(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

基本案情：

2010年10月23日，高XX向宋AA购买了位于中山市18号KK项目57号楼10×房(以下简称10×房)的房地产，并于2011年3月4日领取了10×房的房地产权证，土地使用权人及房地产权属人均为高XX。自2011年3月起至今，高XX一家六口便在10×房生活居住。2013年10月17日，高XX(卖方)与张某(买方)通过居间人中山市AA房地产中介服务部，签订了一份房地产买卖合同(以下简称合同)，约定：卖方出售10×房;成交价为53万元整;买方在签署本合同时向卖方支付定金5万元;如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转社任何人;如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予以弥补买方之损失。除此之外，双方并未就标的瑕疵担保再作约定。同日，张某即向高XX支付定金5万元。合同签订后，因张某从邻居及派出所了解到10×房曾发生过杀人案件，认为高XX故意隐瞒上述事实，故不同意继续履行合同，要求高XX退还定金5万元。由于高XX不同意全额退还定金，张某遂诉至法院，主张：解除双方签订的合同及高XX退还定金10万元。张某为证明其主张申请证人于得水出庭作证。于得水作证称：其在中山市AA房地产中介服务部工作，负责张某与高XX买卖10×房的事宜。其去过10×房两次，发现高XX一家家庭和睦，家里住了六个人，包括高XX的父母、弟弟以及高XX一家三口，所以没有了解其他事情。其与高XX交谈过，高XX称10×房是他以40万元买回来的二手房。其接到张某的电话称10×房曾发生命案后，公司经理就与高XX联系，高XX称可能是10×房原房主与老人家发生口角，老人家住院2天后在医院去世。经质证，张某认为高XX对10×房曾发生命案是知情的，并刻意隐瞒。高XX辩称自己对此完全不知情，如果知情不会购买该房。庭审中，高XX称其是在网上看到10×房出售的信息，电话联系宋AA后，再通过中介机构办理过户手续，交易价格为32万元，包括屋内简单装修和电器，宋AA因要回老家发展，所以出售该房。

诉讼中，法院就10×房是否曾发生命案向中山市公安局分局进行调查，并调取了宋AA涉嫌故意杀人案的刑事案件材料。经质证，张某对上述材料无异议。高XX表示其完全不知情。

案件焦点

1.张某主张解除合同是否有依据;2.张某主张双倍返还定金是否应得到支持。

律师点评：

房地产专业律师靳双权认为：关于焦点一。在张某交付定金后，过户前，张某已明确表示由于10×房曾发生命案，不同意继续履行合同，现主张解除合同，符合《合同法》第九十四条的规定，予以支持。关于焦点二。张某认为高XX对10×房曾发生命案的重大瑕疵没有如实告知，存在过错。高XX则认为其对此完全不知情，不存在过错。法院认为，合同约定高XX作为卖方需双倍返还定金的条件是其收取定金后不依约出售10×房;由于高XX是通过二手房买卖购置10×房，且张某对其主张仅提交证人证言予以证实，但证人在作证时未能证实该事实，故张某应承担举证不能的不利后果。据此，判决：一、解除合同;二、驳回张某的其他诉讼请求。张某不服该判决，提起上诉。二审法院认为：原审判决解除合同，谭炯未提出上诉，予以维持。定金罚则的适用条件是收受定金的一方不履行主合同义务。高XX作为定金的收受方，不存在未依约将10×房售于张某的行为，张某亦未能举证证明10×房存在质量瑕疵，或高XX存在故意隐瞒标的物质量状况的违约情形，应承担举证不能的法律后果，故张某主张双倍返还定金不成立。据此，判决：驳回上诉，维持原判

律师建议：

本案属于二手房买卖合同纠纷。本案经一、二审审理查明，涉案标的物即10×房的确曾发生过命案，即交易的标的物存在一定的质量瑕疵。而张某购买10×房的用途是给予父母居住，所以张某在得知该事实后，要求解除合同，不同意继续履行合同，属于情理之中，亦符合一般常人的情感，但据此要求定金收受方即高XX双倍返还定金，则必须符合合同约定或定金罚则的适用条件。而该主张能否成立，关键是看作为定金的支付方能否举证证明定金的收受方存在故意隐瞒交易标的物存在质量瑕疵或质量状况的违约情形。本案中，由于张某仅能举证证明10×房存在质量瑕疵，却未能举证证明高XX存在故意隐瞒10×房存在质量瑕疵或质量状况的违约情形，故不符合定金罚则的适用条件，其主张高XX双倍返还定金的诉求不予支持。因此，在二手房买卖合同纠纷中，定金支付方除须举证证明交易标的存在质量瑕疵外，还须举证证明定金收受方存在故意隐瞒标的物质量状况的违约情形，否则主张双倍返还定金的诉求一般难以得到支持。