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靳双权律师

  靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副.. [详情]

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办案心得

房产征收与出售——征收的房产被出售时,赔偿该如何获得?

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2020年08月09日

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一.基本案情

原告诉称

原告彭某一诉称某某黎族自治县椰林镇和平居委会沿河一带近2000㎡土地为原告祖传宅基地和果园地。1989年,某某县椰林镇人民政府为整顿市容、方便群众生活,向原告母亲彭x姑及原告借用土地修建停车场及公厕。考虑到这属于公益事业,原告母子拆除了土地上自家的厂房,无偿出借给椰林镇政府。原告母亲彭x姑于2010年去世。2008年,为修建公路、整治河堤,被告某某县政府决定对相关区域居民的土地、房屋征收拆迁,并以其制定的陵府《某某县项目建设房屋拆迁补偿安置实施细则》为标准进行补偿。受被告某某县政府指派,某某黎族自治县人力资源和社会保障局负责原告土地所在片区的征收、拆迁工作。某某县人社局认定征收原告的土地面积为627.66㎡,按前述标准应补偿127414元。原告当即提出异议,认为原告的土地面积应是一千余平方米,某某县人社局工作人员告知原告,旁边的300多平方米土地已由他人取得土地使用权证。为了不影响城镇公共建设的进度,原告先接受627.66㎡土地的补偿费用,但不等于原告放弃其余土地的权益2002年1月16日,被告违法向第三人王某二王某三颁发XXX1号《国土证》,土地使用面积315㎡,土地位置基本处于原告的1000㎡土地范围内。被告向两第三人颁发XXX1号《国土证》,违反法律规定,严重侵害了原告的合法权益。依据《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定,请求法院撤销被告颁发的XXX1号《国土证》。

被告辩称

被告某某县政府辩称被告颁发XXX1号《国土证》的行政行为符合法律规定。1999年5月,王某三等人因房屋土地一半被征用,用于扩建街道,椰林镇政府决定安排和平公厕背面面积约390㎡的土地给其修建居住房屋。2001年3月2日,王某三等人向某某县国土资源局申请办理上述土地的土地证,椰林镇政府对上述情况予以确认。某某县国土局在核实了上述情况后,制作了用地红线图,并办理了《建设用地规划许可证》。之后,被告向王某三王某二颁发了XXX1号《国土证》。被告的颁证行为,事实清楚,符合法律规定。二、原告起诉已超出法定起诉期限。被告于2002年1月作出涉案颁证行为,XXX1号《国土证》项下土地于2009年7月被征收,也就是说原告最晚也应于2009年7月就知道了涉案颁证行为,但直至2017年7月才提起本次行政诉讼,距离行政行为作出已有8年,应当依法驳回其起诉。综上,涉案颁证行为符合法律规定,不应撤销,原告所提诉讼请求缺乏事实和法律依据,且已超出法定起诉期限,恳请人民法院依法查明事实,驳回原告起诉。

二.法院查明

经庭审质证,各方当事人的质证意见如下:(一)原告彭某一、第三人王某二王某三对被告某某县政府提供的证据的质证意见。1.原告的质证意见:1、红线图的右上角注明土地是属于椰林镇政府沿河社区居委会,事实上这块土地以及红线图所覆盖的土地都是属于原告所有,红线图所反映的情况不真实。王某二王某三两人写的申请书内容不真实,他们俩不是陵城镇的居民,从来没有过老屋;既然没有老屋,就没有被征用的事实,加盖了椰林镇政府的章属于协同造假。2、地籍调查表内容造假,政府有关人员填写调查表的时候未做任何调查,仅和两个第三人以及几位政府工作人员单方面制作地籍调查表,表的右侧双方指界人签字盖章处是空白的,且未按照法定程序填写该地籍调查表。3、发证机关是某某县国土局,国土局出具了调查表和规划许可证,内容也是造假。4、证据形式是真实的,内容不真实,农业户口怎么可能在国有土地上申请土地。2.第三人王某二王某三对被告提供的证据1-4的真实性、合法性、关联性及证明内容均没有异议。(二)被告某某县政府、第三人王某二王某三对原告彭某一提供的证据的质证意见及原告的质辩意见。1.被告的质证意见:对证据的真实性、合法性、关联性均不予以认可。这些证明书的落款人和集体签字的人没有一个提供了相关的身份证件予以证明该人是否真实存在;证明书中的内容都是用来证明建设公厕的土地是彭家的祖传园地,无论这些证明书是否真实,这些证书恰恰证明了任何单位和个人以祖宗地为由请求确认土地权属,原告的证据没有一份能证明他对涉案土地有权属。对证据10-16的真实性、合法性、关联性均无异议,对证明内容有意见,被告对王某三王某二的拆迁补偿是依法依规作出的。对证据17-18的真实性无异议,这两份证据恰好证明涉案征收补偿过程中,原告对其被征收的土地面积赔偿总价等相关事宜均是予以确认并且签署了补偿安置协议,同时还证明,涉案的行政征收发生于2009年,距今8年有余。对证据19的真实性、合法性、关联性不予认可,该份证据上没有任何制图单位的名称或公章且在国土行政管理所需要的各类图纸中没有这样的用地平面布置图。3.第三人王某二王某三对原告证据的质证意见,认为原告所提交的证明书和平面图都不是真实的,不予认可。证据10-18是真实存在的,原告说政府给我们补偿是违法的说法不成立。4.原告的质辩意见:证据1-9既有证人证言,也有和平社区居委会以及椰林镇政府盖章确认。证人证言当中,我们也向法庭提交了2位证人的身份证,也带了两位证人到庭,证据1-9还有政府有关人员的证人证言,三性应该给予认可。针对证据19,制图的机构和被告所提供的证据1当中的红线图来自同一个版本,该图是国土局绘制的,国土部门都有职能绘制本辖区的土地红线图,以各种不同形式出现,还会委托各机构进行测绘。

