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办案心得

借名买房纠纷——借名人起诉要求出名人办理过户被驳回

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2020年09月11日

一、基本案情

原告张某1诉称:原告张某1是被告张某2的父亲。2006年以前,原告住在X小区,房屋在一层,条件极差,希望另购高层房屋居住,但因退休无法申请贷款,恰被告张某2符合贷款条件,遂原告与被告张某2口头约定,原告借用被告张某2名义购买涉诉房屋,以被告名义办理公积金贷款。原告选定了涉诉房屋,房屋买卖合同及贷款合同由张某2签订。被告张某2代为支付了款项,原告承诺将房款偿还给被告张某2。2010年5月,原告变卖原自有两处房屋,所得价款给付被告张某2用于支付涉诉房屋价款。为避免日后纷争,双方于2010年6月签订《以他人名义购买房屋协议书》,约定原告为涉诉房屋所有权人,还清公积金贷款后,过户至原告名下。原告认为与被告张某2之间存在合法有效的借名购房协议,系双方真实意思表示,协议内容不违反法律的强制性规定,因此,原告应为涉诉房屋合法所有权人。为维护原告的正当权益,特向贵院提起诉讼,请求判令:依法确认涉诉房屋归原告张某1所有。

被告张某2辩称:2006年,我和父亲张某1协商以我公积金名义购买一处住房。后来我父亲出售了X小区的房子。我认可涉诉房屋归我父亲张某1所有。

被告陈某辩称:不同意张某1的诉讼请求,涉诉房屋应为我和张某2的夫妻共同财产。已有一审、二审判决书认定张某1与张某2之间不存在借名买房的事实,张某1借名买房的行为损害陈某利益。请求依法驳回张某1的诉讼请求。

二、法院查明

2015年4月27日,陈某至本院起诉张某2与张某1,要求确认张某2与张某1于2011年12月8日就涉诉房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。法院于2015年10月28日作出(2015)顺民初字第x号民事判决书,判决支持陈某的诉讼请求。张某2不服该民事判决书,上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院于2016年4月14日作出(2016)京x民终x民事判决书,认为:“本案争议的焦点是张某2、陈某与张某1之间就诉争房屋是否属于借名买房关系。张某2主张诉争房屋系张某1借用其名义购买属于借名买房关系。对此,法院认为,张某2、张某1虽提交了《以他人名义购买房屋协议书》、《存量房屋买卖合同》、资金往来证明并实际办理了产权变更手续,证明双方存在借名买房关系。但因张某2、张某1主张的借名买房时间发生在2010年6月即在张某2与陈某婚后,从常理分析,张某2与陈某系夫妻关系,借名买房涉及购房、缴纳契税、银行贷款等诸多事宜,如存在借名买房,相关事实应告知陈某,而诉讼中陈某均表示并不知情,张某2、张某1亦未提交相应证据,不能证明陈某知悉存在借名买房事实。张某2、张某1提交的证据不足以证明存在借名买房的法律关系。考虑张某1与张某2系父女关系,且张某2与陈某因夫妻感情不和存在离婚可能,张某1与张某2签署《存量房屋买卖合同》损害了陈某的利益。故综合案件事实,一审法院认定张某2、张某1属于恶意串通损害他人利益,认定张某2与张某1签订的《存量房屋买卖合同》无效,并无不当”,并判决驳回上诉,维持原判。

三、法院判决

驳回原告张某1的起诉。

四、律师点评

根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定:当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉,同时符合下列条件的,构成重复起诉:(一)后诉与前诉的当事人相同;(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同,或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的,裁定不予受理;已经受理的,裁定驳回起诉,但法律、司法解释另有规定的除外。原告张某1的本次诉讼与(2015)顺民初字第8227号民事判决书案件的当事人相同、诉讼标的相同,本次诉讼的诉讼请求实质上否定前诉(2016)京03民终1477号民事判决书的裁判结果,已构成重复起诉。

 
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