(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

基本案情：

2005年11月18日，李达与杜春燕、张梅口头约定：杜春燕、张梅将杜春燕的拆迁补偿安置房屋出售给李达，李达支付购房款3万元，杜春燕、张梅出具收款收据。2010年12月30日，开发商交付杜春燕136.78m2房屋并办理产权转移登记。2013年12月5日，杜春燕、张梅将房屋出售给罗莉，买卖价格为7000元/m2，双方签订《房屋出售协议》并为罗莉办理了房屋所有权证书。

案件焦点：

本案争议的焦点在于房屋买卖合同是否成立。

律师点评：

房地产律师靳双权认为：李达与杜春燕、张梅没有签订书面合同，对房屋买卖的标的、单价、面积等没有补充约定。李达仅提交了收条证明其购买6839m2房屋，杜春燕当庭自认出售28.21m2给原告，而本案争议房屋实际面积为136.78m2。故李达与杜春燕、张梅之间的房屋买卖合同因标的不明确，缺乏买卖合同的构成要件，导致合同未成立，对于李达主张解除与杜春燕、张梅签订的房屋买卖合同及其他诉讼请求不予支持。杜春燕、张梅在与李达房屋买卖争议没有妥善处理之前，又将本案争议房屋出售给罗莉，违背诚实信用原则，应当返还收取的3万元购房款并应支付银行贷款利率四倍的资金利息。结合本案实际情况，加之原、被告意欲买卖房屋、原告系在XX银行贷款买房及房价上涨等因素，可适当提高利息标准。

重庆市XX县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第十条第二款、第十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，判决如下：

一、由被告杜春燕、张梅于本判决生效后十五日内返还原告购房款3万元并支付相应的资金利息，利息计算从2005年11月18日起至给付之日止，按XX银行同期贷款利率的四倍支付;

二、驳回原告的其他诉讼请求。

李达、杜春燕、张梅持原审意见上诉。

房地产律师靳双权认为：本案讼争合同并未依法成立，杜春燕、张梅应当赔偿李达因缔约过失所造成的机会利益损失。在法律规范层面，房地产转让应当签订书面转让合同，收条属于收取房款的证据，不具有书面合同的形式;在事实层面，双方当事人对于买卖标的物及其数量(房屋面积)存在争议，李达方主张购买的是68.39m2，杜春燕、张梅一方仅认可出售28.21m2，而收条所载明的“AA商贸区二幢二层1号房”的实际面积为136.78m2，因此口头合同对房屋面积未能达成一致，不能确定标的和数量，口头合同尚未成立;在法律适用层面，因房屋面积存有争议导致房屋价款不能确定，交付3万元购房款不足以证明李达已履行主要义务，不能当然适用《合同法》第三十六条关于合同成立的规定对于缔约过失责任的赔偿范围，应以缔约过失造成的实际损失为标准，包括造成的订约机会丧失而受到的损失。一审法院根据李达在房屋买卖期间向XX县农村用合作联社(现为KK银行)贷款利率为月利率9.6%，以及XX县商业用房同期房屋价格大幅度上涨等实际情况，酌情认定损失按照购房款3万元的资金利息计算，从2005年11月18日起至给付之日止按XX银行同期贷款利率的四倍支付，该损失数额的认定能恰当平衡双方当事人之间的利益。李达上诉主张按照“AA商贸区二幢二层1号房”或者杜春燕、张梅一方可出售的房价上涨的幅度认定损失，该主张是指合同成立并生效后，通过债务人的履行行为债权人可以直接获得的利益，属于履行利益的范畴;杜春燕、张梅抗辩称仅仅应当支持3万元购房款按照人民银行同期贷款利率计算损失，但该损失仅系李达支付3万元购房款的利息，在信赖利益超过该利息损失的情况下，应以李达主张的机会利益损失为准。本案并非民间借贷法律关系，一审判决适用《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条虽有不当，但是参照该规定确定的损失数额恰当，本院予以维持。因此，上诉人提出的上诉事实及理由均不能成立，原审判决虽然认定事实及适用法律虽有瑕疵应予纠正，但裁判结果正确，二审予以维持。

重庆市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

律师建议：

现代合同法兼顾交易安全与交易便捷两项价值，对某些重要领域的合同以法律法规明确要求采用书面形式，并且对合同的主要条款予以规范。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。由于房屋买卖涉及价值较大的交易行为，在书面买卖合同之外，实践中房屋产权登记机关还要求交易双方按照制式合同签订后方可办理产权登记。因此，双方当事人协商买卖房屋，应当依法采用书面形式订立合同。李达仅能提供收条一份，收条系用以证明杜春燕、张梅收取房款的证据，并不具备书面合同的形式。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条第一款的规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。由于本案双方当事人口头协议中对于数量存在争议，收条并不足以证明实际出售房屋的具体面积，双方当事人尚未形成合意，该合同尚未成立。

李达实际交付3万元购房款，杜春燕、张梅一方接受并不导致合同成立。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在双方当事人对于出售房屋面积存有争议的前提下，房屋价款总额亦不能确定，尚不足以证明李达实际交付3万元满足已经履行主要义务的条件，不能当然适用该规定认定合同成立。

在合同未依法成立的情况下，对于买受人的损失应当如何界定?杜春燕、张梅在将房屋出售给李达后，未经买方同意，擅自将争议房屋出售给罗莉，违背诚实信用原则，应当承担缔约过失责任。虽然李达对于合同未能依法成立存在一定过错，但正是杜春燕、张梅一方违反诚实信用原则的行为导致本案合同不能进一步磋商以实现合同成立，因此，杜春燕、张梅应当承担因缔约过失产生损失的全部赔偿责任。

当事人之间因同学、朋友、亲戚等特殊关系未签订书面房屋买卖合同的情况在乡土社会具有一定的普遍性，本案判决为此类纠纷的解决提供了较好的范例，合理平衡双方当事人之间的利益，维护了正常市场交易秩序，取得了良好的法律效果与社会效果。