靳双权
服务地区：全国
擅长：房产纠纷、婚姻家庭、继承、征地拆迁
靳双权律师亲办案例
房屋质量保修期的起算时间
来源：靳双权律师
发布时间：2018-08-28
浏览量:345
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告白某诉称：1、请求判令某公司支付因房屋质量不合格而带来的维修损失40万元(按照鉴定机构出具的维修方案标准计算);2、请求判令某公司赔偿因涉案房屋无法正常使用导致的经济损失80万元(每月按2万元，暂计自2013年6月29日至2016年10月19日，最终计算至判决生效之日止);3、判令某公司免除白某自办理入住之日起至判决之日止的物业费;4、判令某公司承担各项诉讼费用。
二、被告辩称
被告某公司辩称：房屋质量保修期已过，房屋没有影响居住，不同意支付维修费和经济损失。
三、审理查明
经法院审理查明：2007年4月14日，白某与某公司签订《北京市商品房预售合同》。合同约定：出卖人某公司，买受人白某。该商品房坐落为昌平区B-4-4号。预测建筑面积348.81平方米，总价款为348万元。出卖人应在2007年6月30日前向买受人交付该商品房。第十七条，住宅保修责任，(一)该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同中还约定的其他权利义务。合同履行期间，因某公司逾期交付房屋，白某曾诉至昌平法院，后双方就逾期交付房屋的违约金和房屋交接时间达成调解协议。2013年6月29日双方办理了房屋交接手续，并就验收过程中房屋质量问题签订《房屋验收报告》，报告中就房屋出现的质量问题逐一进行登记(具体内容详见房屋验收报告)。后双方就房屋质量问题的维修方案产生分歧。2015年6月，白某诉至法院，诉讼请求同诉称。审理中，白某申请对涉案房屋质量问题的维修方案进行鉴定，后法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心，根据上述《房屋验收报告》对涉案房屋需要维修问题进行维修方案鉴定。后上述鉴定中心出具鉴定意见书，审理中，法院向某公司释明是否同意按照鉴定意见中的维修方案对涉案房屋的质量问题进行维修，某公司表示不同意维修。为此，2016年12月，法院委托北京建基业工程管理有限公司依据上述鉴定意见书确定的维修方案对涉案房屋全部质量问题维修项目进行造价鉴定，鉴定意见为：做法一，造价为176991.91(更换门禁显示器及管道及设备维修);做法二，179424.37(更换门禁显示器及管道及设备维修及强弱电线路更换、风机盘管更换)。
另查，庭审中，某公司提交了《房屋建筑工程质量保修书》，该保修书中约定：质量保修期限，1、地基基础和主体结构为设计文件规定的该工程合理使用年限;2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防水渗漏为五年;3、装修工程为二年;4、电气管线、给排水管道、设备安装工程为二年;5、供热与供冷系统为二个采暖、供冷期;……质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。保修书中还就工程质量保修范围、内容、保修责任、保修费用等内容进行了约定。
四、法院判决
1、某公司赔偿白某房屋修复损失费共计人民币十七万九千四百二十四元三角七分，于本判决生效后十日内执行;
2、某公司赔偿白某不能正常使用房屋的经济损失共计人民币三十六万元，于本判决生效后十日内执行;
3、驳回白某的其他诉讼请求。
五、北京房产纠纷律师靳双权点评
白某与某公司签订的《北京市商品房预售合同》是双方真实意思表示，合法有效。根据该合同和昌平法院的民事调解书，某公司交房时间应为2013年6月29日。某公司提交的《房屋建筑工程质量保修书》中虽对涉案房屋的屋面防水、装修工程、电气管线等工程的质量保修期进行了约定，但根据白某与某公司签订的《北京市商品房预售合同》的约定和参照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，质量保修期应从房屋交付时起算，某公司提交的《房屋建筑工程质量保修书》中约定的保修期起算时间不适用于购房人。某公司向白某交付房屋时，白某即对房屋质量问题提出异议，双方就异议项进行确认并签订《房屋验收报告》，因此，某公司辩解涉案房屋出现的质量问题属自然老化，且超过了质量保修期依据不足，不应支持。
本案双方争议内容：一、维修范围和维修方案。该争议内容应根据双方签订的《房屋验收报告》和北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具的鉴定意见书确认。某公司辩解维修方案部分内容超出了《房屋验收报告》，庭审中，经对争议项核实，维修方案未超出《房屋验收报告》约定范围，该辩解依据不足，不应采纳。二、维修费用。经法院释明，某公司拒绝按照修复方案对涉案房屋质量问题进行维修，故其应承担赔偿损失的违约责任，损失金额依据北京建基业工程管理有限公司出具的造价意见书确定。三、无法正常使用涉案房屋的经济损失。根据合同法规定，一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，某公司因交付房屋存在质量问题，拒绝履行维修义务，导致白某无法正常使用房屋，其主张不能正常使用房屋产生的损失(租金损失)符合上述法律规定。损失标准，参照涉案房屋坐落位置、建筑面积、该地区的租赁市场价格、房屋的室内装饰情况、房屋的使用成本(物业费等)等因素，酌定为每月1万元;损失期间，参照涉案房屋的交付时间和修复方案鉴定报告的出具时间以及如房屋正常交付所需装饰装修的期间等因素，应当酌定为自2014年1月1日起至2016年12月31日止。
一、原告诉称
