靳双权
服务地区：全国
擅长：房产纠纷、婚姻家庭、继承、征地拆迁
靳双权律师亲办案例
委托人应当就受托人在授权范围内所作的行为承担相关责任
来源：靳双权律师
发布时间：2018-08-03
浏览量:1588
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
张蜜诉称：2017年3月10日，我与王燕经第三人中介公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》，约定张蜜购买王燕所有坐落于北京市门头沟区502号房屋，房屋总价款255万元。签约当日，张蜜按照合同约定支付了定金5万元。因王燕无正当理由拒绝出售房屋，构成根本违约，其应按照合同约定支付房屋总价款20%的违约金。诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》;2、判令王燕支付违约金51万元(按照总房价款的20%计算);3、判令王燕返还定金5万元。
二、被告辩称
王燕辩称：2017年3月10日，系王燕之子韩涵签订的涉案协议，王燕并不知情，亦未明确追认涉案协议。王燕确于2017年4月13日表示不再出售502号房屋。现同意解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》，但不同意返还定金，亦不同意承担违约责任。
第三人中介公司述称，张蜜所述属实，同意解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》，其他诉讼请求与我方无关。
三、审理查明
502号房屋系商品房，该房屋所有权证记载的所有权人为王燕。韩涵系王燕之子。《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》载明：合同签署日期为2017年3月10日，出卖人为王燕，买受人为张蜜，通过中介公司居间成交，交易房屋为502号房屋，房地产经纪执业人员为付承戌、乔艳霞。《补充协议》载明：合同签署日期为2017年3月10日。《居间服务合同》载明：合同签署日期为2017年3月10日。《居间服务合同》签订后，张蜜向中介公司支付了56100元居间代理费。
《授权委托书》载明：委托人为王燕、受托人为韩涵，委托人欲通过居间人出售502号房屋。就该事宜，委托人授权受托人代其办理本授权委托书约定事宜，受托人权限为：有权以委托人的名义与居间人就居间事宜进行洽商，签署居间及相关协议、履行居间及相关协议;有权以委托人的名义签署买卖及相关协议;有权以委托人的名义收取定金;委托期限为委托事项办理完毕为止，受托人在授权范围内所作的一切行为及签署的一切文件，委托人予以承认并承担相应责任。委托人处有“王燕”签名字样，日期为2017年3月10日，委托书下方亦有韩涵的确认与承诺。
《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》中王燕签字均系韩涵代签，签约时，王燕未在场，之后，王燕在《授权委托书》上签字。2017年4月13日，王燕表示不再出售502号房屋。各方经协商，未达成一致意见。
一本通交易明细显示，张蜜名下的银行卡分两笔通过ATM转账5万元，收款账户系韩涵之妻王学慧的账户。二手房买卖违约说明载明签约当日张蜜便支付王燕订金5万元。
张蜜以276万元的总价款向高X军购买坐落于北京市门头沟区中门寺街XX号北X号楼5-201号房屋，上述房屋交易的居间代理费为60720元。张蜜与中介公司认可：王燕不同意售房后，张蜜通过中介公司再次购房，中介公司退还了涉案房屋的居间代理费，张蜜另行支付了第二次购房的居间代理费。
四、法院判决
北京市门头沟区人民法院经审理后判决：
1、解除张蜜与王燕、北京链家房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》;
2、王燕于本判决生效之日起七日内向张蜜返还定金5万元;
3、王燕于本判决生效之日起七日向张蜜支付违约金25万元;
4、驳回张蜜其他诉讼请求。
五、北京房产纠纷律师靳双权点评
依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。虽然签订涉案买卖合同、补充协议及居间服务合同时，王燕未在场，未在上述合同上签字，但其之后出具《授权委托书》委托韩涵办理涉案房屋出售事宜、签约以及收取定金等事项，表明其已对韩涵的上述行为进行追认，王燕应当就受托人韩涵在授权范围内所作的行为承担相关责任。故韩涵作为王燕的受托人与张蜜、中介公司签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》，应系各方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，当属有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王燕辩称合同存在恶意串通损害国家利益的情形应当无效，就此未提供充分证据，法院不予采纳。
依据查明事实，签订合同后，张蜜已经将定金5万元支付至韩涵之妻的账户，依据《授权委托书》，韩涵有权收取定金，虽韩涵表示不清楚定金的支付情况等，但综合各方对交易过程的陈述，以及收款人与韩涵的身份关系，法院认定上述支付行为系依据出卖方的指示进行，张蜜已向王燕支付5万元定金。王燕主张未收到定金的答辩意见，缺乏事实依据，法院不予采纳。
双方在补充协议中约定如王燕拒绝出售房屋的，张蜜有权解除合同，王燕应当以相当于房屋总价款20%支付违约金。现王燕明确表示不同意售房，已构成违约，依据双方约定，张蜜有权解除合同，对于张蜜要求解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》并返还定金的诉讼请求，法院予以支持。王燕、中介公司亦同意解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》，法院不持异议。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因双方约定如王燕拒绝出售房屋的，应按照房屋总价款20%支付违约金，该违约金标准过高，现王燕请求法院酌降，法院综合考虑张蜜所受损失情况、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，酌情判定违约金数额，张蜜主张过高部分，法院不予支持。王燕辩称应由中介公司承担责任，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
一、原告诉称
