靳双权
服务地区：全国
擅长：房产纠纷、婚姻家庭、继承、征地拆迁
靳双权律师亲办案例
合同的法定解除应以根本违约为判断标准合同的法定解除应以根本违约为判断标准
来源：靳双权律师
发布时间：2018-03-06
浏览量:408
(为保护当事人隐私安金及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
【基本案情】
2010年4月，北京XXX贸易有限公司(以下简称XX公司)作为甲方与北京KKK房地产经纪有限公司(以下简称KKK公司)作为乙方签订《销售合作合同》约定:甲方委托乙方独家销售甲方开发的XXX酒店项目房屋，乙方提供销售人员，甲方支付乙方销售酬金;乙方向甲方支付200万元作为履约保证金;双方之间的通知应采取书面形式，以面呈或特快专递方式传递;任何一方擅自单方解除合同，应向对方支什200万元违约金。合同还对其他事项进行了约定，但未约定KKK公司提供销售人员的具体时间。合同签订后，KKK公司依约支付保证金200万元，并于2010年6月建设售楼处、制作项目沙盘。在此过程中，双方主要以电话方式进行沟通。2010年年底，双方因资金问题发生分歧，XX公司未再向KKK公司提供项目进展情况。
XX公司称，其于2011年6月9日、15日两次部寄特快专递，催告KKK公司限期提供销售人员及相关资格证明，以便办理商品房预售许可证，但对方未提供，亦未书面答复。KKK公司则称只收到该月15日的一份特快专递，但里面是白纸，其虽未书面答复，但随即与XX公司电话沟通，对方未予解释。2011年7月，XX公司以KKK公司违约为由，书面通知KKK公司解除合同。2011年10月，XX公司取得该项目的商品房预售许可证。经查，在2011年5月至7月期间，即XX公司发出特快专递及解除通知前后，双方工作人员之间有多次电话通话。
2012年1月，KKK公司起诉，要求XX公司支付单方解除合同违约金200万元，并承担其他违约赔偿责任。XX公司辩称，KKK公司怠于履行提供销售人员的义务，且XX公司两次发函催告其履行义务后，KKK公司均未按照合同要求进行书面答复。因KKK公司违约，XX公司依法解除合同，不构成违约，不同意KKK公司的诉讼请求
案件焦点：
KKK公司是否存在根本违约行为，XX公司是否因此取得法定解除权。
律师点评：
北京专业房产律师靳双权认为，KKK公司在合同签订后交纳保证金、建设售楼处并制作沙盘，一直在为销售工作进行积极准备。XX公司在发出解除合同通知如此重大的事项前，未进行任何协商，仅凭特快专递未得到书面回复而认定KKK公司不积极履行义务，明显不符合常理，故其单方解除合同构成违约。据此判决:XX公司赔偿KKK公司单方解除合同违约金200万元，并承担其他违约责任(略)。XX公司提出上诉。二审判决针对其他违约责任予以改判，但对XX公司给付单方解除合同违约金予以维持，理由与一审判决一致。
此后，当事人申请再审，本案提起再审。XX公司主张其依法行使法定解除权，请求再审予以改判。
房地产律师靳双权认为:XX公司的解约行为不符合《合同法》第九十四条关于法定解除之规定。
首先，KKK公司不构成迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的根本违约行为。第一，双方并未约定KKK公司组织销售人员的时间，故在2011年6月XX公司发出特快专递时，不能认定KKK公司已迟延履行主要债务。第二，XX公司并未举证证明2011年6月9日的特快专递实际送达KKK公司，故同月15日的特快专递仅能视为通知KKK公司履行义务的期限，不构成对迟延履行的催告。第三，《合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知义务。XX公司在未进行协商、未给予协助的情况下即直接邮寄通知，限期KKK公司单方面完成义务，此通知行为有悖诚实信用原则。
其次，KKK公司不构成因违约致使不能实现合同目的的根本违约行为。KKK公司已履行了交纳保证金、建设售楼处、制作沙盘等多项合同义务，合同具备继续履行的条件。尽管KKK公司未对XX公司发出的特快专递给予书面回复，与合同约定不符，但该履行瑕疵并不是能够导致合同目的无法实现的根本违约行为，XX公司仍可采取其他方式继续沟通解决。综上，KKK公司不构成根本违约，XX公司行使法定解除权理由不成立，应支付违约金。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:
维持原二审民事判决。
【律师建议】
