(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告巨正诉称：2013年3月27日，我与北京XX置业有限公司(以下简称XX公司)签订《北京市商品房预售合同》，约定我购买涉诉房屋;房屋预测建筑面积108.79平方米，套内建筑面积81.68平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米23734元;付款方式为商业贷款。签订合同时，我与其他三人分别购买16号楼-201、-202、-203、-204用于共同办餐饮，XX公司明确表示此商铺可以用作餐饮铺。我于2013年3月27日支付首付款581591元，于2013年4月1日支付首付款397047元，并于2013年向银行贷款96万元。现该房屋在地下二层，根据《北京市餐饮经营单位安全生产规定》，建筑面积在500平米以上餐饮经营单位不得设置在地下二层，致使本商铺已不能使用餐饮经营;双方合同约定涉案房屋为地下二层，但交付给我的房屋所在楼栋地下一层不够2.20米，涉案房屋为实际的地下一层，XX公司存在违约。现我诉至法院，要求：1、解除双方于2013年3月27日签订的《北京市商品房预售合同》并注销网签备案手续;2、判令XX公司退还我首付款978638元;3、判令XX公司赔偿我公共维修基金10888元、契税58159.14元。

二、被告辩称

被告XX公司辩称：《北京市餐饮经营单位安全生产规定》仅适用于建筑面积500平米以上的餐饮单位，且即使是500平米以上的餐饮单位限制的也是地下二层以下，未含地下二层。涉案房屋面积才100多平米，不受上述规定限制，巨正要求和另外4套房屋共同使用，我公司不知晓，也没有就共同使用的方式作出任何承诺，故巨正共同使用房屋带来的问题和后果与我公司无关。我公司按照合同约定交付了房屋，没有违约。综上，巨正要求解除购房合同理由不成立，应予驳回。

三、审理查明

2013年3月27日，巨正(买受人)与XX公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》，约定出卖人将涉案房屋卖给巨正，房屋价款为1938638元。上述合同第一条项目建设依据载明：该项目地块建设工程规划许可证号为2012规(大)建字XX号。合同第三条基本情况载明该商品房所在楼栋的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为5层，其中地上3层，地下2层;该商品房的用途为商业。合同附件二共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明记载：“东区16#商业楼地上三层，地下二层;地下二层为人防、商业，地下一层为设备夹层……”。合同第23页底部记载：“可做餐饮铺的底商铺号为-202、-203、-204、-205……”。合同还就房屋买卖约定了其他条款。

上述合同签订后，巨正依约支付了购房首付款978638元，并以按揭贷款的方式支付购房尾款96万元。2013年1月28日，巨正向XX公司支付公共维修基金10888元、契税58159.14元。XX公司依约向巨正交付了涉案房屋。

XX公司提供X京房权证兴字第XXXXX号房屋所有权证，证明涉案房屋所在楼栋登记楼号为5号院7号楼，该楼栋已于2014年4月23日取得房屋所有权证，该所有权证所附房屋登记表中记载了涉案房屋部位为-2层，房号为-205。XX公司还称该楼栋与涉案房屋紧邻的上一层为设备夹层，因层高不足2.20米不计算面积，因此未在房屋登记表中予以记载。对此，巨正不认可《北京市商品房预售合同》所载涉诉项目东区16#商业楼与房屋所有权证记载的7号楼系同一楼栋。为进一步证明上述事实，XX公司提供北京市公安局大兴分局出具的《北京市门牌、楼牌编号证明信》及巨正签署的《面积实测结算协议》。《面积实测结算协议》记载：“6号及7号0505-053、0505-062号地块住宅混合公建用地项目东区16#商业楼-2层-205号商品房，经政府行政管理部门审核批准的房号为5号院7号楼商业楼-205”。经过质证，本院认为以上证据相互印证，具备真实性和证明力，本院认定《北京市商品房预售合同》所载涉诉项目东区16#商业楼与房屋所有权证记载的7号楼系同一楼栋，该楼栋房屋所有权证所附房屋登记表载明涉案房屋部位为-2层，房号为-205。

