靳双权
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擅长：房产纠纷、婚姻家庭、继承、征地拆迁
靳双权律师亲办案例
应当按照合同交易习惯和诚实信用原则等确定争议条款的真实意思
来源：靳双权律师
发布时间：2018-07-30
浏览量:363
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
岳蓉诉称：我与黄华签订房屋买卖合同后，黄华借口卖房产生个人所得税，不同意履行合同。诉讼请求：1、要求黄华黄华履行双方于2016年6月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，由黄华配合岳蓉办理房屋过户手续，将位于北京市门头沟房屋过户至岳蓉名下，过户费用由岳蓉负担，第三人中介予以协助。因黄华不同意配合办理贷款手续，我同意在本案中支付剩余全部购房款;2、要求黄华黄华和典当公司协助办理设定在涉诉房屋上的抵押权注销手续。
二、被告辩称并反诉
黄华答辩并反诉称：对岳蓉陈述的合同签订情况没有异议。我与岳蓉至房管部门核算税费时，发现涉诉房屋并非我名下唯一住房，如果我将涉诉房屋出卖，需要交纳个人所得税，当天我与岳蓉经过协商没有达成一致意见，我已明确告知岳蓉解除合同，我们双方的买卖合同已经解除。涉案房屋确实存在抵押登记，但我已经还完借款，解除抵押登记手续系我与第三人典当公司之间的问题，与本案没有关联性，故不同意在本案中解除抵押登记。
黄华反诉称：请求判令：1、判令解除黄华与岳蓉及第三人中介于2016年6月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、判令解除黄华与岳蓉签订的网签合同，岳蓉及第三人中介协助办理撤销网签手续，黄华自愿返还岳蓉交纳的定金。
反诉黄华岳蓉辩称：不同意黄华的反诉请求，补充协议约定的如果产生个人所得税，双方协商解决，协商的只是个人所得税承担的问题。在房管部门核算税费时发现了涉案房屋需交纳个人所得税，我就积极与黄华协商，我表示同意承担个税，但黄华不同意卖房。
第三人中介述称，同意岳蓉的诉讼请求，同意按照法院判决履行。
第三人典当公司称，我们同意配合黄华办理抵押权注销手续。
三、审理查明
2016年5月25日，黄华(甲方)与岳蓉(乙方)、中介(丙方)签订《买卖定金协议书》，签订该协议当日，岳蓉支付黄华定金9万元。2016年6月1日，黄华(出卖人)、岳蓉(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)。同日，黄华(甲方)、岳蓉(乙方)、中介(丙方)签订《补充协议》，岳蓉于2016年8月29日给付第二笔定金37万元。2016年8月10日，原黄华双方办理了网签手续。
2009年11月3日，黄华与典当公司签订《最高额房地产抵押合同》，黄华和典当公司一致认可，黄华的借款已经还清。经向房管部门核实，该最高额抵押登记手续尚未注销。
根据三方签订的《补充协议》最后一项“其他约定”的内容，该条款明确约定了如本房产在交易过程中产生了个人所得税，双方协商解决，如协商不能达成一致意见，本合同解除。现双方对该条款的理解存在争议，按照法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。黄华主张双方约定一旦产生个人所得税，影响其购房资格，合同解除，但其并未提交证据证明双方曾就产生个人所得税影响其购房资格达成过约定，且双方合同中亦未有此约定，故法院对于黄华的主张不予采纳。另，如果该条款约定的是一旦产生个人所得税，合同解除，双方可将该约定直接载明于合同文本中，无需再约定协商的问题，故黄华的主张不符合常理。且该条款约定协商不一致，合同解除，协商先于合同解除，协商的内容不应当是合同解除事宜，故黄华的主张亦不符合逻辑。综合证人的陈述、合同约定、“其他约定”的情况、双方签订合同的目以及双方举证情况，可以确认，该条款应当约定的系双方对于可能产生的个人所得税如何承担进行协商。
四、法院判决
北京市门头沟区人民法院经审理后判决：
1、黄华、典当公司于本判决生效之日起七日内协助岳蓉办理北京市门头沟区房屋的抵押权登记注销手续;
2、在办理完上述抵押权注销手续后七日内，岳蓉给付黄华购房款184万元;
