2016年6月23日签订的《某某市房产买卖协议》的诉讼请求,予以支持。根据《房产交易合同》第三条第6款的约定,被告交付二原告的定金45000元,二原告不予退还。



 
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