原告诉称

周某华向本院提出诉讼请求：要求F公司协助办理北京市延庆区一号房屋的产权登记手续。事实与理由：2003年11月15日周某华与北京F公司（以下简称F公司）签订《房屋认购合同》，合同约定，周某华以每平方米5880元的价格购买F公司开发的一号房屋，总价款2933885元。按照合同约定，周某华首付款1433885元，余款以银行个人住房贷款的方式付清。至此，周某华已经付清全部房屋价款，F公司也依约交付房屋，周某华居住至今。因为F公司多次变更名称和法定代表人，致使周某华一直未能办理房屋产权登记。现诉至法院，请求法院予以支持。

被告辩称

F公司辩称，不同意周某华的诉讼请求，理由如下：1．F公司与周某华没有成立房屋买卖合同，双方签订的合同并非真实意思表示。2．F公司因为资金困难，周某华的哥哥周某军以周某华的名义签订房屋买卖合同，通过银行贷款给F公司，周某华并未支付过房款。3．贷款后，F公司一直在偿还每月的银行贷款，支付总额约80万元，后因为资金紧张没有再付，银行将周某华和F公司起诉至法院，周某华出于房价上涨以及可能被列入失信名单考虑，就弄假成真将剩余的银行贷款予以偿还。F公司同意返还周某华偿还的银行贷款。

4．F公司因为债务问题将房屋抵押他人，对周某华入住情况一直不知情。另外，F公司反诉要求周某华将涉案房屋返还。

周某华以诉称理由不同意F公司的反诉请求。

第三人周某军述称，当初周某华购房时，周某军并非借名买房，周某军只是为周某华出资购房，同意周某华的诉讼请求。

本院查明

1．F公司为北京市延庆区某小区的开发商，黄某原为该公司的法定代表人，后该公司变更为本案的被告，即F公司。周某军与周某华称两人为兄妹关系。

2．涉案房屋房屋性质为商品房。该房屋无抵押无查封。

3．2003年11月15日周某华与F公司签订《认购合同》合同约定，周某华以每平方米5880元的价格购买F公司开发的一号房屋，建筑面积498．96平方米，总价款2933885元。合同附件三对房屋的装饰、设备标准进行约定（包括室内外装修、家具、家电及其他设备）。合同附件四约定，周某华首付款为1433885元，余款150万元以按揭贷款的方式付清。

2003年12月3日，周某华、F公司及银行（以下简称银行）签订的《个人住房贷款借款合同》，合同约定，周某华为购买涉案房屋借款150万元，期限自2003年12月3日至2023年12月2日，每月归还本息金额为9932．51元。F公司作为周某华的借款保证人签字盖章。

4．2012年6月28日，银行以金融借款合同纠纷为由诉至本院，要求周某华及F公司连带偿还上述借款本金、利息、罚息及律师费，周某华未到庭答辩。2012年9月12日，本院该判决载明，周某华已经偿还涉案房屋按揭贷款92个月本息，截至2012年6月6日，尚欠银行借款本金1106298．05元，利息及罚息50196．27元。根据银行提供的2012年6月6日的还款凭证，周某华偿还银行本金、利息及罚息共计1156494．32元。判决主文内容为：一、解除个人住房贷款借款合同；被告北京F公司按借款合同的约定，对本判决付款义务承担连带保证责任；被告北京F公司在承担本判决连带保证责任后，有权向被告周某华追偿。

5．庭审中，F公司提供周某华名下专用于偿还按揭贷款的银行存折及还款凭证，证实合同签订后，F公司持有上述银行存折，偿还涉案房屋按揭贷款92个月。经本院询问当事人，证实2012年6月6日的还款凭证，系周某军代周某华偿还银行本金、利息及罚息共计1156494．32元。

6．诉讼中，经本院现场勘查，涉案房屋目前被周某华委托他人占用，房屋装修及设备与合同约定基本一致，周某华称并未对房屋进行装修过。

房屋物业及水费由周氏兄妹交付

诉讼中，当事人对以下证据及事实分歧较大。

1．关于涉案房屋的购房款支付事宜。

第一次庭审时，周某华提交了2003年11月24日F公司的证明一份，内容为：“周某华在一号楼498．96平方米的房款已付清，在建行的按揭贷款均由北京F公司归还。特此证明。”另外，周某华提供了首付款的发票复印件一份。

因上述证明不符合按揭贷款购房的交易习惯，本院询问周某华代理人有关首付款支付、房屋交付、按揭贷款偿还等重要事实，代理人未能作出答复，本院责令周某华本人到庭接受询问。经询问周某华，周某华称，自己只是出面签订购房合同，其他事宜不清楚，签订合同当天交纳首付款，其后又支付两次购房款，实际上属于全款购房，因为时间较长，三次购房款的收据都已经丢失。期间因为F公司的法定代表人黄某与周某军个人关系较好，F公司资金紧张，经过协商将原本为全款购房合同改变为按揭贷款购房合同，有关贷款给了F公司，所以该贷款应该由F公司偿还。

针对周某华在诉状中陈述的购房方式与其后庭审时陈述的购房方式的矛盾问题，周某华的代理人称，起诉时周某华对购房具体情况不清楚，所以主张以按揭贷款的方式支付的购房款，后发现了2003年10月24日的证明，对事实重新进行整理，变更为全款购房，按揭贷款本质上与购房无关，全款购房是一个是事实上的合同，没有书面合同。

