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靳双权律师亲办案例
因不可抗力造成的逾期不履行合同义务行为是否违约?
来源:靳双权律师
发布时间:2019-03-12
浏览量:795

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

武某称,2013年1月12日我与詹某1、詹某2在xx公司签订了《房屋买卖与房屋买卖居间合同》,詹某1、詹某2将位于北京市xx区涉案房屋出售给我,当日收取定金5万元,约定5日后到房屋所在地所属房屋土地管理局办理过户手续,但詹某1、詹某2一直拖延办理过户手续,后要求增加购房款至500万元,我不同意。2013年5月1日,我诉至法院,要求詹某1、詹某2履行合同,詹某1、詹某2一直延迟至2015年1月19日,我多次与xx公司共同找詹某1、詹某2协商,期间经历诉讼等程序,但詹某1、詹某2拒绝履行合同,不办理过户手续。后詹某1、詹某2以房屋面积超标办不了上市手续为由要求终止合同,我主动提出承担因超标而补交的一切费用,要求继续履行合同,詹某1同意继续履行合同,而詹某2不同意履行。因詹某1、詹某2违约,给我造成巨大经济损失。为此,诉至法院。

2、被告辩称

詹某1辩称:我不同意原告的诉讼请求。双方签订的合同不严谨,原告主张的违约金及损失太高。

詹某2辩称:我不同意原告的诉讼请求。我方没有违约,涉案房屋为央产房,至今没有上市,不具备上市条件。在签订双方房屋买卖合同时,原告以及xx公司均知晓该情况,xx公司存在欺诈行为,欺骗老人在不了解上市政策的情况下签订合同,且我们签字并非自愿,合同条款也约定不明确,合同版本不一致;原告也没有损失,原告与中介公司从未主动与我方联系解决纠纷,不排除故意拖欠时间从中获取不当利益的可能性。并且我们认为原告主张的违约金畸高,不合理,具有欺诈行为。

xx公司辩称,我公司不同意原告的诉讼请求。我公司在原告、詹某1、詹某2同意的情况下签订的合同,并提供了居间服务,收取了居间服务费,不存在欺诈行为。詹某1、詹某2出售的房屋是央产房,能够办理上市手续。

二、法院查明

涉案房屋系詹某1、詹某2共同共有各占50%份额。2013年1月12日,詹某1、詹某2作为售房人即甲方,原告作为购房人即乙方,xx公司作为居间人即丙方,三方签订《房屋买卖与房屋买卖居间合同》,约定甲方将位于北京市xx区涉案房屋出售给乙方,该房屋权属性质及类型为成本价购买房改房;签约当天,乙方向甲方交纳定金5万元;甲乙丙三方到房屋交易所登记之日交齐余款;房屋交易所通知纳税之日交齐余款;丙方作为促成本次交易成功的居间方,向乙方收取中介服务费3万元;并且约定任何一方违反其在本合同中所做的声明、承诺和保证,均应向另两方支付相当于全部购房款30%的违约金。2012年8月,原告将詹某1、詹某2诉至法院,要求继续履行合同,后撤诉。

2015年2月,詹某1、詹某2将原告诉至法院,要求确认涉案合同无效,法院判决驳回詹某1、詹某2的诉讼请求。该判决已经生效。

2015年4月,原告将詹某1、詹某2诉至法院,要求继续履行合同,詹某1、詹某2称办理央产房上市手续的前提需交纳住房面积超标款,詹某1、詹某2均为工薪阶层,无力缴纳该款项。后原告撤诉。

2015年10月28日,原告另购买位于北京市xx区2号房屋,并且取得不动产权登记证书。

审理中,原告向法院提出申请,要求对涉案房屋的市场价值进行评估,经评估价值为786.02万元。经质证,双方对该报告均无异议。

三、法院判决

解除詹某1、詹某2与武某、北京xx物业管理有限公司之间签订的《房屋买卖与房屋买卖居间合同》。

詹某1、詹某2于本判决生效之日起十五日内返还武某定金5万元、返还武某中介服务费3万元。

詹某1、詹某2于本判决生效之日起十五日内赔偿武某房屋差价损失233万元。

驳回武某的其他诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

本案中,原、被告及第三人签订《房屋买卖与房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示,且未违反法律、法规的相关规定,属有效合同。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。

在合同履行中,因涉案房屋的性质为央产房,而在法庭辩论终结前,詹某1,詹某2未取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知书》,导致合同不能继续履行,从而构成违约,对于原告解除合同的诉求,詹某1、詹某2同意,法院亦不持异议。

因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现,守约方要求解除合同并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的,应酌情予以支持,但当事人另有约定的除外。詹某1、詹某2的行为构成根本违约,原告要求詹某1、詹某2返还定金5万元,詹某1、詹某2同意返还,法院不持异议。

本案中,原告要求詹某1、詹某2赔偿其房屋成交总价款30%的违约金96万元,并赔偿涉案房屋差价损失500万元,根据《中华人民共和国合同法》第114条规定,当事人只能选择违约金或赔偿损失一种承担违约责任方式,并且原告主张的房屋差价损失已超过其主张的约定违约金,故法院对其主张的赔偿违约金96万元不予支持。于法有据。另外,原告在签订合同时知晓涉案房屋尚未办理并取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知书》,应预知合同履行存在一定的风险,故原告应承担部分风险责任。综上所述,根据房屋买卖合同约定,xx公司的居间行为已完成,且本案系因詹某1、詹某2违约所致,原告守约方有权向违约方詹某1、詹某2追偿费用,于法有据,故法院予以支持。


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律师信息
  • 律师姓名:
    靳双权
  • 执业律所:
    北京市东卫律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    11101*********920
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