北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们蒋予以撤销。）

一．基本案情

原告诉称

原告诉称：某某市某某小区XX1号房全套房产是原告于2009年购买的房产，原告不仅付清了全部购房款，也实际管业使用了房产，是该房产的实际所有人。该房产虽然登记在郑某二名下，但是在1993年10月15日，郑某二与第三人马某四订立《契约》一份，将该房产以总价190000元转让给第三人马某四。同日，第三人马某四付清190000元房款。2009年3月27日，经房产中介介绍，第三人马某四将该房产转让给原告，转让价格为160000元，双方在某某市某某区某某法律服务所的见证下，签订了《房屋转让协议书》，原告一次性付清房款，第三人马某四将该房产及配套设施交付原告管业使用，该房产由原告实际占有使用至今。原债权人将本案债权转让给被告肖某五后，未依法履行通知债务人的义务，转让行为对债务人不发生法律效力。

被执行人郑某二于2004年7月6日死亡，债务人主体发生了改变，而某某市某某区人民法院在2013年5月13日变更被告肖某五为申请执行人时，郑某二的继承人均没有接到原债权人关于转让债权的通知，该转让对债务人不发生效力。现请求法院确认原告与第三人马某四签订的《房屋转让协议书》合法、有效。确认原告是某某市某某小区XX1号房的实际所有人。

被告辩称

被告辩称：原告不是房产的权属人，无权对执行标的提出异议。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。根据《房地产产权情况表》反映，某某市某某小区XX1号房全套房产登记的权属人是被执行人郑某二，不是原告。原告最多只是依据与第三人马某四签订的合同，成为第三人马某四的债权人。因此，原告无权对执行标的提出异议。原原告请求确认《房屋转让协议书》合法、有效与本案的案由不相符，不应当合并审理。本案是执行异议之诉，确认协议书合法、有效，应当以协议书的相对方为被告，不应当作为本案审理的内容。综上，原告不是适格的诉讼主体。原告购买查封房产的证据不足，且即便交易真实发生，原告也并非向被执行人郑某二购买，交易过程原告存在诸多过错，法院完全可以对涉案房产采取查封措施。法院查封涉案房产的行为是正确的，应当维持。请求法院驳回原告的诉讼请求。

二．法院查明

本院查明：某某市某某小区XX1号房权属登记人为郑某二，房屋面积39.60平方米，房屋产别有限私有产权。1993年10月15日，郑某二将该涉讼房产转让给第三人马某四并订立契约，约定：郑某二将房产以原价转让给第三人马某四，并将《房屋所有权证》一本、缴购房款《收据》一张及转让人私章一个等交给受让人第三人马某四；该套房屋如政府准许办理业权过户时，转让人应无条件负责协助买受人办理，办理过户一切税收费用概由买受人负责。同日第三人马某四将房款190000元付给郑某二。

2009年3月27日，第三人马某四将上述房产转让给原告，并签订《房屋转让协议书》，约定：房屋转让款160000元，第三人马某四在2009年3月27日前将房屋及配套设施交付原告管业使用，并将其持有的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《收款收据》，《收据》原件各一份交付原告作据，第三人马某四对上述材料的真实性承担法律责任；第三人马某四应保证其为该房产的合法所有人，若因第三人马某四原因致该房产牵涉债务纠纷或其他人对本协议提出异议，第三人马某四应负责理清楚；否则原告有权解除协议，第三人马某四应退回房价款，并赔偿原告的经济损失；第三人马某四应协助原告办理房屋的权属证件登记、过户手续，所涉及的一切契税及相关费用概由原告承担。协议签订同日，原告房款60000元一次性付给第三人马某四，并由第三人马某四出具《收款收据》交原告存执。原告虽然主张房产转让后第三人马某四将房屋交给其使用至今，但对此原告提供的卫生费收据、水费发票，缴款人均不是原告的名字，原告未能提供其他更有效的证据证明涉讼房屋从2009年起由其使用的事实。

另查，《民事判决书》中，原告某某银行某某办事处，被告某某股份有限公司、被告郑某二、张某三借款合同纠纷一案，该案判决：1、被告某某股份有限公司结欠原告某某银行某某办事处借款本金400000元，该款应自本判决发生法律效力之日起十日内返还原告某某银行某某办事处；被告某某股份有限公司应向原告某某银行某某办事处赔偿借款的利息损失，该款应自本判决发生效力之日起十日内付还原告某某银行某某办事处。3、被告郑某二、张某三应以借款抵押的房产实际价值范围内对上述第一项之债务承担连带赔偿责任。某某股份有限公司对上述判决不服提出上诉。该案在执行中，因上述被执行人无财产可供执行，案件于1999年11月25日中止执行。

三．法院判决

驳回原告何某一的诉讼请求。

四．律师点评

某某市某某小区XX1号房全套房产权属登记人是郑某二，原告在明知第三人马某四不是房产的权属登记人的情况下与其签订《房屋转让协议书》，而且在政府准许“有限私有产权”的房产办理业权过户登记的情况下，没有通过合法的途径要求第三人马某四协助办理房产的过户手续，由于原告没有积极主张权利，导致涉讼房产至今没有办理产权转移；再之，原告虽然主张涉讼房产由其在实际使用，但未能提供有效的证据予以证明。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，”的规定，

故原告请求确认其与第三人马某四的房产转让行为合法有效、其系涉讼房产实际所有人，均缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。原告请求解除对涉讼争房产的查封，因原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，依法也应予以驳回。至于原告与第三人马某四之间的房屋买卖关系所产生的权利义务关系，原告可以通过其它法律途径向第三人马某四主张权利。