靳双权
服务地区：全国
擅长：房产纠纷、婚姻家庭、继承、征地拆迁
靳双权律师亲办案例
一方主张解除合同时对方可以暂缓履行合同义务
来源：靳双权律师
发布时间：2018-08-28
浏览量:567
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告关某诉称：我是按照中介的流程办理的贷款，延期不是我的原因造成的，且对方已经配合进行了办理。在周某已经发出解约函的情况下，我在贷款获批后没有支付首付款是有合理理由的。周某违反诚实信用原则，应承担违约责任。请求法院判令周某及杜鹃继续履行房屋买卖合同，办理房屋转移登记手续，并交付房屋;周某每日按照总房款万分之五标准支付违约金(自2016年3月15日至办理完转移登记手续之日止)。
二、被告辩称
被告周某反诉请求：依法判令解除双方于2016年1月13日签订的房屋买卖合同及补充协议;依法判令解除双方于2016年1月27日的房屋网上备案手续;关某支付违约金5万元。
三、审理查明
经法院审理查明：2016年1月13日，周某作为卖房人(甲方)与买房人关某(乙方)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》，双方约定：甲方出售北京市1-403房屋，建筑面积为63.65平方米。房屋成交价格总计为135万元，乙方向甲方支付定金5万元，乙方向公积金管理中心申办抵押贷款75万元，如未获得贷款机构批准，双方同意乙方继续申请其他贷款机构贷款至贷款批准。其中《补充协议》第二条规定，乙方于批贷后3个工作日将第一笔首付款54万元(不包含前期支付的全部定金)以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于2016年2月5日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在乙方批贷后5个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条违约责任规定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情况之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的;(5)将该房屋出售给第三方的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。
同日，周某(甲方)与关某(乙方)、北京中融信担保有限公司(丙方)签订《房屋交易保障服务合同》，约定委托丙方办理房屋后续交易事宜。
另查，2016年1月27日，周某作为出卖人与关某作为买受人通过中介办理了涉案房屋的网上签约手续。
2016年1月29日，双方至中介签订《首付款收据》以及《存量房交易结算资金自行划转声明》等公积金贷款申请材料;2016年2月22日，双方至北京市住房公积金管理中心大兴管理部办理关某公积金申请的签字审核手续;2016年3月18日，北京市住房公积金管理中心大兴管理部为关某出具《住房公积金贷款审核确认书》。
再查，涉案房屋系周某与杜鹃夫妻共同财产。
四、法院判决
1、于判决生效后十日内，周某、杜鹃协助关某办理1-403房屋的所有权转移登记手续，将房屋登记至关某名下并交付房屋;
2、于判决生效后十五日内，关某给付周某、杜鹃房款130万元;
3、于判决生效后十五日内，周某给付关某违约金5万元;
4、驳回关某的其他诉讼请求;
5、驳回周某的全部反诉请求。
五、房地产纠纷律师靳双权点评
本律师认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关某与周某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。案件争议的焦点系双方办理贷款申请手续的行为以及关某未支付首付款的行为是否构成违约的问题。周某主张双方于2016年2月22日至北京市住房公积金管理中心大兴管理部办理关某公积金申请的审核手续已经超过双方于2016年2月5日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续的合同约定构成违约，但办理贷款申请手续系双务行为，在周某未举证证明系关某故意导致的延迟，且上述情况即使符合合同约定的解除条件，周某、关某于2016年2月22日共同至北京市住房公积金管理中心大兴管理部签署公积金贷款手续应视为周某以自己的行为表明认可双方继续履行合同，之后周某于2016年3月15日以双方办理贷款申请手续超过合同约定的期限为由，出具解约函主张解除合同已经超过了合同约定的解除权行使期限亦无相关法律依据。
关于关某未支付首付款是否构成违约的问题，根据合同约定关某应于批贷后3个工作日内支付首付款54万元，虽关某未提交充足的证据证明其于2016年3月24日收到北京市住房公积金管理中心大兴管理部2016年3月18日出具的《住房公积金贷款审核确认书》，即使以2016年3月18日计算，2016年3月23日系履行期限届满之日。在此之前，周某分别以解约函及口头告知的方式主张解除合同，关某基于上述情况未支付首付款的行为并未构成违约，周某主张事由并不构成情势变更的情形，周某据此要求解除合同要求关某支付违约金的诉讼请求，不应支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，关某主张继续履行合同办理转移登记手续交付房屋的诉讼请求，应当支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。关于关某主张的违约金，应当根据房屋成交价格、关某未提供证据以证明其实际损失、履行情况等因素，酌情确定数额，周某给付违约金5万元。
一、原告诉称
