靳双权
服务地区：全国
擅长：房产纠纷、婚姻家庭、继承、征地拆迁
靳双权律师亲办案例
实际损失、过错、合同履行程度、预期利益对调整违约金的影响
来源：靳双权律师
发布时间：2018-08-28
浏览量:438
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告王某诉称：请求法院判令胡某支付起诉前两年至起诉之日止的违约金，按日万分之二计算。我与胡某签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》中对于胡某迁出其及家人户口的时间和逾期未迁的违约责任均有约定，但至今，胡某未能办理涉案房屋处的户口迁出手续。我有权诉至法院请求判令胡某依约给付我违约金。
二、被告辩称
被告胡某辩称：我一家三口的户口是没有从北京市丰台区×××39号楼1412号房屋(以下简称涉案房屋)处迁出，但客观上并未对购房人王某造成什么实际损失，在此基础上我认为不应给付其违约金;且王某的原审诉请，明显已超过诉讼时效。
三、审理查明
经法院审理查明：2012年3月7日，王某(买受人)与胡某(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》约定，胡某将其位于北京市丰台区×××39号楼1412号房屋(即涉案房屋)以价款90万元出售给王某。当日，王某(乙方)与胡某(甲方)及北京链家房地产经纪有限公司(丙方)还签订《补充协议》约定，甲方与乙方过户后，三个月内甲方迁出户口。同年3月23日，王某(买受人)与胡某(出卖人)签订网签合同约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付5000元的违约金;逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。上述合同签订后，王某依约履行了向胡某支付购房款的义务，胡某依约履行了交付涉案房屋的义务。同年5月4日，胡某配合王某办理了涉案房屋的产权过户手续。
此后，胡某未按上述合同约定将其在涉案房屋处的户籍迁出。
四、法院判决
1、胡某于判决生效后七日内向王某支付违约金六万五千七百元;2、驳回王某其他诉讼请求。
五、北京房产纠纷律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，2012年3月7日，王某与胡某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人之真实意思表示，且不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效，缔约双方均应恪守合同行使权利、履行义务。上述合同就出售人户口迁移时间及逾期未迁出户口之违约责任均有约定。同年3月23日，王某与胡某签订网签合同，亦约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付5000元的违约金;逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。上述合同签订后的实际履行过程中，买卖双方均依约履行了给付购房款和交付涉案房屋的合同主要义务，胡某亦依约配合王某办理了涉案房屋的产权过户手续，但至今，胡某未按双方合同约定将其本人及家人的户口从涉案房屋处迁出，胡某的上述行为已明显违反了双方买卖合同及补充协议中关于户口迁移义务的约定，已构成违约，其应承担相应的违约责任。王某就胡某之户口逾期迁移行为向其主张违约金，有合同依据。
至于违约金问题的诉讼时效争议一节，因双方在合同中约定的违约金属于继续性违约金，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，现胡某在原审及上诉理由中均提出时效抗辩，考虑到本案户口违约行为的违约金保护范围应为王某起诉之日前两年，故王某原审诉求要求胡某支付起诉前两年至起诉之日止的违约金，符合相关法律规定。
依据我国合同法司法解释二之相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中违约金的数额确定问题，结合双方合同约定的违约金计算标准，结合胡某的违约行为性质、程度及王某的实际损失，将本案的违约金标准酌情下调为以已付款总额为基数并按日万分之一的标准计算是恰当的。
一、原告诉称
原告王某诉称：请求法院判令胡某支付起诉前两年至起诉之日止的违约金，按日万分之二计算。我与胡某签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》中对于胡某迁出其及家人户口的时间和逾期未迁的违约责任均有约定，但至今，胡某未能办理涉案房屋处的户口迁出手续。我有权诉至法院请求判令胡某依约给付我违约金。
二、被告辩称
被告胡某辩称：我一家三口的户口是没有从北京市丰台区×××39号楼1412号房屋(以下简称涉案房屋)处迁出，但客观上并未对购房人王某造成什么实际损失，在此基础上我认为不应给付其违约金;且王某的原审诉请，明显已超过诉讼时效。
三、审理查明
经法院审理查明：2012年3月7日，王某(买受人)与胡某(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》约定，胡某将其位于北京市丰台区×××39号楼1412号房屋(即涉案房屋)以价款90万元出售给王某。当日，王某(乙方)与胡某(甲方)及北京链家房地产经纪有限公司(丙方)还签订《补充协议》约定，甲方与乙方过户后，三个月内甲方迁出户口。同年3月23日，王某(买受人)与胡某(出卖人)签订网签合同约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付5000元的违约金;逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。上述合同签订后，王某依约履行了向胡某支付购房款的义务，胡某依约履行了交付涉案房屋的义务。同年5月4日，胡某配合王某办理了涉案房屋的产权过户手续。
此后，胡某未按上述合同约定将其在涉案房屋处的户籍迁出。
四、法院判决
1、胡某于判决生效后七日内向王某支付违约金六万五千七百元;2、驳回王某其他诉讼请求。
五、北京房产纠纷律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，2012年3月7日，王某与胡某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人之真实意思表示，且不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效，缔约双方均应恪守合同行使权利、履行义务。上述合同就出售人户口迁移时间及逾期未迁出户口之违约责任均有约定。同年3月23日，王某与胡某签订网签合同，亦约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付5000元的违约金;逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。上述合同签订后的实际履行过程中，买卖双方均依约履行了给付购房款和交付涉案房屋的合同主要义务，胡某亦依约配合王某办理了涉案房屋的产权过户手续，但至今，胡某未按双方合同约定将其本人及家人的户口从涉案房屋处迁出，胡某的上述行为已明显违反了双方买卖合同及补充协议中关于户口迁移义务的约定，已构成违约，其应承担相应的违约责任。王某就胡某之户口逾期迁移行为向其主张违约金，有合同依据。
至于违约金问题的诉讼时效争议一节，因双方在合同中约定的违约金属于继续性违约金，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，现胡某在原审及上诉理由中均提出时效抗辩，考虑到本案户口违约行为的违约金保护范围应为王某起诉之日前两年，故王某原审诉求要求胡某支付起诉前两年至起诉之日止的违约金，符合相关法律规定。
依据我国合同法司法解释二之相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中违约金的数额确定问题，结合双方合同约定的违约金计算标准，结合胡某的违约行为性质、程度及王某的实际损失，将本案的违约金标准酌情下调为以已付款总额为基数并按日万分之一的标准计算是恰当的。
以上内容由靳双权律师提供，若您案情紧急，找法网建议您致电靳双权律师咨询。
LAWYER INFORMATION
律师信息
-
律师姓名：靳双权
-
执业律所：北京市东卫律师事务所
-
职 务：主办律师
-
执业证号：11101*********920
CONTACT ME
联系本人
-
服务地区：全国
-
咨询电话：134-2603-7149
-
地 址：