张蜜诉称：2017年3月10日，我与王燕经第三人中介公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》，约定张蜜购买王燕所有坐落于北京市门头沟区502号房屋，房屋总价款255万元。签约当日，张蜜按照合同约定支付了定金5万元。因王燕无正当理由拒绝出售房屋，构成根本违约，其应按照合同约定支付房屋总价款20%的违约金。诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》;2、判令王燕支付违约金51万元(按照总房价款的20%计算);3、判令王燕返还定金5万元。
二、被告辩称
王燕辩称：2017年3月10日，系王燕之子韩涵签订的涉案协议，王燕并不知情，亦未明确追认涉案协议。王燕确于2017年4月13日表示不再出售502号房屋。现同意解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》，但不同意返还定金，亦不同意承担违约责任。
第三人中介公司述称，张蜜所述属实，同意解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》，其他诉讼请求与我方无关。
三、审理查明
502号房屋系商品房，该房屋所有权证记载的所有权人为王燕。韩涵系王燕之子。《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》载明：合同签署日期为2017年3月10日，出卖人为王燕，买受人为张蜜，通过中介公司居间成交，交易房屋为502号房屋，房地产经纪执业人员为付承戌、乔艳霞。《补充协议》载明：合同签署日期为2017年3月10日。《居间服务合同》载明：合同签署日期为2017年3月10日。《居间服务合同》签订后，张蜜向中介公司支付了56100元居间代理费。
《授权委托书》载明：委托人为王燕、受托人为韩涵，委托人欲通过居间人出售502号房屋。就该事宜，委托人授权受托人代其办理本授权委托书约定事宜，受托人权限为：有权以委托人的名义与居间人就居间事宜进行洽商，签署居间及相关协议、履行居间及相关协议;有权以委托人的名义签署买卖及相关协议;有权以委托人的名义收取定金;委托期限为委托事项办理完毕为止，受托人在授权范围内所作的一切行为及签署的一切文件，委托人予以承认并承担相应责任。委托人处有“王燕”签名字样，日期为2017年3月10日，委托书下方亦有韩涵的确认与承诺。
《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》中王燕签字均系韩涵代签，签约时，王燕未在场，之后，王燕在《授权委托书》上签字。2017年4月13日，王燕表示不再出售502号房屋。各方经协商，未达成一致意见。
一本通交易明细显示，张蜜名下的银行卡分两笔通过ATM转账5万元，收款账户系韩涵之妻王学慧的账户。二手房买卖违约说明载明签约当日张蜜便支付王燕订金5万元。
张蜜以276万元的总价款向高X军购买坐落于北京市门头沟区中门寺街XX号北X号楼5-201号房屋，上述房屋交易的居间代理费为60720元。张蜜与中介公司认可：王燕不同意售房后，张蜜通过中介公司再次购房，中介公司退还了涉案房屋的居间代理费，张蜜另行支付了第二次购房的居间代理费。
四、法院判决
北京市门头沟区人民法院经审理后判决：
1、解除张蜜与王燕、北京链家房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》;
2、王燕于本判决生效之日起七日内向张蜜返还定金5万元;
3、王燕于本判决生效之日起七日向张蜜支付违约金25万元;
4、驳回张蜜其他诉讼请求。
五、北京房产纠纷律师靳双权点评
依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。虽然签订涉案买卖合同、补充协议及居间服务合同时，王燕未在场，未在上述合同上签字，但其之后出具《授权委托书》委托韩涵办理涉案房屋出售事宜、签约以及收取定金等事项，表明其已对韩涵的上述行为进行追认，王燕应当就受托人韩涵在授权范围内所作的行为承担相关责任。故韩涵作为王燕的受托人与张蜜、中介公司签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》，应系各方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，当属有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王燕辩称合同存在恶意串通损害国家利益的情形应当无效，就此未提供充分证据，法院不予采纳。
依据查明事实，签订合同后，张蜜已经将定金5万元支付至韩涵之妻的账户，依据《授权委托书》，韩涵有权收取定金，虽韩涵表示不清楚定金的支付情况等，但综合各方对交易过程的陈述，以及收款人与韩涵的身份关系，法院认定上述支付行为系依据出卖方的指示进行，张蜜已向王燕支付5万元定金。王燕主张未收到定金的答辩意见，缺乏事实依据，法院不予采纳。
双方在补充协议中约定如王燕拒绝出售房屋的，张蜜有权解除合同，王燕应当以相当于房屋总价款20%支付违约金。现王燕明确表示不同意售房，已构成违约，依据双方约定，张蜜有权解除合同，对于张蜜要求解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》并返还定金的诉讼请求，法院予以支持。王燕、中介公司亦同意解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》，法院不持异议。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因双方约定如王燕拒绝出售房屋的，应按照房屋总价款20%支付违约金，该违约金标准过高，现王燕请求法院酌降，法院综合考虑张蜜所受损失情况、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，酌情判定违约金数额，张蜜主张过高部分，法院不予支持。王燕辩称应由中介公司承担责任，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
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LAWYER INFORMATION
律师信息
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律师姓名：靳双权
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执业律所：北京市东卫律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11101*********920
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