靳双权
服务地区：全国
擅长：房产纠纷、婚姻家庭、继承、征地拆迁
靳双权律师亲办案例
网签合同的价格明显低于实际交易价格，该价格条款无效
来源：靳双权律师
发布时间：2018-03-19
浏览量:963
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2013年5月，孙某诉称：2007年12月11日，甄某在我神志不清无民事行为能力的情况下，与我签订《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市东城区203号房屋卖与甄某。2009年3月31日，甄某与杨某某签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日，甄某、杨某某及中介公司签订《补充协议》，甄某将房屋卖与杨某某。2009年4月13日，甄某与杨某某签订《存量房屋买卖合同》，将房屋过户至杨某某名下。2011年10月22日，北京市东城区人民法院宣告我为无民事行为能力人，张富有被指定为监护人。
2012年11月20日，北京市东城区人民法院判决我与甄某签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。现甄某将房屋卖与杨某某的行为已构成无权处分，所签订房屋买卖合同属于恶意串通，损害了我的利益，且违反法律、行政法规的强制性规定。故诉至法院，请求确认甄某、杨某某签订的《存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及甄某、杨某某、中介公司签订的《补充协议》无效;请求确认甄某、杨某某之间的房屋买卖行为及办理房屋过户手续的物权转移行为无效;杨某某将房屋返还给我所有;甄某、杨某某承担本案的诉讼费用。
2、被告辩称
甄某辩称：我母亲李某于1974年1月8日与孙某登记结婚，孙某与我系继父女关系。我对孙某照顾多年，房屋购房款亦系我支付。当初孙某将房屋卖与我系双方真实意思表示，且我支付了对价，取得房屋产权。我为澳大利亚国籍，2012年北京市东城区人民法院民事案件审理过程中，并未对我进行涉外公告送达，程序违法。在实体上认定事实错误。我已对此案件申请再审，故该案判决书不能作为本案的证据使用和认定。我将房屋卖与杨某某也是通过中介公司居间服务，以合同对价出售给杨某某，杨某某已经善意取得。故不同意孙某的诉讼请求。
杨某某辩称：我通过中介公司获取房屋出售信息，与产权人甄某达成房屋买卖合意，签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，在支付购房款后取得房屋产权。整个房屋交易过程合法有效。双方进行交易时，甄某是房屋产权人，孙某被宣告无民事行为能力及孙某与甄某之间的《存量房屋买卖合同》被判决无效均是在我与甄某的房屋买卖行为完成之后发生的，我在与甄某进行交易过程中没有任何过错，亦未与甄某恶意串通。根据法律规定，无权处分的合同并非无效合同，双方签订的合同也未违反法律、行政法规的强制性规定。故不同意孙某的诉讼请求。
中介公司辩称：孙某无权要求确认上述合同无效，主体不适格，孙某要求确认上述合同无效缺乏法律依据，故不同意其的诉讼请求。
二、法院查明
203号房屋(建筑面积58.15平方米)原系孙某所有的房产。2007年12月11日，孙某与甄某签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定孙某将房屋以380000元的价格出售给甄某。同年12月17日，甄某取得了房屋的房屋所有权证。
2009年3月31日，经中介公司居间，甄某(出卖人)与杨某某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨某某以888000元的价格向甄某购买房屋。
2009年4月13日，甄某与杨某某签订《存量房屋买卖合同》(网签合同)，甄某将房屋卖予杨某某，合同载明的房屋成交价格为人民币425000元。杨某某按照该合同约定的成交价格缴纳了税费。2009年4月16日，杨某某取得房屋产权证。后甄某将房屋交付给了杨某某。
另，2011年，孙某之子张福顺依法向原审法院申请确认孙某为无民事行为能力人。原审法院于2011年10月22日宣告孙某为无民事行为能力人。同年12月16日，北京市东城区景山街道吉祥社区居民委员会指定张富有为孙某的监护人。2012年5月31日，孙某向原审法院对甄某提起诉讼，要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。原审法院于2012年11月20日作出(2012)东民初字第07114号民事判决书，确认孙某与甄某于2007年12月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
三、法院判决
驳回孙某的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中，杨某某与甄某在房屋交易过程中先后签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》，两份合同中约定的房屋成交价格明显不同，本案证据证明，杨某某在合同签订后给付甄某30000元定金，另经银行监管给付甄某858000元，合计购房款与《北京市存量房屋买卖合同》约定的成交价格一致，据此可以认定双方签订的成交价格为888000元的《北京市存量房屋买卖合同》是双方实际履行的合同，而《存量房屋买卖合同》是双方为办理房屋权属转移登记手续及缴纳税费所签订的，合同约定的交易价格不是双方的真实意思表示，虽甄某、杨某某在房屋买卖过程中有规避税收征管行为之嫌，但该行为有效与否与本案实际履行合同的效力没有必然联系。
孙某以甄某、杨某某逃避税款，损害国家利益为由，要求确认甄某、杨某某所签合同无效的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。甄某在出售房屋时房屋的所有权登记在其名下，杨某某有理由认定甄某对房屋享有处分权。杨某某在签订房屋买卖合同后按合同约定支付了对价，依法办理了房屋权属转移登记手续，取得了房屋所有权证，并已实际占有房屋，已构成善意取得。孙某以甄某对房屋没有处分权，且二人恶意串通，损害其利益为由，要求确认甄某、杨某某所签合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院亦不予支持。
一、基本案情
1、原告诉称
