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一起房屋买卖合同中逾期违约责任
来源:靳双权律师
发布时间:2018-04-17
浏览量:263

(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)

一、基本案情

1、原告诉称

2013年7月,李飞诉称:2010年8月26日,经居间公司介绍,我与杨月签订《房屋买卖居间合同》和《北京市存量房屋买卖合同》。《房屋买卖居间合同》约定:李飞将其所有房屋以167万元价格转让给杨月,我应于2010年8月26日将房屋交付给杨月,杨月当日支付定金30万,李飞购买房屋的贷款余额约70万元由杨月负责还清。如因杨月贷款问题,产权证下发之后三个月之内没有办理手续,我有权解除合同。合同还约定:杨月可申办抵押贷款支付剩余房款137万元,如因其自身原因未能贷款,杨月应自行筹集房款给付我,杨月逾期付款在30日以内的,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止,杨月按日计算向我支付逾期应付款万分之五的违约金,合同继续履行;如超出30日的,我有权解除合同,杨月应按房屋成交价的20%向李飞支付违约金,同时我退还买受人已付款。

后杨月无力还款及办理贷款,以及受“京十五条”限购政策影响,双方商议延期付款,签订了《房屋买卖补充协议》,约定:杨月在2011年4月10日前再支付30万元,在2012年3月30日前再支付30万元,2011年4月10日起,杨月承担我每月的银行贷款。至2012年12月30日,杨月仍未能付清房款,则李飞有权解除合同及补充协议,并对违约方使用定金罚则。

根据合同法的规定,杨月多次迟延履行义务,催告后仍未完全履行,同时因为其违约导致过户已经无法完成,合同目的不能实现,合同解除条件成就,故我有权解除合同,并要求杨月腾退房屋,我同意返还已收房款,但鉴于杨月违约,杨月无权请求返还定金,我的房屋使用损失费也应从房款中扣除,现向法院提起诉讼,请求依法判令解除我与杨月于2010年8月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及2011年4月3日签订的《房屋买卖补充协议》,杨月腾退位房屋,并由杨月承担本案诉讼费用。

2、被告辩称

杨月辩称:1)双方的房屋买卖合同签订之后因为颁布了新的政策我的购房资格出现了问题,后双方签订了补充协议及对帐协议,上述的协议对主合同作出了变更的约定,所以合同双方的权利义务应该以变更后的协议为准。按照变更后的约定,我除了分三期支付购房首付款90万之外,并承担李飞的房屋贷款及利息的偿还,而对房屋过户问题的解决则约定,如果在2012年12月30日之前我还不符合购房条件,无法过户的话,则我可以进行房屋转卖,由李飞配合为第三方过户。杨月目前还处于房屋转卖的履行阶段,李飞现在起诉解除合同属于违约行为,法院不应支持;

2)按照变更后的约定,我已经支付了接近90%的首付款80万,并且按照约定一直为李飞偿还房贷的利息,在这情况下,李飞起诉解除合同没有依据,也对我方不公平;另外,我已经花费25.2万元为房屋进行了装修,所以解除合同也对我不公平;

3)按照补充协议的约定,到2012年12月30日如果杨月未能履约,则双方解除合同,而双方签署的补充协议后,我一直按照补充协议履行,自2011年4月10日开始一直为李飞偿还房贷本金及利息,直到现在还在偿还,杨月还在2012年12月30日前分两次支付李飞现金10万,按照一般理解,我虽不属于完全履约,但一直积极履约,虽没有完全履行,但也履行了大部分,因此李飞起诉要求解除合同没有事实依据;

4)我到目前为止欠款20万左右,包括了房款本金16万,不足总额的10%,其余的部分系利息及补偿金,李飞起诉要求返还30万的定金,对我们不公平。综上,李飞诉讼请求没有依据,请求法院驳回。

二、法院查明

至2012年12月30日,杨月未能履约,则双方解除合同及所签补充协议。之后因为杨月未能如期付款,为此杨月给李飞出具欠条(欠条数额是8万元,其中包括李飞已经还的3万元房贷和因杨月未如期还款的违约金5万元)。2012年12月23日,李飞提供一份书面协议,主要内容为:双方于2012年12月23日友好协商,截止2013年3月,需付李飞剩余首付款22万元,另加其他款项,截止到2013年3月共欠李飞首付款加利息317000元。杨月在协议乙方处签字。

本案诉争房屋自2010年8月26日交付杨月后,杨月即装修入住至今。截止诉前,杨月已付首付款80万元。

三、法院判决

驳回李飞的诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权点评:

根据本案查明的事实,李飞与杨月签订了《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》后,双方又因限购问题签订《房屋买卖补充协议》。合同履行期间,杨月支付了绝大部分购房首付款、代李飞支付房屋贷款,且对房屋进行了装修,并居住使用至今,且在积极寻找第三方买家,基本履行了合同义务。杨月虽存在逾期付款行为,但该行为未达到根本违约的情形。李飞以杨月逾期付款为由要求解除房屋买卖合同并腾退诉争的房屋,依据不足,法院不予支持。

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律师信息
  • 律师姓名:
    靳双权
  • 执业律所:
    北京市东卫律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    11101*********920
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