(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告孙先生、王女士起诉称：我二人系夫妻关系，1992年12月，我方从原A镇C村村委会受让宅基一处，1993年12月，办理了国有土地使用证，1994年，在该宅基上建设北屋四间，东屋两间、西屋一间和大门一间的房院一套。1999年1月，A县房地产管理局为我方核发了房权证。2011年1月，我方又在该房院内加盖了房屋约100平方米，自建成后我二人一直居住至今。上述房院的土地使用证和房产证虽然办在孙先生名下，但该房院系我二人夫妻共有财产。2013年9月15日，我方之子孙某甲以向尹先生借款需要提供担保为由，将我方的上述土地使用证和房权证借走作抵押，并言明一个月后归还我方。当我方在一个月后向孙某甲索要上述两证时，孙某甲告诉我二人需亲自到房管局才能要回房权证。孙先生在此情况下跟孙某甲到房管局按了手印，当时孙某甲告诉孙先生，要取回房产证还要领导批准，等几天就还给了。但从此后，孙某甲很少到我们住处，当问起房产证时就借故不再停留。直到2015年6月，蒋先生和其妻杜女士提起诉讼要求我二人搬出，才知道有一份以孙先生名义与被告蒋先生签订的落款日期为2013年11月18日的“房屋买卖协议”，并且我方的房产已过户到被告杜女士名下。以孙先生名义与被告签订的落款日期为2013年11月18日的“房屋买卖协议”为无效协议。1、房屋买卖协议上孙先生的名字不是孙先生本人所签，其名字上的指纹也不是本人所按，不具有合同效力。2、房屋买卖协议上的房产，是我二人夫妇共同财产，协议上的出卖方只有孙先生一人“签字”和“按印”，即使签字为真，该协议也违背了《房地产管理法》第37条第(四)项关于“共有房产”未经其他共有人书面同意的，不得转让的强制性规定。根据《合同法》第52条第(五)项的规定，该协议为无效合同。3、房屋买卖协议是在法院查封期间签订的，违背了查封期间不能买卖的强制性规定，仅此，该合同应是一份无效合同。4、我方的土地使用证至今未变更，我方仍依法享有该房院占压的土地使用权。5、从协议内容看，明显与事实不符：房产登记面积为196.39平方米，实际面积为300平方米;该土地证载明编号和协议上的编号也不一样;协议中价格为26万元，与评估价32万元不符，更与实际价值70万元相差甚远协议书上所写房款一次性付清，而我方至今未收到分文款项;协议上约定由我方承担过户费用，明显不符合常理;协议上没写明交房日期也不符合常理。综上，请依法确认以孙先生名义和被告蒋先生签订的“房屋买卖协议”为无效协议。

二、被告辩称

被告蒋先生答辩称：我和原告双方签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，我方已履行了支付房款的义务，并有二原告与我夫妇到房屋登记管理部门办理了房屋过户手续，合同已经履行完毕，原告的起诉没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。

三、法院查明

原告孙先生与王女士系夫妻关系，1992年12月15日，原告孙先生从原A镇C村村委会受让宅基一处，1993年11月10日，办理了国有土地使用证，土地使用面积306.2平方米(但原告孙先生并未与土地管理部门签订土地出让合同，并交纳土地出让金，也没有注明土地使用年限。)。1994年，在该宅基上建设北屋四间，东屋两间、西屋一间和大门一间的房院一套。1999年1月7日，A县房地产管理局为原告核发了房权证，房屋建筑面积为196.39平方米。土地面积为305.7平方米，与国有土地使用证登记的内容有部分差异。2011年，原告在该房院内加盖了房屋约100平方米，加盖部分面积在房权证上未登记。上述房院的产权为二原告共有，自建成后，原告夫妇在该房院内居住至今。2013年9月15日，二原告之子孙某甲向案外人尹先生借款35万元，孙先生把上述土地使用证和房权证交与孙某甲为其子借款作抵押担保，订有借款抵押担保协议，未在有权机关办理抵押登记手续。因孙某甲及二原告没有按期还款，尹先生申请法院对涉案财产诉前保全，A县人民法院于2013年10月21日作出民事裁定书，对涉案房产予以查封，后尹先生撤回保全申请，法院于2013年11月21日作出民事裁定书，解除了对涉案房产的查封。2015年6月10日，蒋先生与其妻杜女士向法院提起诉讼，称其根据与二原告签订的房屋买卖协议已将涉案房院办理了房屋过户手续，房款35万元已转交案外人尹先生，抵偿了孙先生对尹先生的担保借款，要求二原告搬出。并向法庭提交了以孙先生名义与蒋先生签订的房屋买卖协议及蒋先生与其妻杜女士已办理了房屋过户手续的相关材料。孙先生与王女士称不知道有以上买卖协议及办理过户的事，只认可曾以涉案房地产为孙某甲向尹先生借款提供过抵押担保。2015年10月6日，孙先生与王女士以A县住房和城乡建设局为被告，蒋先生及杜女士为第三人提起行政诉讼，请求撤销被告为第三人颁发的诉争房屋所有权证。为确认双方签订的房屋买卖协议的效力，原告孙先生与王女士于2015年11月6日提起本诉，请求法院依法判决确认被告蒋先生持有的，以原告孙先生名义与被告签订的落款日期为2013年11月18日的“房屋买卖协议”为无效协议。被告蒋先生作出以上辩称。