2013年5月，孙某诉称：2007年12月11日，甄某在我神志不清无民事行为能力的情况下，与我签订《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市东城区203号房屋卖与甄某。2009年3月31日，甄某与杨某某签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日，甄某、杨某某及中介公司签订《补充协议》，甄某将房屋卖与杨某某。2009年4月13日，甄某与杨某某签订《存量房屋买卖合同》，将房屋过户至杨某某名下。2011年10月22日，北京市东城区人民法院宣告我为无民事行为能力人，张富有被指定为监护人。
2012年11月20日，北京市东城区人民法院判决我与甄某签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。现甄某将房屋卖与杨某某的行为已构成无权处分，所签订房屋买卖合同属于恶意串通，损害了我的利益，且违反法律、行政法规的强制性规定。故诉至法院，请求确认甄某、杨某某签订的《存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及甄某、杨某某、中介公司签订的《补充协议》无效;请求确认甄某、杨某某之间的房屋买卖行为及办理房屋过户手续的物权转移行为无效;杨某某将房屋返还给我所有;甄某、杨某某承担本案的诉讼费用。
2、被告辩称
甄某辩称：我母亲李某于1974年1月8日与孙某登记结婚，孙某与我系继父女关系。我对孙某照顾多年，房屋购房款亦系我支付。当初孙某将房屋卖与我系双方真实意思表示，且我支付了对价，取得房屋产权。我为澳大利亚国籍，2012年北京市东城区人民法院民事案件审理过程中，并未对我进行涉外公告送达，程序违法。在实体上认定事实错误。我已对此案件申请再审，故该案判决书不能作为本案的证据使用和认定。我将房屋卖与杨某某也是通过中介公司居间服务，以合同对价出售给杨某某，杨某某已经善意取得。故不同意孙某的诉讼请求。
杨某某辩称：我通过中介公司获取房屋出售信息，与产权人甄某达成房屋买卖合意，签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，在支付购房款后取得房屋产权。整个房屋交易过程合法有效。双方进行交易时，甄某是房屋产权人，孙某被宣告无民事行为能力及孙某与甄某之间的《存量房屋买卖合同》被判决无效均是在我与甄某的房屋买卖行为完成之后发生的，我在与甄某进行交易过程中没有任何过错，亦未与甄某恶意串通。根据法律规定，无权处分的合同并非无效合同，双方签订的合同也未违反法律、行政法规的强制性规定。故不同意孙某的诉讼请求。
中介公司辩称：孙某无权要求确认上述合同无效，主体不适格，孙某要求确认上述合同无效缺乏法律依据，故不同意其的诉讼请求。
二、法院查明
203号房屋(建筑面积58.15平方米)原系孙某所有的房产。2007年12月11日，孙某与甄某签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定孙某将房屋以380000元的价格出售给甄某。同年12月17日，甄某取得了房屋的房屋所有权证。
2009年3月31日，经中介公司居间，甄某(出卖人)与杨某某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨某某以888000元的价格向甄某购买房屋。
2009年4月13日，甄某与杨某某签订《存量房屋买卖合同》(网签合同)，甄某将房屋卖予杨某某，合同载明的房屋成交价格为人民币425000元。杨某某按照该合同约定的成交价格缴纳了税费。2009年4月16日，杨某某取得房屋产权证。后甄某将房屋交付给了杨某某。
另，2011年，孙某之子张福顺依法向原审法院申请确认孙某为无民事行为能力人。原审法院于2011年10月22日宣告孙某为无民事行为能力人。同年12月16日，北京市东城区景山街道吉祥社区居民委员会指定张富有为孙某的监护人。2012年5月31日，孙某向原审法院对甄某提起诉讼，要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。原审法院于2012年11月20日作出(2012)东民初字第07114号民事判决书，确认孙某与甄某于2007年12月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
三、法院判决
驳回孙某的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中，杨某某与甄某在房屋交易过程中先后签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》，两份合同中约定的房屋成交价格明显不同，本案证据证明，杨某某在合同签订后给付甄某30000元定金，另经银行监管给付甄某858000元，合计购房款与《北京市存量房屋买卖合同》约定的成交价格一致，据此可以认定双方签订的成交价格为888000元的《北京市存量房屋买卖合同》是双方实际履行的合同，而《存量房屋买卖合同》是双方为办理房屋权属转移登记手续及缴纳税费所签订的，合同约定的交易价格不是双方的真实意思表示，虽甄某、杨某某在房屋买卖过程中有规避税收征管行为之嫌，但该行为有效与否与本案实际履行合同的效力没有必然联系。
孙某以甄某、杨某某逃避税款，损害国家利益为由，要求确认甄某、杨某某所签合同无效的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。甄某在出售房屋时房屋的所有权登记在其名下，杨某某有理由认定甄某对房屋享有处分权。杨某某在签订房屋买卖合同后按合同约定支付了对价，依法办理了房屋权属转移登记手续，取得了房屋所有权证，并已实际占有房屋，已构成善意取得。孙某以甄某对房屋没有处分权，且二人恶意串通，损害其利益为由，要求确认甄某、杨某某所签合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院亦不予支持。
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LAWYER INFORMATION
律师信息
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律师姓名：靳双权
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执业律所：北京市东卫律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11101*********920
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