本案系以根本违约判断合同是否构成法定解除的典型案例。根本违约是指当事人违反合同约定，致使合同目的不能实现的重大违约行为。《合同法》第九十四条关于法定解除规定，只有当违约行为构成根本违约时，守约方才取得法定解除权;对于不影响合同目的实现的一般违约行为，守约方不能主张法定解除，只能要求违约方承担违约责任。本案中，尽管原审与再审关于XX公司不具有法定解除权的认定是一致的，但原审并未从根本违约的角度进行认定，导致判决理由不充分，不能令XX公司服判息诉。再审则紧紧围绕根本违约这一判断标准对是否构成法定解除进行分析认定，据此作出依据充分的终局性判决。首先，关于迟延履行主要债务是否构成根本违约的认定。《合同法》第九十四条第(三)项规定应具备以下构成要件:第一，债务人在履行期限届满后未履行主要债务，而不是未履行次要债务。主要债务系指依据合同类型所确定的主给付义务。第二，债权人进行了催告，未经催告不能解除合同。第三，债权人在催告后给予债务人合理的宽限期，使债务人继续准备履行。第四，宽限期届满后，债务人仍未履行。
本案中，提供销售人员系KKK公司的合同主给付义务。但是，由于合同未约定该义务的履行期限，本案不能认定KKK公司已迟延履行了该义务。XX公司发出特快专递通知KKK公司履行义务，该通知仅具有通知对方履行期限的效力，并不具有对已经存在的迟延履行行为进行催告且给予宽限期的效力。同时，该通知行为本身有悖诚信，不构成合法通知。故本案不符合以上构成要件，不能认定KKK公司根本违约。
其次，关于其他违约行为是否构成根本违约的认定。《合同法》第九十四条第(四)项规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，非违约方可以行使法定解除权。故其他违约行为只有造成不能实现合同目的的严重后果时，才构成根本违约。
本案中，双方约定以书面形式进行通知，故KKK公司收到XX公司发出的特快专递后，应以书面形式答复。但是，KKK公司只进行了电话沟通，以致诉讼时双方就该特快专递的内容各执一词。KKK公司的行为与合同约定不符，构成违约。但是，该违约行为并不影响合同目的的实现。XX公司虽未得到书面答复，但仍可通过当面或电话等其他方式予以沟通解决，合同仍具备继续履行的条件。故KKK公司不构成根本违约。
【基本案情】
2010年4月，北京XXX贸易有限公司(以下简称XX公司)作为甲方与北京KKK房地产经纪有限公司(以下简称KKK公司)作为乙方签订《销售合作合同》约定:甲方委托乙方独家销售甲方开发的XXX酒店项目房屋，乙方提供销售人员，甲方支付乙方销售酬金;乙方向甲方支付200万元作为履约保证金;双方之间的通知应采取书面形式，以面呈或特快专递方式传递;任何一方擅自单方解除合同，应向对方支什200万元违约金。合同还对其他事项进行了约定，但未约定KKK公司提供销售人员的具体时间。合同签订后，KKK公司依约支付保证金200万元，并于2010年6月建设售楼处、制作项目沙盘。在此过程中，双方主要以电话方式进行沟通。2010年年底，双方因资金问题发生分歧，XX公司未再向KKK公司提供项目进展情况。
XX公司称，其于2011年6月9日、15日两次部寄特快专递，催告KKK公司限期提供销售人员及相关资格证明，以便办理商品房预售许可证，但对方未提供，亦未书面答复。KKK公司则称只收到该月15日的一份特快专递，但里面是白纸，其虽未书面答复，但随即与XX公司电话沟通，对方未予解释。2011年7月，XX公司以KKK公司违约为由，书面通知KKK公司解除合同。2011年10月，XX公司取得该项目的商品房预售许可证。经查，在2011年5月至7月期间，即XX公司发出特快专递及解除通知前后，双方工作人员之间有多次电话通话。
2012年1月，KKK公司起诉，要求XX公司支付单方解除合同违约金200万元，并承担其他违约赔偿责任。XX公司辩称，KKK公司怠于履行提供销售人员的义务，且XX公司两次发函催告其履行义务后，KKK公司均未按照合同要求进行书面答复。因KKK公司违约，XX公司依法解除合同，不构成违约，不同意KKK公司的诉讼请求
案件焦点：
KKK公司是否存在根本违约行为，XX公司是否因此取得法定解除权。
律师点评：
北京专业房产律师靳双权认为，KKK公司在合同签订后交纳保证金、建设售楼处并制作沙盘，一直在为销售工作进行积极准备。XX公司在发出解除合同通知如此重大的事项前，未进行任何协商，仅凭特快专递未得到书面回复而认定KKK公司不积极履行义务，明显不符合常理，故其单方解除合同构成违约。据此判决:XX公司赔偿KKK公司单方解除合同违约金200万元，并承担其他违约责任(略)。XX公司提出上诉。二审判决针对其他违约责任予以改判，但对XX公司给付单方解除合同违约金予以维持，理由与一审判决一致。