原告关某诉称：我是按照中介的流程办理的贷款，延期不是我的原因造成的，且对方已经配合进行了办理。在周某已经发出解约函的情况下，我在贷款获批后没有支付首付款是有合理理由的。周某违反诚实信用原则，应承担违约责任。请求法院判令周某及杜鹃继续履行房屋买卖合同，办理房屋转移登记手续，并交付房屋;周某每日按照总房款万分之五标准支付违约金(自2016年3月15日至办理完转移登记手续之日止)。
二、被告辩称
被告周某反诉请求：依法判令解除双方于2016年1月13日签订的房屋买卖合同及补充协议;依法判令解除双方于2016年1月27日的房屋网上备案手续;关某支付违约金5万元。
三、审理查明
经法院审理查明：2016年1月13日，周某作为卖房人(甲方)与买房人关某(乙方)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》，双方约定：甲方出售北京市1-403房屋，建筑面积为63.65平方米。房屋成交价格总计为135万元，乙方向甲方支付定金5万元，乙方向公积金管理中心申办抵押贷款75万元，如未获得贷款机构批准，双方同意乙方继续申请其他贷款机构贷款至贷款批准。其中《补充协议》第二条规定，乙方于批贷后3个工作日将第一笔首付款54万元(不包含前期支付的全部定金)以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于2016年2月5日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在乙方批贷后5个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条违约责任规定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情况之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的;(5)将该房屋出售给第三方的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。
同日，周某(甲方)与关某(乙方)、北京中融信担保有限公司(丙方)签订《房屋交易保障服务合同》，约定委托丙方办理房屋后续交易事宜。
另查，2016年1月27日，周某作为出卖人与关某作为买受人通过中介办理了涉案房屋的网上签约手续。
2016年1月29日，双方至中介签订《首付款收据》以及《存量房交易结算资金自行划转声明》等公积金贷款申请材料;2016年2月22日，双方至北京市住房公积金管理中心大兴管理部办理关某公积金申请的签字审核手续;2016年3月18日，北京市住房公积金管理中心大兴管理部为关某出具《住房公积金贷款审核确认书》。
再查，涉案房屋系周某与杜鹃夫妻共同财产。
四、法院判决
1、于判决生效后十日内，周某、杜鹃协助关某办理1-403房屋的所有权转移登记手续，将房屋登记至关某名下并交付房屋;
2、于判决生效后十五日内，关某给付周某、杜鹃房款130万元;
3、于判决生效后十五日内，周某给付关某违约金5万元;
4、驳回关某的其他诉讼请求;
5、驳回周某的全部反诉请求。
五、房地产纠纷律师靳双权点评
本律师认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关某与周某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。案件争议的焦点系双方办理贷款申请手续的行为以及关某未支付首付款的行为是否构成违约的问题。周某主张双方于2016年2月22日至北京市住房公积金管理中心大兴管理部办理关某公积金申请的审核手续已经超过双方于2016年2月5日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续的合同约定构成违约，但办理贷款申请手续系双务行为，在周某未举证证明系关某故意导致的延迟，且上述情况即使符合合同约定的解除条件，周某、关某于2016年2月22日共同至北京市住房公积金管理中心大兴管理部签署公积金贷款手续应视为周某以自己的行为表明认可双方继续履行合同，之后周某于2016年3月15日以双方办理贷款申请手续超过合同约定的期限为由，出具解约函主张解除合同已经超过了合同约定的解除权行使期限亦无相关法律依据。
关于关某未支付首付款是否构成违约的问题，根据合同约定关某应于批贷后3个工作日内支付首付款54万元，虽关某未提交充足的证据证明其于2016年3月24日收到北京市住房公积金管理中心大兴管理部2016年3月18日出具的《住房公积金贷款审核确认书》，即使以2016年3月18日计算，2016年3月23日系履行期限届满之日。在此之前，周某分别以解约函及口头告知的方式主张解除合同，关某基于上述情况未支付首付款的行为并未构成违约，周某主张事由并不构成情势变更的情形，周某据此要求解除合同要求关某支付违约金的诉讼请求，不应支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，关某主张继续履行合同办理转移登记手续交付房屋的诉讼请求，应当支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。关于关某主张的违约金，应当根据房屋成交价格、关某未提供证据以证明其实际损失、履行情况等因素，酌情确定数额，周某给付违约金5万元。
以上内容由靳双权律师提供，若您案情紧急，找法网建议您致电靳双权律师咨询。
LAWYER INFORMATION
律师信息
-
律师姓名：靳双权
-
执业律所：北京市东卫律师事务所
-
职 务：主办律师
-
执业证号：11101*********920
CONTACT ME
联系本人
-
服务地区：全国
-
咨询电话：134-2603-7149
-
地 址：