靳双权
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擅长：房产纠纷、婚姻家庭、继承、征地拆迁
靳双权律师亲办案例
房屋共有人对房屋买卖合同不予追认的法律效果
来源：靳双权律师
发布时间：2018-08-14
浏览量:340
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告王欢诉称：张丽系我妻子，张震系张丽父亲。涉案房屋登记于张丽名下，但实为王欢与张丽婚后购买的房屋，属夫妻共同财产。2013年1月13日，张震持上述委托书与杨威签订《北京市存量房屋买卖合同》，张丽未在该合同上签字，张震在出卖人的委托代理人处签名。合同约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，同时约定房屋总价为333万元整。在上述整个买卖过程中，王欢从未授权张震处分其享有共有权的房屋。2014年，杨威向北京市第一中级人民法院起诉，判决认定张震的行为构成表见代理，合同有效，并判决张丽继续履行合同。张丽并未告知王欢该诉讼，王欢亦不知晓该诉讼。本案涉案房屋为王欢与张丽的共同财产，出售该房屋应由夫妻双方共同决定，张丽无权单方处分该房屋。张震与杨威签订合同时，王欢并未出具同意处分的书面声明，目前也不同意追认张震的代理行为。因此，涉案房产不得转让。综上，法院的认定显然违反了《合同法》第四十九条规定，侵犯了王欢的合法权利，属于认定事实不清，适用法律错误。综上，根据《民事诉讼法》第五十六条之规定，我认为，原发生法律效力的判决存在错误，损害了我的合法权利，请求予以撤销;2、确认张震与杨威签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效;3、判令杨威腾退涉案房屋;4、判令杨威、张丽、张震承担本案诉讼费。
二、被告辩称
被告杨威辩称：第一、原民事判决是正确的，没有错误，故不应当被撤销;第二、我方认为原民事判决未侵害王欢的权益，王欢所主张权利的事实和理由并不能成立;第三，我方认为王欢知道或应当知道该判决;第四、杨威是善意第三人，当时的购房行为合法有效，约定支付的购房对价是公平合理的，所以应当保护杨威的合法购房权利。
张震辩称：购买这套房子的资金为：购房费(合同总价)共计：169万。张丽出资64万，剩余款项是我们老两口出资。根据物权法第三十三条之规定，涉案房屋应视为张震夫妇与张丽的共同产权，没有王欢的事。事实上，涉案房屋是以张丽名义登记，法律应以事实为依据，王欢应举证其投入多少钱买的涉案房屋。我在给张丽电子邮件中明确表示张丽必须还钱。我方要求法院根据事实确认涉案房屋的所有，谁出资谁所有，故希望法院根据事实作出判定，我有权处理涉案房屋。
张丽经依法传唤未到庭参加诉讼。
三、审理查明
经审理查明：王欢与张丽系夫妻关系，二人于1991年7月8日登记结婚。张震系张丽的父亲。涉案房屋于2008年1月23日登记于张丽名下。
2013年，合同约定出卖人张丽将涉案房屋出售给买受人杨威，总价款333万元，买受人应于签订合同当日支付出卖人购房定金3万元，于2013年3月15日前支付购房款100万元，于过户当日支付购房款138万元，剩余92万元由买受人通过住房公积金贷款支付。
2013年1月13日，签订房屋买卖合同过程中，张震向杨威表明其系张丽的父亲，并向杨威出示了涉案房屋的所有权证原件、张丽身份证复印件和张震的身份证原件，以及张震本人书写的张丽委托张震办理涉案房屋出售委托协议的委托书，该委托书内容为：“本人张丽现委托父亲张震涉案房屋买卖手续。委托人：张丽，日期为2013年1月12日。”本案中，张震称，其在2013年1月13日以张丽委托代理人的身份与杨威签订《北京市房屋买卖合同》时，未出示日期为2013年1月12日的委托书，其仅是得到张丽的口头授权;是中介公司将日期为2013年1月12日的委托书出示给杨威的。杨威称，其对于该委托书是张震本人书写一事不知情，中介北京鑫尊地产公司将日期为2013年1月12日的委托书出示给杨威时，张震本人就在签约现场，未否定日期为2013年1月12日的委托书中张丽签字的真实性;若签订《北京市房屋买卖合同》时，张震明确表示仅取得了张丽的口头授权，杨威是不会签订《北京市房屋买卖合同》的。
另，就房屋买卖事项，张丽于2013年1月25日出具委托书，内容为：“本人张丽(女)、配偶王欢(男)，特委托张丽父亲张震于贰零壹叁年拾贰月底前，全权代理张丽在涉案房屋的签约、贷款、过户等相关手续，特此授权。委托人：张丽，日期为2013年1月25日”。本案中，各方当事人均认可该委托书为张丽亲笔签字。杨威称在2013年7月份时，借住期满前，张震向其首次出示日期为2013年1月25日的委托书。