经审理查明,2001年3月2日,第三人王某二王某三某某县国土局提交《关于办理土地使用证的申请》,该《申请书》载明:“为了解决居住问题,镇政府于1999年5月经讨论决定,安排和平公厕北面390㎡土地给我俩作宅基地,请给予办证。”椰林镇政府于2001年3月3日在该《申请书》上标注“情况属实,请给予办理”并加盖公章。随后,被告某某县政府的国土部门对涉案土地进行地籍调查并制作《地籍调查表》,该表载明“实际使用面积315㎡,土地来源为镇政府安排”。2002年1月,被告某某县政府给第三人王某二王某三颁发XXX1号《国土证》,证载面积为315㎡。2010年7月,为了城市拆迁改造建设,被告某某县政府已对涉案土地进行征收,并对第三人王某二王某三进行了相应的补偿安置。2017年9月,原告以涉案土地属于其祖传宅基地及被告给第三人王某二王某三颁发XXX1号《国土证》的行政行为侵犯其土地使用权为由,向本院提起诉讼,请求撤销被告颁发XXX1号《国土证》的行政行为

三.法院判决

驳回原告彭某一的诉讼请求。

四.律师点评

本案争议的焦点是:一、原告彭某一起诉是否超过法定起诉期限。二、被告某某县政府颁发XXX1号《国土证》的行政行为事实是否清楚、程序是否合法、适用法律是否正确。

一、关于原告彭某一的起诉是否超过法定起诉期限的问题。根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款的规定,被告认为原告的起诉已超过法定起诉期限的,由被告承担举证责任。虽然被告于2010年7月对涉案土地进行了征收,但是被告并未提交证据证明原告于2010年7月已知道被告给第三人王某二王某三颁发XXX1号《国土证》,故被告认为原告的起诉已超过法定起诉期限的理由不能成立,不予采纳。

二、关于被告颁发XXX1号《国土证》事实是否清楚、程序是否合法、适用法律是否正确的问题。根据案件查明的事实,被告根据第三人王某二王某三的申请,于2002年经地籍调查、权属审核等程序后,结合两位第三人使用土地的事实及椰林镇政府出具的“情况属实,请给予办理”的证明,将涉案土地使用权登记确认归第三人王某二王某三并给两位第三人颁发XXX1号《国土证》,并无不当。原告主张涉案土地属于其祖传宅基地和果园地,但原告并未提供涉案土地使用权证或政府曾将涉案土地划拨给其使用等有效的土地权属证明文件,且原告提交的证人证言不能证明涉案土地在其祖传宅基地范围内、原告的祖传宅基地面积有1000多平方米以及政府给两位第三人颁证后原告曾使用涉案土地等情况。故原告的上述主张理由不能成立,其诉请撤销被告颁发的XXX1号《国土证》缺乏事实根据和法律依据,其诉讼请求依法应予驳回。

此外,原告在举证期限内向本院提交《请求人民法院调取证据的申请》,申请调取某某县国土局及第三人王某二曾经分别向中共某某县纪律检查委员会书面说明XXX1号《国土证》的办证情况。本案庭审过程中,王某二陈述中共某某县纪律检查委员会曾找他做过询问笔录,但其未提交过关于办理XXX1号《国土证》的书面材料。本院认为,中共某某县纪律检查委员会收集的材料以及所作的询问笔录并非被告颁发XXX1号《国土证》过程中收集的材料,中共某某县纪律检查委员会依其纪检监督职责所收集的材料不能作为法院审查行政机关作出行政行为是否合法的根据。故本院对原告提交《请求人民法院调取证据的申请》不予准许。


 
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