此后，当事人申请再审，本案提起再审。XX公司主张其依法行使法定解除权，请求再审予以改判。
房地产律师靳双权认为:XX公司的解约行为不符合《合同法》第九十四条关于法定解除之规定。
首先，KKK公司不构成迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的根本违约行为。第一，双方并未约定KKK公司组织销售人员的时间，故在2011年6月XX公司发出特快专递时，不能认定KKK公司已迟延履行主要债务。第二，XX公司并未举证证明2011年6月9日的特快专递实际送达KKK公司，故同月15日的特快专递仅能视为通知KKK公司履行义务的期限，不构成对迟延履行的催告。第三，《合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知义务。XX公司在未进行协商、未给予协助的情况下即直接邮寄通知，限期KKK公司单方面完成义务，此通知行为有悖诚实信用原则。
其次，KKK公司不构成因违约致使不能实现合同目的的根本违约行为。KKK公司已履行了交纳保证金、建设售楼处、制作沙盘等多项合同义务，合同具备继续履行的条件。尽管KKK公司未对XX公司发出的特快专递给予书面回复，与合同约定不符，但该履行瑕疵并不是能够导致合同目的无法实现的根本违约行为，XX公司仍可采取其他方式继续沟通解决。综上，KKK公司不构成根本违约，XX公司行使法定解除权理由不成立，应支付违约金。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:
维持原二审民事判决。
【律师建议】
本案系以根本违约判断合同是否构成法定解除的典型案例。根本违约是指当事人违反合同约定，致使合同目的不能实现的重大违约行为。《合同法》第九十四条关于法定解除规定，只有当违约行为构成根本违约时，守约方才取得法定解除权;对于不影响合同目的实现的一般违约行为，守约方不能主张法定解除，只能要求违约方承担违约责任。本案中，尽管原审与再审关于XX公司不具有法定解除权的认定是一致的，但原审并未从根本违约的角度进行认定，导致判决理由不充分，不能令XX公司服判息诉。再审则紧紧围绕根本违约这一判断标准对是否构成法定解除进行分析认定，据此作出依据充分的终局性判决。首先，关于迟延履行主要债务是否构成根本违约的认定。《合同法》第九十四条第(三)项规定应具备以下构成要件:第一，债务人在履行期限届满后未履行主要债务，而不是未履行次要债务。主要债务系指依据合同类型所确定的主给付义务。第二，债权人进行了催告，未经催告不能解除合同。第三，债权人在催告后给予债务人合理的宽限期，使债务人继续准备履行。第四，宽限期届满后，债务人仍未履行。
本案中，提供销售人员系KKK公司的合同主给付义务。但是，由于合同未约定该义务的履行期限，本案不能认定KKK公司已迟延履行了该义务。XX公司发出特快专递通知KKK公司履行义务，该通知仅具有通知对方履行期限的效力，并不具有对已经存在的迟延履行行为进行催告且给予宽限期的效力。同时，该通知行为本身有悖诚信，不构成合法通知。故本案不符合以上构成要件，不能认定KKK公司根本违约。
其次，关于其他违约行为是否构成根本违约的认定。《合同法》第九十四条第(四)项规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，非违约方可以行使法定解除权。故其他违约行为只有造成不能实现合同目的的严重后果时，才构成根本违约。
本案中，双方约定以书面形式进行通知，故KKK公司收到XX公司发出的特快专递后，应以书面形式答复。但是，KKK公司只进行了电话沟通，以致诉讼时双方就该特快专递的内容各执一词。KKK公司的行为与合同约定不符，构成违约。但是，该违约行为并不影响合同目的的实现。XX公司虽未得到书面答复，但仍可通过当面或电话等其他方式予以沟通解决，合同仍具备继续履行的条件。故KKK公司不构成根本违约。
以上内容由靳双权律师提供，若您案情紧急，找法网建议您致电靳双权律师咨询。
LAWYER INFORMATION
律师信息
-
律师姓名：靳双权
-
执业律所：北京市东卫律师事务所
-
职 务：主办律师
-
执业证号：11101*********920
CONTACT ME
联系本人
-
服务地区：全国
-
咨询电话：134-2603-7149
-
地 址：