83次
好评
8242人
帮助人数

首席律师

靳双权律师

  靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副.. [详情]

靳双权的律师团队网站

所在地区: 北京 北京

联系方式: 13426037149

联系地址: 北京 东城区 朝阳门北大街8号富华大厦D3B

在线提问

办案心得

借名买卖房屋纠纷——借名买房未签订书面协议,事实该如何认定?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2020年08月06日

一、 原告诉称

A向本院提出诉讼请求:1.要求被告Aa层房屋过户至其名下;2.要求被告A将车号为×××车辆过户给AA;3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告与被告A2000年6月28日登记结婚,之后双方于2014年5月15日协议离婚。在2004年3月14日被告A以其侄女A的名义购买了a层房屋,产权登记在被告A名下。在2017年6月原告获知此事实,并取得相应证据。原告认为,系争房屋在婚姻存续期间取得,理应属于夫妻共同财产,但是,原告与被告A离婚时,被告A故意隐瞒涉案房屋信息,导致双方没有就系争房屋予以分割,本案的被告A系为隐藏真实的财产信息,假借其侄女A名义购买了涉案房屋。

原告认为,关于A在与原告婚姻存续期间,借名买房的行为虽未明确告知原告,但是其依法取得的房屋应当为夫妻共有,同时,原告现在亦追认被告借名买房的事实行为及法律后果。结合本案双方亲属之间的约定借名买房协议、购房、还贷、实际使用和控制房屋等客观情况,可以认定:房屋真正产权人为A。依法亦可以确认原告为共有人。同时,因原告无车辆指标,故对于车辆可以确定被告A名下,再依法分割。

二、被告辩称

A辩称,一、我是该房产的所有权人,我从没放弃过该房产。二、2004年3月,我向a支行申请购房贷款24万元,期限15年,并于2005年开始还贷,2020年还完。由于我工作需要来回奔波,不方便对该房产进行管理,故委托A进行打理,同时约定A可以使用该房产,并每月支付一些房屋使用费供我还贷。三、该房产的首付款、房屋还贷、装修都是我出资的,办理银行按揭贷款也是我办理的。房屋的装修是委托A代为装修的。从2017年开始,A回到没法再帮我打理房屋,我就委托妹妹陈芳帮忙出租并将租金汇给我还贷。

A辩称,我认为诉争的房屋是A所有,并不是我和A所有,A从来没有放弃过房屋,2014年Aa支行申请贷款,贷款期限是15年,贷款是24万元,涉案房屋是由A出资,也是A居住使用,因此我认为房产与我方无关,要求法院依法驳回原告的诉讼请求。另,一、原告混淆了物权与债权的概念。原告的诉讼请求属于物权,而原告主张该物权的依据是债权,即所谓“借名买房”,但其所主张的该“借名买房”并不是原告本人与房屋所有权人之间的“借名买房”,而是主张AA之间存在“借名买房”。

三、本院查明

2004年3月14日,A借用A的名义与市房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,以344714元价格(首付款120714元、贷款224000元)购买房地产开发有限公司开发的涉案房屋。为此,A曾于2004年2月28日和2004年3月7日分别出具了两份《声明》,其内容分别为:“现甲乙双方另行达成补充协议,对2004年2月16日签订的认购书作如下变更:乙方决定于2004年3月7日之前签订购房合同,其他条款未变,否则不退定金”和“现甲乙双方另行达成补充协议,对2004年2月16日签订的认购书作如下变更:乙方决定于2004年3月14日之前签订购房合同,其他条款未变,否则不退定金”。

2009年1月30日,A(甲方)与A(乙方)签订《协议书》,约定:甲乙双方是亲叔侄关系,现就乙方名下的房产一套以及汽车一辆,双方达成如下协议:一、该房产和汽车户名均为乙方。二、该房产和汽车实际出资人为甲方。三、对于该房产引起的权益(包括但不限于买卖、继承、拆迁补偿、政府征用补偿等)均由甲方享有,乙方不享有任何有关房产产生的利益。四、对于该汽车引起的权益(包括但不限于买卖、继承、赠与、损害赔偿等)均由甲方享有,乙方不享有也不承担该车辆产生的利益。五、一旦发生本协议第三、四条引起的行为,乙方有义务协助甲方办理(包括但不限于提供相关部门要求的证件,甚至需要时本人到场)。六、乙方拥有该房产范围内一间房的居住使用权,具体房间由甲方视情况而定。七、本协议一式两份,双方各执一份,并由双方签订盖章后有效等内容。

2014年5月15日,AA签订离婚协议书,该协议书约定:一、男女双方自愿离婚,无共同子女。二、夫妻共同所有的位于市×区×市×区×号楼×单元×号二居室所有权归女方所有,该房产现价值400万元,女方支付男方房产折价款80万元,女方应于离婚生效之日起两个月内付清(即于2014年7月14日前付清)。双方确认在婚姻关系存续期间没有发生任何共同债务,任何一方如对外负有债务的,由负债方自行承担,双方也没有共同债权。四、双方任何一方不存在生活困难经济补助问题。

四、裁判结果

A辩称其与A之间不存在借名买房合同关系,并称涉案房屋是其父母帮其出资购买,委托A对涉案房屋进行打理,由A居住使用,A每月支付房屋使用费用于还贷,以及协议书A未签字,仅为A单方意思表示,且涉及A之夫的权益,但因其提供的证据不足以证实上述答辩意见,且与日常生活习惯相悖,故对其答辩意见本院不予采信。A以合同相对性辩解A作为合同纠纷主体不适格,并否认与A之间存在借名买房法律关系;但A所提供的证据已经能够证明双方之间具有借名买房关系,AA的辩解意见及提供的证据不足以否定A证据的证明力,又因购买涉案房屋和签订借名买房协议均在其与A婚姻存续期间,且双方未对夫妻财产制有特别约定,故应视为AA共同借名买房,故对其答辩意见本院不予采信。

五、律师点评

本案主要的争议焦点系AAA之间是否存在借名买房合同关系。根据本案查明的事实,从购买涉案房屋时A的声明,涉案房屋交付后由A装修和使用,与涉案房屋权属有关的原始文件均由A持有,AA之间签订的就涉案房屋出资及权益的归属的协议,以及AA的电话录音,足以证实AA之间存在借名买房的法律关系;因涉案房屋系在AA婚姻关系存续期间购买,又因AA未对夫妻财产制有特别约定,故应视为AAA之间存在借名买房的法律关系。第二,因涉案房屋属于AA夫妻关系存续期间共同购买,属于AA共同财产,且A提供了其具有在京购房资格,故A要求将涉案房屋登记到其名下应予以支持。


 
律师在线
马上咨询