原告白某诉称：1、请求判令某公司支付因房屋质量不合格而带来的维修损失40万元(按照鉴定机构出具的维修方案标准计算);2、请求判令某公司赔偿因涉案房屋无法正常使用导致的经济损失80万元(每月按2万元，暂计自2013年6月29日至2016年10月19日，最终计算至判决生效之日止);3、判令某公司免除白某自办理入住之日起至判决之日止的物业费;4、判令某公司承担各项诉讼费用。
二、被告辩称
被告某公司辩称：房屋质量保修期已过，房屋没有影响居住，不同意支付维修费和经济损失。
三、审理查明
经法院审理查明：2007年4月14日，白某与某公司签订《北京市商品房预售合同》。合同约定：出卖人某公司，买受人白某。该商品房坐落为昌平区B-4-4号。预测建筑面积348.81平方米，总价款为348万元。出卖人应在2007年6月30日前向买受人交付该商品房。第十七条，住宅保修责任，(一)该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同中还约定的其他权利义务。合同履行期间，因某公司逾期交付房屋，白某曾诉至昌平法院，后双方就逾期交付房屋的违约金和房屋交接时间达成调解协议。2013年6月29日双方办理了房屋交接手续，并就验收过程中房屋质量问题签订《房屋验收报告》，报告中就房屋出现的质量问题逐一进行登记(具体内容详见房屋验收报告)。后双方就房屋质量问题的维修方案产生分歧。2015年6月，白某诉至法院，诉讼请求同诉称。审理中，白某申请对涉案房屋质量问题的维修方案进行鉴定，后法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心，根据上述《房屋验收报告》对涉案房屋需要维修问题进行维修方案鉴定。后上述鉴定中心出具鉴定意见书，审理中，法院向某公司释明是否同意按照鉴定意见中的维修方案对涉案房屋的质量问题进行维修，某公司表示不同意维修。为此，2016年12月，法院委托北京建基业工程管理有限公司依据上述鉴定意见书确定的维修方案对涉案房屋全部质量问题维修项目进行造价鉴定，鉴定意见为：做法一，造价为176991.91(更换门禁显示器及管道及设备维修);做法二，179424.37(更换门禁显示器及管道及设备维修及强弱电线路更换、风机盘管更换)。
另查，庭审中，某公司提交了《房屋建筑工程质量保修书》，该保修书中约定：质量保修期限，1、地基基础和主体结构为设计文件规定的该工程合理使用年限;2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防水渗漏为五年;3、装修工程为二年;4、电气管线、给排水管道、设备安装工程为二年;5、供热与供冷系统为二个采暖、供冷期;……质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。保修书中还就工程质量保修范围、内容、保修责任、保修费用等内容进行了约定。
四、法院判决
1、某公司赔偿白某房屋修复损失费共计人民币十七万九千四百二十四元三角七分，于本判决生效后十日内执行;
2、某公司赔偿白某不能正常使用房屋的经济损失共计人民币三十六万元，于本判决生效后十日内执行;
3、驳回白某的其他诉讼请求。
五、北京房产纠纷律师靳双权点评
白某与某公司签订的《北京市商品房预售合同》是双方真实意思表示，合法有效。根据该合同和昌平法院的民事调解书，某公司交房时间应为2013年6月29日。某公司提交的《房屋建筑工程质量保修书》中虽对涉案房屋的屋面防水、装修工程、电气管线等工程的质量保修期进行了约定，但根据白某与某公司签订的《北京市商品房预售合同》的约定和参照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，质量保修期应从房屋交付时起算，某公司提交的《房屋建筑工程质量保修书》中约定的保修期起算时间不适用于购房人。某公司向白某交付房屋时，白某即对房屋质量问题提出异议，双方就异议项进行确认并签订《房屋验收报告》，因此，某公司辩解涉案房屋出现的质量问题属自然老化，且超过了质量保修期依据不足，不应支持。
本案双方争议内容：一、维修范围和维修方案。该争议内容应根据双方签订的《房屋验收报告》和北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具的鉴定意见书确认。某公司辩解维修方案部分内容超出了《房屋验收报告》，庭审中，经对争议项核实，维修方案未超出《房屋验收报告》约定范围，该辩解依据不足，不应采纳。二、维修费用。经法院释明，某公司拒绝按照修复方案对涉案房屋质量问题进行维修，故其应承担赔偿损失的违约责任，损失金额依据北京建基业工程管理有限公司出具的造价意见书确定。三、无法正常使用涉案房屋的经济损失。根据合同法规定，一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，某公司因交付房屋存在质量问题，拒绝履行维修义务，导致白某无法正常使用房屋，其主张不能正常使用房屋产生的损失(租金损失)符合上述法律规定。损失标准，参照涉案房屋坐落位置、建筑面积、该地区的租赁市场价格、房屋的室内装饰情况、房屋的使用成本(物业费等)等因素，酌定为每月1万元;损失期间，参照涉案房屋的交付时间和修复方案鉴定报告的出具时间以及如房屋正常交付所需装饰装修的期间等因素，应当酌定为自2014年1月1日起至2016年12月31日止。
以上内容由靳双权律师提供，若您案情紧急，找法网建议您致电靳双权律师咨询。
LAWYER INFORMATION
律师信息
-
律师姓名：靳双权
-
执业律所：北京市东卫律师事务所
-
职 务：主办律师
-
执业证号：11101*********920
CONTACT ME
联系本人
-
服务地区：全国
-
咨询电话：134-2603-7149
-
地 址：