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办案心得

借名买房纠纷——借名购买限价商品房合同纠纷案件

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2020年09月11日

一、基本案情

原告杨某诉称:原被告系同事关系,702房屋系原告申请购买的两限房,房屋产权人为原告,原告借给被告住。2016年原告曾多次找到被告,通知被告原告要自住,要求被告将诉争房屋交还原告,但被告均不予理睬,被告的行为严重损害原告的利益,故诉至法院。要求法院判令被告将702号房屋腾空并交还给原告。

被告张某辩称:原告只是获得了购买两限房资格,实际出资人是被告。2008年双方协商,被告购房,归被告所有,只是以原告的名义签订购房合同、贷款合同及各种手续签名。被告支付原告7万元指标转让费,被告支付首付、还贷、进行装修居住至今。双方约定待房屋能够上市交易后,原告协助被告将房屋登记到被告名下。被告是实际出资人,其居住在涉案房屋具有合法理由,不同意腾退。

二、法院查明

2008年9月27日,杨某与x公司签订《北京市商品房预售合同》及补充协议,约定:杨某购买702号房屋,房屋首付款113091元,余款44万元向银行申请担保贷款方式支付。2008年9月24日,成××(张某之妻)分两笔向杨某转账共计113091元。张某称上述两笔转账系用于支付702号房屋首付款。张某提供相关银行流水明细证明其于2009年7月702房屋偿还贷款时即每月将相关款项打入杨某账户用于还款。杨某认可702房屋首付款来源于张某,贷款系张某偿还至今。同时其认可房屋交付使用后由张某装修并使用至今,房屋产权证、贷款合同及票据等与房屋相关的原件在张某处保管。

庭审中,张某主张双方之间系借名买房,杨某获得702房屋的购房资格后,自身无力购买,故其借用杨某的购买资格购买,除上述证据外,其亦提供2008年9月28日及2008年10月9日成××分别向杨某转账3万元及4万元银行明细,其称该两笔共计7万元系其支付杨某的指标费。杨某不认可双方之间存在借名买房关系,称该7万元及2008年9月24日收到的11万元均系其向张某的借款,并称将房屋抵押,由张某使用,故与房屋相关的原件亦在张某处。

2011年11月16日,702房屋产权登记在杨某名下,房屋性质为限价商品住房。

另查,庭审中,张某提出反诉,要求杨某履行借名买房协议,协助张某办理702房屋的产权变更登记手续,将房屋产权人变更为张某。后张某撤回反诉。

三、法院判决

驳回杨某的诉讼请求。

四、律师点评

本案首先应确认双方之间是否存在借名买房关系。杨某与张某之间并未签订书面的借名买房合同,张某为证明双方存在事实上的借名买房关系,对借名买房行为进行了合理解释,且提供了关于房屋首付款支付、贷款偿还之银行往来明细、占有居住情况及购房手续等原件由其保管等一系列的证据予以佐证,且这些证据能够相互印证,组成了比较完整的证据链。杨某反驳称,其与张某系借款关系,将房屋抵押给张某居住,但未向法院提供有力证据,且不能就张某自702房屋应还贷时起即每月向其还贷银行账户汇入款项、房屋长期由张某居住使用等相关情况作出符合逻辑与常理的解释,故杨某作出的反驳主张,法院无法采纳。结合在案证据及双方当事人的陈述,足以使本院确信双方之间存在借名买房关系具有高度可能性,故法院认定双方之间存在借名买房关系。张某占有使用涉案房屋系基于双方之间的借名买房合同关系,并非无权或非法占有。鉴于此,双方之间应先解决借名买房的问题,在该问题未解决的情况下,杨某要求张某腾退诉讼房屋的诉讼请求,法院不予支持。

 
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