靳双权
服务地区：全国
擅长：房产纠纷、婚姻家庭、继承、征地拆迁
靳双权律师亲办案例
以借名买房的方式购买房屋，能否通过起诉的方式要求过户？
来源：靳双权律师
发布时间：2018-12-21
浏览量:376
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
田某诉称：2003年11月16日，我从张某处购买位于昌平区某房屋一套，由于其他原因，借用被告名义与张某签订买房合同，并办理了房产证。2011年初，该房屋被拆迁，我同拆迁方签订拆迁协议，分配位于昌平区的涉诉房屋甲和回迁房乙。我向拆迁方支付292924元购买诉争房屋。2012年诉争房屋交房后一直由我居住使用。后原被告双方再次确认借名买房事实，但被告却迟迟不给我办理过户手续，故起诉要求被告履行合同义务，将坐落于昌平区的涉诉房屋甲转移登记给我。
2、被告辩称
王某辩称，原告所述借名买房事实认可，也曾同意协助原告办理过户，只是担心另一套一居室房子下来后原告不配和我方办理50%份额的产权，故不同意原告的诉讼请求。
二、法院查明
2003年10月16日，田某与张某签订房屋买卖合同，约定：张某将坐落于昌平区房屋一套出售给田某。因田某系外地户口，田某与王某协商以王某名义购买，产权落在王某名下。后该房屋过户至王某名下，实际由田某使用。2009年12月，田某代理王某与昌平区经营管理中心就上述房屋拆迁签订南苑棚户区改造房屋安置补偿协议，得到一居室及二居室各一套补偿。2011年1月24日，田某以王某受托人的名义，挑选了涉诉房屋甲及回迁房乙。2012年12月27日，王某取得涉案房屋所有权证。但该涉案房屋一直由田某居住使用，取得房屋权属证书的相关费用亦由其缴纳。
另查，2016年2月29日，王某(甲方)与田某(乙方)签订协议书。载明：因乙方借甲方之名买房，现经甲乙双方协商，同意如下分配方案：一、甲方同意随时配合乙方将位于昌平区的涉诉房屋甲过户至乙方田某名下，过户税费由乙方承担，此房屋所有权归乙方所有。二、双方同意，位于昌平区的回迁房屋乙的房本下发后，甲乙双方各占此房屋50%份额。但上述协议签订后，被告至今未协助原告办理过户手续。
三、法院判决
被告王某与本判决生效后十日内将坐落于昌平区的涉诉房屋甲的产权转移过户至原告田某名下。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
对于借名购买并登记普通性质住房的，大多数法院认可其效力，借名人为房屋所有权人，出名人配合借名人办理房屋过户手续，理由是合同系双方当事人真实的意思表示，基于诚实信用、公平原则，应当按照合同约定履行;主要依据是《合同法》第60条、107条、《物权法》第7、17、19、33条。但是，也有少部分法院并不认可双方当事人间的房产借名登记合同，认为出名人是房屋的当然所有人，主要依据是《物权法》第17条。对于借名购买并登记普通性质的住房，若不违反任何法律法规以及政策，若有充分证据证明存在借名登记关系，法院一般认可其效力。
我国对合同的效力问题做了相应的规定，要符合以下要素：1、当事人要有缔结契约的能力;2、意思表示没有瑕疵;3、契约的内容合法不违反公序良俗，有实现的可能性。同时，还要求合同内容不违反法律法规强制性规定，是当事人双方意思表示真实，并且合同要符合相应的形式。借名买房合同大多涉及购买商品房的情况，签订合同的双方为具有民事权利能力与行为能力的适格主体，双方的意思表示自由且真实，合同的标的是确定的，合同内容合法有效，这种合同的效力不存在瑕疵，应该尊重双方当事人自由的选择。
通过双方当事人陈述以及原告方出具的证据，可以看出，原告借被告之名买房一事，事实清楚，证据充分，且未违反国家法律法规的强制性规定，被告理应信守承诺，配合原告办理过户手续。故原告起诉要求被告履行合同义务将房屋过户至其名下的请求，并无不当，法院应当予以支持。被告关于另一套房屋担心不给其办理50%产权而不予过户的辩称无事实和法律依据，法院不应予以支持。
一、基本案情
1、原告诉称