针对原告孙先生并未与土地管理部门签订土地出让合同，并交纳土地出让金，也没有注明土地使用年限。法院征询了土地管理部门的意见，答复为：该幅宅基地使用人未与土地管理部门签订土地出让合同，也未交纳土地出让金，土地性质应按国有划拨处理。双方质证后对档案材料真实性无异议，被告蒋先生称其与二原告的买卖协议已履行完毕，并已办理了房产过户手续，没有办理土地变更手续的原因是A县国土资源局已停办该项业务，房产已转移，相应的土地应一并转移。经调解，双方达不成协议。

四、法院判决

确认被告蒋先生持有的，卖方为孙先生，买方为蒋先生，签订时间为2013年11月18日的房屋买卖协议为无效协议。

五、律师点评

北京房产律师靳双权认为，原、被告双方争议的焦点虽系涉案房屋买卖协议的效力问题，但涉及国有土地转让，根据合同法规定，买卖协议有效的前提是不得违反法律、行政法规的强制性规定，因此，应首先查明涉案房地产土地性质，在确认双方以买卖方式转让房地产不违反法律强制性规定的情形下再审查房屋买卖协议是否是当事人的真实意见表示，最终确认买卖协议的效力。本案的争议焦点为：1、涉案房地产土地使用权性质是划拨还是出让?双方以买卖方式转让房地产是否了违反法律强制性规定?2、双方争议的买卖协议是否是当事人的真实意见表示?

首先，我国国有土地使用权采取划拨土地使用权与出让土地使用权并存的管理体制,所谓土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为;土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份与土地使用者签订土地出让合同，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。本案诉争房屋土地使用证，权属性质为“国有土地使用权”，没有注明是划拨土地使用权还是出让土地使用权，也没有注明使用年限。该幅土地的使用者为原告孙先生，系其于1992年12月15日从原A县A镇C村委会受让所得，但原告孙先生并未与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并交纳土地出让金，土地使用权性质为国有划拨。

本案的纠纷系房屋买卖协议效力问题，但房屋买卖涉及相应占压土地的转让，关于房屋与土地的关系，我国法律没有主从物关系还是独立的两个物的规定，但《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠予的，建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并转让。”《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年修正)第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”;第二十四条第二款规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让----。”上述两项规定的不同是，转让房产时，按照房屋转让的规定处理，转让土地时按照土地转让的规定处理。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权相一致的原则。”从以上规定不难看出，我国采用了严格的房地产一致原则，即房屋所有权人与土地使用权人主体一致的原则。本案以买卖方式转让房地产，应按照地随房走的规定处理，不但要办理房产过户手续，还要办理土地变更登记手续。因涉案房产占压土地为国有划拨土地，应遵照国有划拨土地转让的规定办理相关手续。划拨土地取得的法定性、无偿性，使用的无期限性，决定了权利的受限性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》第44条和45条明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方签订合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”《划拨土地使用权管理暂行办法》第三十二条规定：“土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。”以上规定属于法律、法规的强制性规定，违反则应当认定合同无效。根据“房地一体”主义，被告虽办理了房产过户手续，但房屋占压的国有划拨土地没有经土地管理部门批准并办理转移登记手续，这种房地分离情形实际是变相转让土地使用权，属于规避法律的行为，侵害了国家利益，为防止出现房产买卖合同的效力与国有土地使用权效力不一致的情况，在当事人最终未办理合法划拨土地使用权出让手续的情况下，应认定房屋买卖合同无效。被告蒋先生至法庭辩论终结前尚未办理土地变更登记手续，《中华人民共和国》合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：----(五)违反法律、行政法规强制性规定。”卖方为孙先生，买方为蒋先生，签订时间为2013年11月18日的房屋买卖协议，违反了法律、法规的强制性规定，原告要求确认房屋买卖协议无效，予以支持。

第二，原告列举了：房屋买卖协议存有出卖方孙先生的名字不是孙先生本人所签、没有共有人王女士的签字、协议签订在法院查封期间、实际房产面积与转让面积及评估面积不符、协议中载明的宗地号与实际宗地号不符、协议中约定的价格与评估价不符、约定由原告承担过户费用不符合常理、没有写明交房日期等瑕疵，二原告在被告持有的房屋所有权转移登记申请表上的签字，是受孙某甲哄骗，在不知实情的情形下所签，主张买卖协议不是原告的真实意见表示。被告辩称二原告与被告夫妇均到房屋登记管理部门办理了房屋过户手续，二原告在房屋所有权转移登记申请表上的签字说明转让房地产是二原告的真实意见表示。综合以上情况，靳律师认为原告提交的以上证据，不能确实、充分地证明己方观点，被告所提交的证据也不能确实、充分地反驳原告的观点，故只能根据双方证据证明力的大小作出概然性评判，鉴于本案第一个争议焦点已查明，在买卖协议违反法律、法规强制性规定的情况下，无论是否是当事人真实意思表示，均不影响本案的判决，本院对双方争议的第二个争议焦点不再作出评判。至于蒋先生代孙某甲及孙先生向尹先生偿还了35万元借款，与本案不是同一法律关系，当事人可另行主张权利。