杨威至今仍居住在涉案房屋。
四、法院判决
1、撤销原民事判决;2、驳回王欢的其他诉讼请求。
五、房产纠纷律师靳双权点评
本律师认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，有独立请求权或无独立请求权的第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月，向作出该判决的人民法院提起诉讼。本案中，涉案房屋虽登记在张丽名下，但王欢与张丽系夫妻关系，涉案房屋购买于双方婚后，王欢为涉案房屋共有权人，涉及该房屋案件的处理结果同王欢有法律上的利害关系，故王欢应为享有撤销权的第三人。现其在认为民事权益受到损害之日起六个月内提起第三人撤销之诉，符合法律规定。
在杨威与张丽及张震房屋买卖合同纠纷案件中，王欢是否因不能归责于本人的事由未参加诉讼，同样是其要求撤销生效判决的条件。现王欢否认其知道该诉讼，法院也并未通知其参加该诉讼，其他诉讼当事人亦不能证明王欢对于诉讼是知晓的，故王欢未参加该诉讼不能归责于其本人。
王欢作为房屋的共有权人，张震以张丽的名义与杨威签订《北京市存量房屋买卖合同》前未征得王欢同意，王欢对张震该行为并未予以追认，且王欢明确表示不同意出售涉案房屋。杨威在交付张震定金3万元后入住涉案房屋，但是尚未完成过户，不构成善意取得。《北京市存量房屋买卖合同》未能继续履行，在此情况下，买卖合同构成法律上的履行不能。在王欢未参加诉讼的情况下，原民事判决书，判决张丽协助杨威将涉案房屋的产权过户至杨威名下，侵害了王欢的民事权益，应予撤销。对于王欢要求确认张震与杨威签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效及杨威腾退涉案房屋的请求，因上述诉讼请求并非王欢提起撤销之诉的权利基础，故本案不予一并处理，王欢可另行起诉。
一、原告诉称
原告王欢诉称：张丽系我妻子，张震系张丽父亲。涉案房屋登记于张丽名下，但实为王欢与张丽婚后购买的房屋，属夫妻共同财产。2013年1月13日，张震持上述委托书与杨威签订《北京市存量房屋买卖合同》，张丽未在该合同上签字，张震在出卖人的委托代理人处签名。合同约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，同时约定房屋总价为333万元整。在上述整个买卖过程中，王欢从未授权张震处分其享有共有权的房屋。2014年，杨威向北京市第一中级人民法院起诉，判决认定张震的行为构成表见代理，合同有效，并判决张丽继续履行合同。张丽并未告知王欢该诉讼，王欢亦不知晓该诉讼。本案涉案房屋为王欢与张丽的共同财产，出售该房屋应由夫妻双方共同决定，张丽无权单方处分该房屋。张震与杨威签订合同时，王欢并未出具同意处分的书面声明，目前也不同意追认张震的代理行为。因此，涉案房产不得转让。综上，法院的认定显然违反了《合同法》第四十九条规定，侵犯了王欢的合法权利，属于认定事实不清，适用法律错误。综上，根据《民事诉讼法》第五十六条之规定，我认为，原发生法律效力的判决存在错误，损害了我的合法权利，请求予以撤销;2、确认张震与杨威签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效;3、判令杨威腾退涉案房屋;4、判令杨威、张丽、张震承担本案诉讼费。
二、被告辩称
被告杨威辩称：第一、原民事判决是正确的，没有错误，故不应当被撤销;第二、我方认为原民事判决未侵害王欢的权益，王欢所主张权利的事实和理由并不能成立;第三，我方认为王欢知道或应当知道该判决;第四、杨威是善意第三人，当时的购房行为合法有效，约定支付的购房对价是公平合理的，所以应当保护杨威的合法购房权利。
张震辩称：购买这套房子的资金为：购房费(合同总价)共计：169万。张丽出资64万，剩余款项是我们老两口出资。根据物权法第三十三条之规定，涉案房屋应视为张震夫妇与张丽的共同产权，没有王欢的事。事实上，涉案房屋是以张丽名义登记，法律应以事实为依据，王欢应举证其投入多少钱买的涉案房屋。我在给张丽电子邮件中明确表示张丽必须还钱。我方要求法院根据事实确认涉案房屋的所有，谁出资谁所有，故希望法院根据事实作出判定，我有权处理涉案房屋。
张丽经依法传唤未到庭参加诉讼。
三、审理查明