田某诉称：2003年11月16日，我从张某处购买位于昌平区某房屋一套，由于其他原因，借用被告名义与张某签订买房合同，并办理了房产证。2011年初，该房屋被拆迁，我同拆迁方签订拆迁协议，分配位于昌平区的涉诉房屋甲和回迁房乙。我向拆迁方支付292924元购买诉争房屋。2012年诉争房屋交房后一直由我居住使用。后原被告双方再次确认借名买房事实，但被告却迟迟不给我办理过户手续，故起诉要求被告履行合同义务，将坐落于昌平区的涉诉房屋甲转移登记给我。
2、被告辩称
王某辩称，原告所述借名买房事实认可，也曾同意协助原告办理过户，只是担心另一套一居室房子下来后原告不配和我方办理50%份额的产权，故不同意原告的诉讼请求。
二、法院查明
2003年10月16日，田某与张某签订房屋买卖合同，约定：张某将坐落于昌平区房屋一套出售给田某。因田某系外地户口，田某与王某协商以王某名义购买，产权落在王某名下。后该房屋过户至王某名下，实际由田某使用。2009年12月，田某代理王某与昌平区经营管理中心就上述房屋拆迁签订南苑棚户区改造房屋安置补偿协议，得到一居室及二居室各一套补偿。2011年1月24日，田某以王某受托人的名义，挑选了涉诉房屋甲及回迁房乙。2012年12月27日，王某取得涉案房屋所有权证。但该涉案房屋一直由田某居住使用，取得房屋权属证书的相关费用亦由其缴纳。
另查，2016年2月29日，王某(甲方)与田某(乙方)签订协议书。载明：因乙方借甲方之名买房，现经甲乙双方协商，同意如下分配方案：一、甲方同意随时配合乙方将位于昌平区的涉诉房屋甲过户至乙方田某名下，过户税费由乙方承担，此房屋所有权归乙方所有。二、双方同意，位于昌平区的回迁房屋乙的房本下发后，甲乙双方各占此房屋50%份额。但上述协议签订后，被告至今未协助原告办理过户手续。
三、法院判决
被告王某与本判决生效后十日内将坐落于昌平区的涉诉房屋甲的产权转移过户至原告田某名下。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
对于借名购买并登记普通性质住房的，大多数法院认可其效力，借名人为房屋所有权人，出名人配合借名人办理房屋过户手续，理由是合同系双方当事人真实的意思表示，基于诚实信用、公平原则，应当按照合同约定履行;主要依据是《合同法》第60条、107条、《物权法》第7、17、19、33条。但是，也有少部分法院并不认可双方当事人间的房产借名登记合同，认为出名人是房屋的当然所有人，主要依据是《物权法》第17条。对于借名购买并登记普通性质的住房，若不违反任何法律法规以及政策，若有充分证据证明存在借名登记关系，法院一般认可其效力。
我国对合同的效力问题做了相应的规定，要符合以下要素：1、当事人要有缔结契约的能力;2、意思表示没有瑕疵;3、契约的内容合法不违反公序良俗，有实现的可能性。同时，还要求合同内容不违反法律法规强制性规定，是当事人双方意思表示真实，并且合同要符合相应的形式。借名买房合同大多涉及购买商品房的情况，签订合同的双方为具有民事权利能力与行为能力的适格主体，双方的意思表示自由且真实，合同的标的是确定的，合同内容合法有效，这种合同的效力不存在瑕疵，应该尊重双方当事人自由的选择。
通过双方当事人陈述以及原告方出具的证据，可以看出，原告借被告之名买房一事，事实清楚，证据充分，且未违反国家法律法规的强制性规定，被告理应信守承诺，配合原告办理过户手续。故原告起诉要求被告履行合同义务将房屋过户至其名下的请求，并无不当，法院应当予以支持。被告关于另一套房屋担心不给其办理50%产权而不予过户的辩称无事实和法律依据，法院不应予以支持。
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LAWYER INFORMATION
律师信息
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律师姓名：靳双权
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执业律所：北京市东卫律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11101*********920
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