靳双权
服务地区：全国
擅长：房产纠纷、婚姻家庭、继承、征地拆迁
靳双权律师亲办案例
关于房屋使用权转让协议纠纷中的律师观点
来源：靳双权律师
发布时间：2018-03-13
浏览量:181
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告戴某诉称：2013年7月4日，原告与被告就北京市昌平区X小区X地下室签订了房屋使用权转让协议，转让款430000元。协议约定：被告须协助原告办理过户手续。如因一方原因，在过户过程中不能继续履行该协议书，视为违约，应赔偿守约方转让款的10%。协议签订后，一直无法办理过户，原告不能使用地下室。为此，双方多次协商未果，故提起诉讼。1、解除原、被告2013年7月4日签订的房屋使用权转让协议，返还购房款430000元;2、支付违约金43000元，以上共计473000元。
二、被告辩称
被告朱某辩称：答辩人与被答辩人签订的《房屋使用权转让协议》是一份关于昌平区×号楼部分房屋的使用权的转让协议，与所有权无关，也并不涉及买卖关系。约定的权利义务是房屋使用权的转让和被转让人支付使用权转让费。至于协议中 “转让时，甲方必须协助乙方办理过户手续”这一条约定，被答辩人明确知道所转让标的物为地下室，没有产权证，不能办理过户手续，所以该条约定为无效合同条款，但整体合同为使用权转让的合同性质不受影响，仍然依法有效成立，可以单独视为该条条款无效，而转让合同本身有效。所以，答辩人认为该转让协议有效成立，不应当返还被答辩人的转让费用。
三、审理查明
原告(受让方、乙方)与被告(出让方、甲方)于2013年7月4日签订了《房屋使用权转让协议》，主要约定：房屋座落为昌平区×单元地下，甲方转让该房屋使用权的转让款为430000元。转让时，甲方必须协助乙方办理过户手续。甲方须在转让完毕起15日之内将房屋搬空并将钥匙交与乙方。
被告认可无法办理产权过户，但是认为原告对无法办理产权过户手续是明知的，不同意解除合同、返还房款。经询，被告明确表示不在本案中主张返还房屋等权益。
四、法院判决
1、解除原告戴某与被告朱某签订的《房屋使用权转让协议》;
2、被告朱某返还原告戴某购房款43万元;
五、房地产专业律师靳双权点评
房地产专业律师靳双权认为，因当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，根据原、被告签订的《房屋使用权转让协议》，原告支付给被告转让费后，被告有协助原告将涉案标的物过户给原告的义务，但是涉案标的物尚未取得产权证，被告无法将涉案房屋产权过户给原告，导致原告所签合同的目的无法实现。因此，原告有权解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告退还购房款，理由正当。原告要求被告支付违约金，因无法完成过户的责任不在被告，故原告要求被告承担违约金，于法无据。
综上，法院的判决是正确的。
一、原告诉称
原告戴某诉称：2013年7月4日，原告与被告就北京市昌平区X小区X地下室签订了房屋使用权转让协议，转让款430000元。协议约定：被告须协助原告办理过户手续。如因一方原因，在过户过程中不能继续履行该协议书，视为违约，应赔偿守约方转让款的10%。协议签订后，一直无法办理过户，原告不能使用地下室。为此，双方多次协商未果，故提起诉讼。1、解除原、被告2013年7月4日签订的房屋使用权转让协议，返还购房款430000元;2、支付违约金43000元，以上共计473000元。
二、被告辩称
被告朱某辩称：答辩人与被答辩人签订的《房屋使用权转让协议》是一份关于昌平区×号楼部分房屋的使用权的转让协议，与所有权无关，也并不涉及买卖关系。约定的权利义务是房屋使用权的转让和被转让人支付使用权转让费。至于协议中 “转让时，甲方必须协助乙方办理过户手续”这一条约定，被答辩人明确知道所转让标的物为地下室，没有产权证，不能办理过户手续，所以该条约定为无效合同条款，但整体合同为使用权转让的合同性质不受影响，仍然依法有效成立，可以单独视为该条条款无效，而转让合同本身有效。所以，答辩人认为该转让协议有效成立，不应当返还被答辩人的转让费用。
三、审理查明
原告(受让方、乙方)与被告(出让方、甲方)于2013年7月4日签订了《房屋使用权转让协议》，主要约定：房屋座落为昌平区×单元地下，甲方转让该房屋使用权的转让款为430000元。转让时，甲方必须协助乙方办理过户手续。甲方须在转让完毕起15日之内将房屋搬空并将钥匙交与乙方。
被告认可无法办理产权过户，但是认为原告对无法办理产权过户手续是明知的，不同意解除合同、返还房款。经询，被告明确表示不在本案中主张返还房屋等权益。
四、法院判决
1、解除原告戴某与被告朱某签订的《房屋使用权转让协议》;
2、被告朱某返还原告戴某购房款43万元;
五、房地产专业律师靳双权点评
房地产专业律师靳双权认为，因当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，根据原、被告签订的《房屋使用权转让协议》，原告支付给被告转让费后，被告有协助原告将涉案标的物过户给原告的义务，但是涉案标的物尚未取得产权证，被告无法将涉案房屋产权过户给原告，导致原告所签合同的目的无法实现。因此，原告有权解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告退还购房款，理由正当。原告要求被告支付违约金，因无法完成过户的责任不在被告，故原告要求被告承担违约金，于法无据。
综上，法院的判决是正确的。
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LAWYER INFORMATION
律师信息
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律师姓名：靳双权
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执业律所：北京市东卫律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11101*********920
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