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转租合同期限超出原租赁合同期限怎么办?
来源:靳双权律师
发布时间:2018-04-07
浏览量:832

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

基本案情:

原告:尹五

被告:胡A

尹五与刘二签订了一份房屋租赁合同,约定尹五将自己所有的一套房屋出租给刘二使用,租期从2001年9月到2002年9月,租金每月600元。2001年12月,刘二找到尹五,称自己不想再使用该房屋,想退租,尹五不同意。于是刘二又提出将房屋转租给胡A,并称他可以将该房屋以每月800元的租金进行转租,获得的两百元收益由尹五、刘二平分,尹五对此表示同意。于是刘二和胡A签订了转租协议,约定每月租金800元,租期从2001年12月到2003年12月。转租合同除租金外,尹五不知晓其他内容。2002年10月,尹五因为自己要使用房屋经营服装店,便找到胡A,要求其退房。胡A以合同尚未到期为由拒绝退房,尹五则声称自己与刘二的原租赁合同已经到期,转租合同自然也随之终止。尹五诉至法院,要求胡A腾房。

法院查明:

法院在审理中查明,尹五与刘二订立为期1年的房屋租赁合同,并实际履行。刘二在履约后不久,征得出租人尹五的同意,将该房屋转租他人。刘二与胡A订立房屋转租合同时,擅自将房屋租赁时间从2002年9月延至2003年12月。尹五同意刘二将房屋转租胡A,其意思是,仅允许胡A在2001年12月至2002年9月期间内的转租。对刘二与胡A所约定的2001年12月至2003年12月的租赁时间,未征得尹五的同意。现尹五与刘二的房屋租赁合同期限届满,尹五有权收回自己的房屋。

法院在查清事实的基础上依法作出判决,支持了尹五收回房屋的请求

律师点评:

房产律师靳双权认为:本案涉及到房屋转租协议期限超出原租赁合同期限如何处理的问题,其本质就是转租合同和原租赁合同的关系的问题。原租赁合同和转租合同是主合同和从合同的关系。

今所谓主合同,是指不需要其他合同的存在即可独立存在的合同。所谓从合同,也称附属合同,是指以其他合同的存在为存在前提的合同。从合同的主要特点是其具有附属性,它不能独立存在,必须以主合同的存在并生效为前提。主合同不成立,从合同就不能成立;主合同转让,从合同也不能单独存在;主合同被宣告无效或者撤销,从合同也将失效;主合同终止,从合同也随之终止。

例如,生活中的保证合同,其相对于主债务的合同而言,是从合同。主、从合同是相对而言的,没有主合同就没有从合同,没有从合同,也无所谓主合同。尽管主合同的存在并生效将直接影响从合同的成立及效力,但因为主合同并不依附从合同,相反它是可以独立存在的,因此,从合同不成立或者生效,一般不影响主合同的效力。

本案中,刘二和胡A签订的房屋租赁合同,相对于尹五和刘二签订的房屋租赁合同来说,就是从合同。尹五虽然同意刘二转租房屋,但对转租合同期限超出原租赁合同期限的事实并不知晓,也不能推定尹五同意该转租期限。因此,本案的转租协议并不属于《商品房屋租赁管理办法》第11条的规定和《合同法》第224条中所说的“出租人与转租双方协商约定”的情形。故此,当原租赁合同到期时,尹五仍然有权要求收回自己的房屋,次承租人胡A不能以转租合同期限尚未到来作为对抗理由。

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律师信息
  • 律师姓名:
    靳双权
  • 执业律所:
    北京市东卫律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    11101*********920
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