(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

一、原告诉称：

某房地产开发商诉称：2005年1月初，我和被告李先生签订了《商品房预售合同》，约定将诉争房屋出售给李先生，约定价款为72.9万元，本合同签订后李先生支付了部分购房款55.1万元，并依照合同约定办理了验房入住手续。在原告为被告办理产权登记手续后多次催促被告支付剩余购房款，但被告多次推脱不予理睬，因双方就购房款问题无法达成一致，现原告起诉要求判令李先生履行合同并承担因迟延支付购房款而导致的违约责任。

二、被告辩称：

李先生辩称：不同意原告的诉讼请求，原告没有依照双方合同约定办理登记备案手续，预售合同应当认定无效，请求法院判令确认双方之间的预售合同无效，并退还房产公司已经收取的购房款项。

三、法院查明：

法院经审理后查明：2005年1月12日，李先生和某房产公司签订了房屋预售合同，合同中双方约定：某房产公司将其开发的某小区诉争房屋出售给李先生，价款为72.9万，分三次付款，房屋办理产权登记前李先生应当付清全部购房款。此房屋将在2005年7月10号前交付使用;该房屋预售合同签订之后十天内买卖双方应当到房地产管理部门办理登记备案时生效。

签订合同后，李先生先后向该房产开发公司支付购房款55.1万元。2005年6月中旬，该房产公司取得了市政府办法的该小区房地产权证，并在6月25日通知李先生办理交房验收手续，李先生验收之后领取了房屋的钥匙。

此后，房产公司多次要求李先生支付剩余价款，李先生一直不予理财。2个月后，某房产公司再次要求李先生支付剩余款项，并催促李先生到房地产管理部门办理房屋产权登记，李先生提出要求退房，遭到房产公司拒绝。

因双方就支付房款和退房问题不能达成一致意见，遂起诉至法院。

四、法院判决：

法院经审理后判决：

李先生继续履行合同，并依照双方合同约定承担违约责任。

五、北京房地产纠纷律师靳双权案件点评：

本案是一起商品房预售合同双方当事人没有依照约定办理登记备案手续引起的合同效力纠纷。

本案中，李先生和房产开发商约定了合同生效的条件，即办理商品房预售合同的登记备案手续。虽然开发商没有依照双方合同的约定办理预售合同的备案登记手续，但李先生作为房屋的买受人已经履行了自己的付款义务，开发商亦接受了该款项，由此可见双方之间已经通过实际履行的方式实现了合同的主要权利及相应义务，即李先生向开发商支付购房款并依照合同约定办理验收入住手续，开发商交付房屋给李先生，双方之间的合同因双方之间的履约已经生效，已经生效的合同当事人应当积极履行自己的合同义务，因此开发商有权要求李先生支付剩余的购房款项，因此，开发商应当得到法院的支持。

至于李先生主张开发商没有办理备案登记这一节，依照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条的规定，当事人以商品房预售合同未依照法律、行政法规规定办理备案登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。因法律已经明确规定，李先生的主张在法律上没有依据，因此法院没有采纳李先生的观点。

此外，因本案涉及到了合同的生效问题，下面将进行详尽的讲解。

合同生效要件，指的是使已经成立的合同发生完全的法律效力所应当具备的法律条件。具体到本案，双方当事人已经就房屋买卖的价款、付款方式、付款和交房时间等内容达成一致，预售合同已经成立。但已经成立的合同需要满足一定的生效要件才能产生法律约束力。依照《民法通则》及《中华人民共和国合同法》有关规定，房屋买卖合同应当具备如下条件：

(1)合同主体合格。合同当事人主体可以是自然人，法人，同样包含不具备法人资格的其他组织。

(2)当事人意思表示真实。意思表示真实，指当事人订立合同的内心意愿和其外部表示的意思一致。通过要约和承诺方式当事人就合同主要条款达成一致即合同已经成立，但一旦此种合意非当事人真实意思，而是出于重大误解或因遭受胁迫、受欺诈而为之，那么合同就有可能被已发撤销或者被认定无效，被撤销的合同以及被认定无效的合同将从被认定无效或自撤销时起自始对当事人不具有法律约束力。

(3)合同内容应当合法。合同内容合法是指订立合同的各项条款不违反法律的强制性规定，此为合同生效的根本条件。何为强制性规定?强制性规定指必须由当事人遵守，不能通过协商加以改变的规定，并非任意性规定。

合同内容合法主要包括如下两方面含义：其一是指在有法律、行政法规规定的情形下，合同内容不得违反现行相关法律、行政法规的规定。

其二，在没有法律、行政法规规定的情形下，合同内容不得违反国家利益和社会公共利益。

作为商品房预售合同来讲，房产开发商预售房屋必须要取得商品房预售许可证，或者在起诉前取得商品房预售许可证，否则，其与买受人所签订的预售合同应当认定为无效。在本案中，双方所签订的预售合同符合上述要件需要指出的是，上述要件是合同生效的一般要件。除上述要件外，还存在其他生效要件。例如，法律法规规定的特殊生效要件或者合同双方当事人自行约定的生效要件成立时，合同才生效。

在本案中，双方当事人在签订预售合同时约定了双方签订合同后十天内由某房地产开发公司到房地产管理部门办理登记备案生效。本案双方当事人没有履行这一手续，尽管双方所签预售合同符合合同的一般生效要件，也有可能因此而导致合同不能生效。