3、岳蓉在履行完毕本判决第二项给付义务后七日内，黄华配合岳蓉办理北京市门头沟区房屋的不动产权转移登记手续，将不动产权转移至岳蓉名下，第三人中介公司予以协助;
4、驳回黄华的反诉诉讼请求。
五、北京房产律师靳双权点评
岳蓉、黄华签订的《买卖定金协议》、《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。依据“其他约定”，双方只有在对个人所得税承担协商达不成一致意见的情况下，合同解除。现依据查明的事实，在发现涉案房屋买卖需交纳个人所得税时，双方经过协商，岳蓉表示同意承担，黄华不同意承担。在该种情形下，基于交易习惯和诚实信用原则的考虑，由买方承担个人所得税对于合同的履行及双方合同目的的实现并无不利影响。现黄华并未提交证据证明双方曾就产生个人所得税影响黄华购房资格进而合同解除达成约定，故黄华据此要求解除双方买卖合同、补充协议以及网签合同的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。按照合同约定，岳蓉支付定金46万元，并申请公积金贷款，因黄华不同意配合办理公积金贷款，岳蓉表示可一次性支付剩余购房款。
依法成立的合同受法律保护，合同的各方当事人均应自觉履行合同约定的义务。按照合同约定，岳蓉在批贷后3个工作日内给付黄华前两笔首付款，双方在批贷后5个工作日内办理房屋过户手续。现因黄华不同意配合办理贷款手续，岳蓉表示不再办理贷款手续，可一次性支付剩余全部购房款，故在岳蓉给付全部购房款后，黄华应当配合岳蓉办理过户手续。因涉案房屋上设定有抵押权，在抵押权尚未消灭的前提下，无法办理房屋所有权人转移登记手续。经向抵押权人核实，其表示同意在本案中配合黄华和岳蓉办理抵押权登记注销手续。
黄华不同意在本案诉讼过程中受领剩余购房款，故本合同具体履行方式，法院根据双方签订合同的目的、合同约定的各自义务的履行顺序及涉案房屋存在的抵押权情况，在充分保障合同各方权益及便于合同履行的条件下予以确定。
一、原告诉称
岳蓉诉称：我与黄华签订房屋买卖合同后，黄华借口卖房产生个人所得税，不同意履行合同。诉讼请求：1、要求黄华黄华履行双方于2016年6月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，由黄华配合岳蓉办理房屋过户手续，将位于北京市门头沟房屋过户至岳蓉名下，过户费用由岳蓉负担，第三人中介予以协助。因黄华不同意配合办理贷款手续，我同意在本案中支付剩余全部购房款;2、要求黄华黄华和典当公司协助办理设定在涉诉房屋上的抵押权注销手续。
二、被告辩称并反诉
黄华答辩并反诉称：对岳蓉陈述的合同签订情况没有异议。我与岳蓉至房管部门核算税费时，发现涉诉房屋并非我名下唯一住房，如果我将涉诉房屋出卖，需要交纳个人所得税，当天我与岳蓉经过协商没有达成一致意见，我已明确告知岳蓉解除合同，我们双方的买卖合同已经解除。涉案房屋确实存在抵押登记，但我已经还完借款，解除抵押登记手续系我与第三人典当公司之间的问题，与本案没有关联性，故不同意在本案中解除抵押登记。
黄华反诉称：请求判令：1、判令解除黄华与岳蓉及第三人中介于2016年6月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、判令解除黄华与岳蓉签订的网签合同，岳蓉及第三人中介协助办理撤销网签手续，黄华自愿返还岳蓉交纳的定金。
反诉黄华岳蓉辩称：不同意黄华的反诉请求，补充协议约定的如果产生个人所得税，双方协商解决，协商的只是个人所得税承担的问题。在房管部门核算税费时发现了涉案房屋需交纳个人所得税，我就积极与黄华协商，我表示同意承担个税，但黄华不同意卖房。
第三人中介述称，同意岳蓉的诉讼请求，同意按照法院判决履行。
第三人典当公司称，我们同意配合黄华办理抵押权注销手续。
三、审理查明
2016年5月25日，黄华(甲方)与岳蓉(乙方)、中介(丙方)签订《买卖定金协议书》，签订该协议当日，岳蓉支付黄华定金9万元。2016年6月1日，黄华(出卖人)、岳蓉(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)。同日，黄华(甲方)、岳蓉(乙方)、中介(丙方)签订《补充协议》，岳蓉于2016年8月29日给付第二笔定金37万元。2016年8月10日，原黄华双方办理了网签手续。
