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靳双权律师

  靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长,说房网特邀讲师.. [详情]

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律师随笔

借名买房中,因为房价上涨,被借名人是否能够让借名人返还房屋

作者:靳双权  来源:找法网   日期:2018年10月22日

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


  一、基本案情


  1、原告诉称


  原告白某诉称,原告与被告王某丹是母女关系,2007年3月25日,原告出资,以被告王某丹之名购买涉诉房屋。原告是涉案房屋的实际所有权人。后原告得知被告王某丹于2009年4月28日经链家公司介绍,与被告包某慧签订存量房屋买卖合同,将房屋出售给包某慧。原告认为被告王某丹并非真正意义上的房屋权利人,对该房屋没有处分权,被告王某丹与包某慧签订的《房屋买卖合同》属无效合同。故原告依据物权法,合同法相关规定,诉至法院,请求法院确认两被告签订的存量房屋买卖合同及补充协议无效;请求法院判令被告履行借名买房协议,协助原告将涉诉房屋变更到原告名下。


  2、被告辩称


  被告王某丹辩称,对于原告的诉讼请求,没有意见。签署协议的时候,王某丹告知了包某慧,这个房子是原告购买的,也跟中介公司说过。王某丹长期在国外学习,当时买房,后来与包某慧签约,都是临时回国,都不是很清楚。她自己认为是她名字购买的房屋,她就有权处分房屋。综上,我同意原告的诉讼请求。


  被告包某慧辩称,第一,原告已经因为诉讼时效问题已经丧失了胜诉权。本案房屋买卖合同是2009年4月18日签订,距今已经4年整,原告没有诉讼失效中断的证据,请求驳回原告诉讼请求。第二,原告至今为止包括被告答辩,都没有看到证据说被告王某丹借名买房的事实告知包某慧。第三,原告的诉讼请求路径错误,本案合同已经被一中院二份生效判决确认合同有效,原告起诉合同无效,不应该另行起诉,应该通过申诉或者再审,来否定诉争房屋的合同效力。综上,不同意原告的诉讼请求。


  二、法院查明


  经审理查明,2007年3月25日,王某丹与某房地产开发有限责任公司签订《商品房预售合同》,王某丹购买了涉诉房屋。2009年4月28日,王某丹在链家公司的居间下,与包某慧签订《存量房屋买卖合同》及补充协议,约定王某丹将上述房屋售予包某慧。2011年,王某丹诉至法院,以开发商未办理房屋所在楼栋初始登记致使其不能履行合同义务为包某慧办理过户登记,合同目的无法实现为由,要求解除其与包某慧签订的存量房屋买卖合同及补充协议。海淀法院经审理后做出民事判决,判决解除了王某丹与包某慧签订的存量房屋买卖合同及补充协议。包某慧不服提起上诉,2013年8月6日,中级人民法院作出终审判决,撤销了一审民事判决并驳回王某丹的诉讼请求。2013年8月,白某以王某丹为被告诉至法院,要求确认其与王某丹签订的《借名买房协议》有效,包某慧未参加该案诉讼。借名买房协议内容为:“根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定,协议双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就母亲白某以女儿王某丹名义购房达成如下协议:母亲白某与女儿王某丹经协商,白某出钱以王某丹名义购买两套房屋共计306万元。以作为日后白某养老之用。此两套房屋只是白某借名购买不算女儿王某丹的个人财产,不经母亲白某同意,王某丹不得转租、转让、转卖该两套房屋,如有违约王某丹将无条件协助,配合出资人变更房产人名于出资人名下,出资人保留追究其法律责任的权利。”法院审理后判决确认白某与王某丹于2007年2月20日签订的《借名买房协议》有效。该判决双方均未上诉,现已生效。


  白某主张生效判决已经确认其与王某丹签订的《借名买房协议》有效,故白某为房屋的实际所有权人,王某丹对房屋没有处分权,商品房买卖合同与房屋买卖合同上王某丹的签名明显不一致,且房屋出售价格明显低于市场价格,证明包某慧应当知道借名买房的事实,而且包某慧与其爱人徐迅名下有房产,根据限购政策,包某慧没有资格购买其他商品房,白某基于上述理由请求确认王某丹与包某慧签订的房屋买卖合同及补充协议无效。王某丹同意白某的请求。包某慧不同意白某的请求,包某慧主张白某的诉讼请求已经过了诉讼时效,而且其与王某丹签订的房屋买卖合同及补充协议已经中级人民法院判决确认有效,其也不知道借名买房的事情,双方合同签订于限购政策出台之前,与限购政策无关,包某慧基于上述理由,认为其与王某丹签订的合同合法有效。本案经主持调解,双方当事人各持己见。


  三、法院判决


  法院审理后作出判决,驳回原告白某的诉讼请求。


  四、律师点评


  北京房产律师靳双权认为,


  当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。本案中,虽然白某与王某丹签订的《借名买房协议》被法院确认为有效,但并不能据此而否定王某丹与包某慧签订的房屋买卖合同及补充协议的效力,故白某以王某丹对涉案房屋没有处分权为由要求确认王某丹与包某慧签订的房屋买卖合同及补充协议无效,缺乏依据,不予采纳。白某主张包某慧无购房资格一节,亦不属于我国合同法规定的合同无效的情形。综上,对白某要求确认王某丹与包某慧签订的房屋买卖合同及补充协议无效的诉讼请求,不予支持。白某要求王某丹履行《借名买房协议》,协助其将涉案房屋变更到其名下的诉讼请求,系白某与王某丹之间《借名买房协议》的履行问题,与本案不属同一法律关系,不予处理。


 
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