F公司对首付款的发票真实性不认可，对2003年11月24日的证明认为，周某华并未支付过购房款，当时为了银行贷款向周某华出具了该证明。

2．关于周某华以及周某军与F公司是否存在以房、车置换涉案房屋的事实。

本院调取开庭笔录记载，F公司在该案审理过程中陈述，之前周某华同意以房屋和车辆置换涉案房屋，但实际上并未履行。F公司曾催促周某华办理涉案房屋的产权证，用于办理银行抵押手续，但周某华不予配合。至庭审时涉案房屋仍在F公司控制之下，F公司同意协助银行办理产权证和抵押手续，同意银行的诉讼请求。该案中，本院着重审理借款纠纷，未将房屋买卖事宜作为案件审理的重点。

周某华否认与F公司存在以房、车置换涉案房屋一事。

周某军称因为时间久远，是否以房、车置换涉案房屋一事已经记不清楚了。

3．关于当事人对涉案房屋的占有和交付事宜。

周某华与周某军称，2005年房屋竣工后F公司即将涉案房屋交付周某华，因为该房屋没有集中供暖，一直处于闲置状态，只是偶尔派人去看看。

F公司称，并未向周某华交付过房屋，2012年8月之前周某华没有入住，之后F公司对周某华擅自入住涉案房屋也不知情。

裁判结果

一、周某华与北京F公司（现名称为北京F公司）于2003年11月15日签订的《认购合同》无效；

二、周某华于本判决生效后七日内将北京市延庆区一号房屋腾退给北京F公司；

三、驳回周某华的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案争议的焦点有两个，一个是《房屋认购合同》的效力问题，另一个是周某华与F公司是否存在事实上的全款购房合同及其履行问题。

针对第一个焦点问题，当事人均认可签订《房屋认购合同》的目的并非据此进行房屋买卖，而是为了解决当时F公司的资金困难问题，双方签订该合同均出于虚假意思表示，故该合同应属无效。

针对第二个焦点，上述无效的购房合同是否隐藏有事实上的房屋买卖合同关系，即是否存在周某华全款购房的事实。对此法院认为，周某华不存在全款购房的事实，原因如下：

1．虽然F公司在另案中曾经主张过与周某华存在以房、车置换涉案房屋但没有履行的情况，但周某华对此予以否认，周某军以“时间太久，记不清楚了”为由不予确认，法院结合周某华主张的全款购房实际上属于货币支付，周某军对此表示认可且未提出以其他方式履行购房款支付义务，各方均未提交有关置换房屋的证据等因素，法院推定周某华与周某军没有以货币之外的方式履行涉案房屋购房款支付义务。

2．购房置产为当事人重要的民事法律行为，当事人一般较为慎重，对其中主要的行为内容应当较为熟知。本案中，周某华在起诉时即认为与F公司之间属于按揭贷款购房，其并未主张另外存在一个事实上的全款购房合同，第二次庭审时其又主张属于全款购房，按揭贷款购房与实际购房无关，前后陈述存在明显的矛盾，该矛盾必然对其产生不利的法律后果，即周某华对如此大额的房屋交易先后主张两种截然不同的交易方式，有悖于一般日常生活经验，在双方均否认以按揭贷款的方式购房的情况下，除非其有充分的证据证实全款购房的事实，否则法院将认定双方不存在全款购房的房屋买卖合同关系。

3．周某华主张已经全额支付购房款的主要证据是2003年11月24日F公司向其出具的证明，该证明载明周某华已经付清购房款，但法院考虑到该证据形成于双方以虚假合同进行银行贷款之前，周某华在起诉时并未主张全款购房而是主张按揭贷款购房，且其仅以诉讼中发现该证明后“重新整理事实”解释前后主张的矛盾，该解释难以合理消除其矛盾陈述造成的不利法律后果，故法院认定该证明因记载周某华付清购房款的内容与其陈述出现重大矛盾而成为瑕疵证据，又因其没有提供相应的付款凭证相佐证而难以被法院采信。

4．双方对是否正常交付房屋各执一词，周某华作为房屋占有权利的接受一方，应当对自己有权占有的依据以及长期占有的事实负有证明责任，但根据涉案房屋物业费及水费交纳情况，该房屋在物业处一直没有业主信息，直至诉讼中才补交物业费，直至2018年才交纳水费，该情况在一定程度上证实涉案房屋长期处于闲置状态，而周某华一方面没有提供房屋交付的证据，另一方面从法院调查的情况也难以证实其长期占用的事实，以上事实均不符合周某华自2005年接受涉案房屋并占有至今的主张。

5．法院在借款合同纠纷时，周某华没有到庭答辩，法院也未将其与F公司的房屋买卖合同的真实性及履行情况作为审查重点，F公司未对有关情况进行进一步说明，导致该判决所认定的按揭贷款合同的真实目的、真实履行情况等事实与本案查明的实际情况不一致，但法院考虑到前案与本案的审理重点不同，判决所产生的的既判力有所不同，前案中当事人对房屋买卖合同未进行充分的举证、辩论，故有关当事人房屋买卖事实以本案认定的为准，前案的生效判决并不影响法院对本案作出判决。

结合以上因素，周某华要求F公司就涉案房屋办理产权登记的诉讼请求，证据不足，于法无据，法院不予支持。周某华继续占用涉案房屋，没有正当理由，故对于F公司要求周某华返还房屋的反诉请求，法院予以支持。

庭审中，经询问，周某军认为代周某华偿还的银行贷款本息由周某华主张权利，自己只是代为出资。经法院释明，周某华不在本案中就偿还的银行贷款本息主张权利，坚持另行起诉，当事人可以就本判决未尽事宜另行处理。