2009年11月3日，黄华与典当公司签订《最高额房地产抵押合同》，黄华和典当公司一致认可，黄华的借款已经还清。经向房管部门核实，该最高额抵押登记手续尚未注销。
根据三方签订的《补充协议》最后一项“其他约定”的内容，该条款明确约定了如本房产在交易过程中产生了个人所得税，双方协商解决，如协商不能达成一致意见，本合同解除。现双方对该条款的理解存在争议，按照法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。黄华主张双方约定一旦产生个人所得税，影响其购房资格，合同解除，但其并未提交证据证明双方曾就产生个人所得税影响其购房资格达成过约定，且双方合同中亦未有此约定，故法院对于黄华的主张不予采纳。另，如果该条款约定的是一旦产生个人所得税，合同解除，双方可将该约定直接载明于合同文本中，无需再约定协商的问题，故黄华的主张不符合常理。且该条款约定协商不一致，合同解除，协商先于合同解除，协商的内容不应当是合同解除事宜，故黄华的主张亦不符合逻辑。综合证人的陈述、合同约定、“其他约定”的情况、双方签订合同的目以及双方举证情况，可以确认，该条款应当约定的系双方对于可能产生的个人所得税如何承担进行协商。
四、法院判决
北京市门头沟区人民法院经审理后判决：
1、黄华、典当公司于本判决生效之日起七日内协助岳蓉办理北京市门头沟区房屋的抵押权登记注销手续;
2、在办理完上述抵押权注销手续后七日内，岳蓉给付黄华购房款184万元;
3、岳蓉在履行完毕本判决第二项给付义务后七日内，黄华配合岳蓉办理北京市门头沟区房屋的不动产权转移登记手续，将不动产权转移至岳蓉名下，第三人中介公司予以协助;
4、驳回黄华的反诉诉讼请求。
五、北京房产律师靳双权点评
岳蓉、黄华签订的《买卖定金协议》、《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。依据“其他约定”，双方只有在对个人所得税承担协商达不成一致意见的情况下，合同解除。现依据查明的事实，在发现涉案房屋买卖需交纳个人所得税时，双方经过协商，岳蓉表示同意承担，黄华不同意承担。在该种情形下，基于交易习惯和诚实信用原则的考虑，由买方承担个人所得税对于合同的履行及双方合同目的的实现并无不利影响。现黄华并未提交证据证明双方曾就产生个人所得税影响黄华购房资格进而合同解除达成约定，故黄华据此要求解除双方买卖合同、补充协议以及网签合同的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。按照合同约定，岳蓉支付定金46万元，并申请公积金贷款，因黄华不同意配合办理公积金贷款，岳蓉表示可一次性支付剩余购房款。
依法成立的合同受法律保护，合同的各方当事人均应自觉履行合同约定的义务。按照合同约定，岳蓉在批贷后3个工作日内给付黄华前两笔首付款，双方在批贷后5个工作日内办理房屋过户手续。现因黄华不同意配合办理贷款手续，岳蓉表示不再办理贷款手续，可一次性支付剩余全部购房款，故在岳蓉给付全部购房款后，黄华应当配合岳蓉办理过户手续。因涉案房屋上设定有抵押权，在抵押权尚未消灭的前提下，无法办理房屋所有权人转移登记手续。经向抵押权人核实，其表示同意在本案中配合黄华和岳蓉办理抵押权登记注销手续。
黄华不同意在本案诉讼过程中受领剩余购房款，故本合同具体履行方式，法院根据双方签订合同的目的、合同约定的各自义务的履行顺序及涉案房屋存在的抵押权情况，在充分保障合同各方权益及便于合同履行的条件下予以确定。
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LAWYER INFORMATION
律师信息
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律师姓名：靳双权
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执业律所：北京市东卫律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11101*********920
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