巨正主张XX公司提供的报批设计图纸显示，东区16#商业楼为“3、2、1、-1”的四层结构建筑，设备夹层设计为人防工程，并未设计为独立的-1层，因此XX公司交付的房屋名为-2层实为-1层，交付标的与约定不符。对此，XX公司主张涉诉楼栋的建设工程规划即为地上三层，地下二层，地下二层为人防、商业，地下一层为设备夹层，且该楼栋已经过规划验收、竣工验收并初始登记取得了所有权证。为证明上述事实，XX公司提供2012年5月10日填发的2012规(大)建字XX号《建设工程规划许可证》、2013规(大)竣字XXXX号《建设工程规划核验(验收)意见(合格告知书)》以及《工程竣工验收备案表》。《建设工程规划许可证》附件载明东区16#商业楼地下一层为设备用房，层高2.1米，不计建筑面积，地下二层为人防设施，并且地下含有593.61平方米商业用房。

诉讼中，巨正提供照片、网页截图、录音等证据，主张涉诉房屋由于地下二层不得设立网吧的政策限制导致其商业目的不能实现，与XX公司关于涉诉房屋为“全业态”的宣传广告不符。XX公司认可涉诉项目在宣传广告中使用了“全业态”的概念，但其主张“全业态”是指房屋客观状况具备所有商业经营条件，但是涉案房屋不能经营网吧是政策限制和政府审批原因，并非房屋本身问题导致。

四、法院判决

北京市第二中级人民法院经审理判决如下：

驳回原告巨正的全部诉讼请求。

五、资深房产律师靳双权点评

本律师认为，本案争议焦点为XX公司向巨正交付的房屋是否与双方合同的约定不符以及巨正能否因此解除涉诉合同。

首先，关于涉诉房屋楼层及建筑结构问题。双方在涉诉《北京市商品房预售合同》中明确约定巨正购买的房屋位于涉诉项目东区16#商业楼-2层-205号(暂定编号)，同时该合同及附件还载明上述房屋所在楼栋建筑层数为5层，其中地上3层，地下2层，地下1层为设备夹层等内容。根据本案查明事实，上述东区16#商业楼已取得房屋所有权证，登记楼号为5号院7号楼，并且XX公司已经向巨正交付了房屋。根据房屋所有权证所附的房屋登记表记载，XX公司交付的房屋为5号院7号楼-2层-205号，其位置及楼层结构与双方合同约定一致，并无不符。同时还应指出，涉诉项目的《建设工程规划许可证》附件已载明东区16#商业楼地下一层为设备用房，层高2.1米，不计建筑面积，地下二层为人防设施，并且地下含有493.61平方米商业用房，而涉诉项目取得《建设工程规划许可证》的时间早于双方签订《北京市商品房预售合同》，因此双方在签约时涉诉房屋的楼层及建筑结构状态已经确定，涉诉合同之标的明确、唯一，符合双方的真实意思。现涉诉房屋所属项目已经经过规划验收及竣工验收并且取得了房屋所有权证，XX公司向巨正所交付房屋之楼层位置及建筑结构与工程规划、房屋所有权证以及双方合同约定的内容均一致，故对巨正的相关诉讼意见，不应支持。

其次，关于涉诉房屋无法经营网吧问题。根据巨正的主张，涉诉房屋无法经营网吧系受到地下二层不得经营网吧的行政政策限制所致。根据本案查明事实，XX公司认可其在涉诉项目销售广告中使用了“全业态”的宣传用语，然而本案双方当事人对于“全业态”的理解并不一致，XX公司主张“全业态”是指房屋客观状况具备所有商业经营条件，不包含对于政策限制的承诺，巨正虽对此不予认可但亦未能举证说明“全业态”的具体含义。同时，“全业态”一词仅在涉诉项目销售广告中出现，双方签订的预售合同中既无关于“全业态”的约定，亦无XX公司关于涉诉房屋可以经营网吧的具体承诺。现涉诉房屋因位于地下2层不能经营网吧系由于受到行政部门政策限制而非涉诉房屋本身存在质量瑕疵所致，而且巨正的真实意思本就是购买位于-2层的房屋，在无明确约定及承诺的情况下，无法确定XX公司对此负有违约责任，故对巨正的相关意见，不应支持。

综上所述，法院的判决是正确的。