经审理查明：王欢与张丽系夫妻关系，二人于1991年7月8日登记结婚。张震系张丽的父亲。涉案房屋于2008年1月23日登记于张丽名下。
2013年，合同约定出卖人张丽将涉案房屋出售给买受人杨威，总价款333万元，买受人应于签订合同当日支付出卖人购房定金3万元，于2013年3月15日前支付购房款100万元，于过户当日支付购房款138万元，剩余92万元由买受人通过住房公积金贷款支付。
2013年1月13日，签订房屋买卖合同过程中，张震向杨威表明其系张丽的父亲，并向杨威出示了涉案房屋的所有权证原件、张丽身份证复印件和张震的身份证原件，以及张震本人书写的张丽委托张震办理涉案房屋出售委托协议的委托书，该委托书内容为：“本人张丽现委托父亲张震涉案房屋买卖手续。委托人：张丽，日期为2013年1月12日。”本案中，张震称，其在2013年1月13日以张丽委托代理人的身份与杨威签订《北京市房屋买卖合同》时，未出示日期为2013年1月12日的委托书，其仅是得到张丽的口头授权;是中介公司将日期为2013年1月12日的委托书出示给杨威的。杨威称，其对于该委托书是张震本人书写一事不知情，中介北京鑫尊地产公司将日期为2013年1月12日的委托书出示给杨威时，张震本人就在签约现场，未否定日期为2013年1月12日的委托书中张丽签字的真实性;若签订《北京市房屋买卖合同》时，张震明确表示仅取得了张丽的口头授权，杨威是不会签订《北京市房屋买卖合同》的。
另，就房屋买卖事项，张丽于2013年1月25日出具委托书，内容为：“本人张丽(女)、配偶王欢(男)，特委托张丽父亲张震于贰零壹叁年拾贰月底前，全权代理张丽在涉案房屋的签约、贷款、过户等相关手续，特此授权。委托人：张丽，日期为2013年1月25日”。本案中，各方当事人均认可该委托书为张丽亲笔签字。杨威称在2013年7月份时，借住期满前，张震向其首次出示日期为2013年1月25日的委托书。
杨威至今仍居住在涉案房屋。
四、法院判决
1、撤销原民事判决;2、驳回王欢的其他诉讼请求。
五、房产纠纷律师靳双权点评
本律师认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，有独立请求权或无独立请求权的第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月，向作出该判决的人民法院提起诉讼。本案中，涉案房屋虽登记在张丽名下，但王欢与张丽系夫妻关系，涉案房屋购买于双方婚后，王欢为涉案房屋共有权人，涉及该房屋案件的处理结果同王欢有法律上的利害关系，故王欢应为享有撤销权的第三人。现其在认为民事权益受到损害之日起六个月内提起第三人撤销之诉，符合法律规定。
在杨威与张丽及张震房屋买卖合同纠纷案件中，王欢是否因不能归责于本人的事由未参加诉讼，同样是其要求撤销生效判决的条件。现王欢否认其知道该诉讼，法院也并未通知其参加该诉讼，其他诉讼当事人亦不能证明王欢对于诉讼是知晓的，故王欢未参加该诉讼不能归责于其本人。
王欢作为房屋的共有权人，张震以张丽的名义与杨威签订《北京市存量房屋买卖合同》前未征得王欢同意，王欢对张震该行为并未予以追认，且王欢明确表示不同意出售涉案房屋。杨威在交付张震定金3万元后入住涉案房屋，但是尚未完成过户，不构成善意取得。《北京市存量房屋买卖合同》未能继续履行，在此情况下，买卖合同构成法律上的履行不能。在王欢未参加诉讼的情况下，原民事判决书，判决张丽协助杨威将涉案房屋的产权过户至杨威名下，侵害了王欢的民事权益，应予撤销。对于王欢要求确认张震与杨威签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效及杨威腾退涉案房屋的请求，因上述诉讼请求并非王欢提起撤销之诉的权利基础，故本案不予一并处理，王欢可另行起诉。
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LAWYER INFORMATION
律师信息
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律师姓名：靳双权
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执业律所：北京市东卫律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11101*********920
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